Olen antamassa lahjana aviopuolisolleni 50% talosta. Mitä kauppakirjaan tulee mainita jotta se on sitova(osa pankin omistuksessa) ja tuleeko tehdä muita papereita esim. lahjakirja ja mistä sellaisen saa. Kauppakirjan meille tekee kiinteistövälittäjä.

1 vastaus


Minilex

Minilex Oy

Soita lakimiehelle - 0600 12 450

Hei

Koska osa talosta on pankin omistuksessa, tulee huomioida pankin oikeudet. Toisin sanoen, et voi siirtää talon omistusoikeutta ilman pankin lupaa, jos sinun ja pankin kesken on tehty omistuksenpidätysehto. Omistuksenpidätysehto voi olla esimerkiksi muotoiltu näin: ”Talon omistajuus säilyy pankilla, kunnes kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu”. Jotta omistuksenpidätysehto olisi pätevä, edellytetään neljän kriteerin täyttymistä: 1) omistuksenpidätyksestä on tehty nimenomainen sopimus, 2) omistuksenpidätysehdosta on tehty sopimus jo ennen, kuin olet saanut talon hallintaasi, 3) omistuksenpidätysehdon kohteena on yksilöity objekti ja 4) omistuksenpidätysehdon tarkoituksena on vakuustarkoitus kauppahinnan maksulle. Mikäli omistuksenpidätysehto on edellä kuvatulla tavalla tehty, pankilla on yhä omistusoikeus taloon, ellette ole toisin sopineet. Kertomastasi ei selviä, mitä olette pankin kanssa sopineet kiinteistöä koskevien oikeuksien siirtämisestä. Varmista asemasi ja oikeutesi talon lahjoituksen/kaupan tekoon pankiltasi.

Oletetaan, että pankki suostuu omistusoikeuden osittaiseen eteenpäin luovutukseen aviopuolisollesi. Käsitellään ensin tilanne, jossa kyse on puhtaasti (vastikeettomasta) lahjasta aviopuolisoiden kesken. Toisena oletustilanteena käsitellään tilanne, jossa kyse on lahjaluonteisesta kaupasta, jossa maksettu vastike on enintään 75% talon puolikkaan käyvästä arvosta.

Ensimmäisessä tapauksessa puolisosi saa lahjan maksamatta euroakaan vastiketta. Tarvitsette lahjakirjan, koska lahjoituksen käypä arvo ylittä 4000 euroa ja olet toisaalta tekemässä lahjoitusta nimenomaan aviopuolisollesi. Tällöin lahjakirja pitää tehdä noudattaen avioehtosopimuksen muotomääräyksiä. Lahjakirja pitää tehdä kirjallisesti. Siitä tulee ilmetä päivämäärä, lahjansaajan ja –antajan allekirjoitukset sekä kahden esteettömän todistajan todistus siitä, että lahjakirja on aito. Avioehtosopimuksen määrämuodossa tehty lahjoitus rekisteröidään maistraattiin. Lahjakirjan suhteen kannattaa pyytää osaavalta lakimieheltä apua.

Toisena tapauksena käsitellään se, että myyt talon puolikkaan puolisollesi saaden vastiketta enintään 75 % esineen käyvästä arvosta. Irtaimen esineen, kuten talon, kauppakirjasta tulee ilmetä mm. kaupan osapuolet, kaupan kohde ja kaupan ehdot. Tapauksessanne merkitään esimerkiksi maksettu vastike ja se, että omistatte puolisosi X:n kanssa talon jatkossa yhtä suurin osuuksin. Huomioitava on myös mahdollisesti pankin antama suostumus luovutukselle. Et voi pätevästi loukata sivullisen oikeutta. Toisin sanoen, et voi myydä, etkä lahjoittaa, rakennusta, jos et ole sen laillinen omistaja, ellette ole pankin kanssa toisin sopineet. Kannattaa myös huomata veroseuraamukset. Se osa luovutuksesta, jolle et saa vastiketta, katsotaan lahjaksi. Lahjasta pitää tällöin lahjansaajan maksaa lahjaveroa. Se osa, josta saat vastiketta, katsotaan omaisuuden siirroksi, josta pitää maksaa varainsiirtoveroa riippuen siitä, onko kyseessä kiinteistö vai asunto-osake. Kiinteistön varainsiirtovero on 4 % ja asunto-osakkeen 2 % kauppahinnasta.

Kiinteistönvälittäjä on kauppakirjan kohdalla vastuussa siitä, että kauppakirja tehdään laillisia muotomääräyksiä noudattaen. Kiinteistönvälittäjän tulee toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti, sekä noudattaa tiettyä kiinteistönvälittäjälle kuuluvaa lakisääteistä selonotto- ja tiedonantovelvollisuutta.

Tapauksesta ei ilmene, että siirtyykö taloa myydessä/lahjoittaessa samalla oikeuksia kiinteään omaisuuteen. Jos talon omistusoikeuden puolikkaan mukana siirtyy myös oikeuksia kiinteään omaisuuteen, tulee sekä kauppa- että lahjakirja laatia noudattaen kiinteistön kauppakirjan määrämuotoa. Tällöin kauppakirja tehdään kirjallisesti. Myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppakirja siten, että kaikki kauppakirjan allekirjoittajat ovat läsnä. Kauppakirja voidaan tehdä myös sähköisesti. Kiinteistön kauppakirjasta tulee ilmetä kaupan kohde, luovutustarkoitus, kaupan osapuolet ja sovittu kauppahinta tai muu vastike.

On huomioitava, että ellet noudata kiinteistön oikean omistajan tahtoa asiassa, kiinteistön kaupassa on oikeudellinen virhe. Tällöin kauppa/lahjoitus voidaan julistaa pätemättömäksi.

Paitsi, että ilmoitatte talon lahjoittamisesta Verohallintoon ja maistraattiin, saattaa olla kiinteistön lahjoitusta tai kauppaa koskien, että tulee lisäksi tehdä ilmoitus lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Sinne merkitään mm. kiinteistöä koskevia erityisiä oikeuksia. Tieto siitä, että omistatte talon puoliksi aviopuolisosi kanssa, merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kyseessä on ns. oikeusrekisteri. Tämä siksi, jotta se, joka omistaa talon pohjalla olevan maapohjan sekä sivulliset, tietävät, kenelle oikeus kiinteistön alueella olevaan irtaimeen esineeseen (eli taloon), kuuluu.

Mikäli pankki suostuu oikeustoimeen, kauppa/lahjakirjasta on hyvä ottaa kolme kopiota: ostajalle, myyjälle ja rahoitusyhtiölle.

Näin ollen tapauksesi ollessa hieman hataran ennakkotietämyksen pohjalla, on toimimisvaihtoehtoja useampi, riippuen siitä, onko kyse irtaimesta vai kiinteästä omaisuudesta sekä riippuen toisaalta siitä, mistä pankin kanssa olitte sopineet. Kannattaa olla tarkkana sekä kysyä, mikäli jokin asia askarruttaa, lakimieheltämme.

Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.

Aiheeseen liittyvät kysymykset