Ostimme rintamamiestalon kesällä 2015 ja elokuussa paljastui julkiasivuremontin yhteydessä, että keittiön seinä oli märkä ja homeessa talon yläkattoon asti. Syyksi paljastui, että kondensiovettä oli valunut talon rakenteisiin jo vuodesta 2012. Talokauppaa tehdessä myyjä ei ollut ilmoittanut, että tietää asiasta ja oli jättänyt seinän korjaamatta. Asia paljastui meille, kun kävimme selvittämään asiaa talon saman seinän aiemmin korjanneen yrityksen kanssa. Talossa oli aiemmin ollut astianpesukoneen vuoto ja seinä oli korjattu v. 2012. Luulimme, että seinä oli korjattu huonosti, mutta selvisi, että yrittäjä oli kertonut myyjälle, että tämä vaurio on eri asia ja laatinut korjauskehotuksen, jonka myyjä jätti tekemättä. Myyjä kiistää kaiken ja oikeus odottaa. Onko meillä mahdollisuutta voittaa?

1 vastaus


Minilex

Soita lakimiehelle - 0600 12 450

Myyjä on kiinteistön kaupassa vastuussa sekä niistä tiedoista, jotka hän on antanut, että niistä, jotka hän on jättänyt antamatta. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin perusteella ostajalla saattaa olla oikeus hinnanalennukseen tai jopa kaupan purkuun, ja lisäksi korvaukseen aiheutuneista vahingoista.

Kiinteistössä on maakaaren toisen luvun virhesäännösten perusteella laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta omaisuudesta, kuten rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Säännös edellyttää sitä, että myyjä on ollut tietoinen asiasta, tai hänen olisi ainakin pitänyt tietää siitä.

Virheestä on kyse siinäkin tapauksessa, että myyjä huomaa ostajan käsityksen jostain kiinteistön ominaisuudesta olevan virheellinen, eikä silti oikaise sitä. Edellytyksenä on, että ominaisuus vaikuttaa kiinteistön soveltumisesta aiottuun käyttöön, tässä tapauksessa asumiskäyttöön.

Vaikka myyjä kiistäisi laiminlyöneensä tiedonantovelvollisuutensa, voi hinnanalennusta tai kaupan purkua vaatia salaisen virheen perusteella. Salaisella virheellä tarkoitetaan sitä, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä vastaavanlaisilta kiinteistöltä voidaan edellyttää ottaen huomioon kauppahinta ja muut olosuhteet. Salaiseksi virheeksi tätä kutsutaan siksi, että myyjä on vastuussa virheestä, vaikkei siitä olisi edes tiennyt.

Tapauksessa vaikuttaa myös esimerkiksi ostajan selonottovelvollisuus. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kiinteistöä tarkastettaessa. Toisaalta ostajalla on oikeus luottaa myyjän antamiin tietoihin, eikä hänen tarvitse niitä tarkistaa ilman erityistä syytä. Ostaja ei myöskään saa vedota sellaiseen virheeseen, josta hänen oletetaan tienneen kauppa tehtäessä.

Lisäksi tapauksessa saatetaan arvioida virheen synnyn ajankohtaa. Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Kuvauksen perusteella voidaan tosin päätellä, että kiinteistö on ollut virheellinen jo kaupantekohetkellä.

Tässä tapauksessa myyjän virhevastuu voi siis täyttyä useammalla eri perusteella, eli voittaminen on hyvinkin mahdollista. Vaikka myyjä kiistää vastuunsa virheestä, on seinää korjanneen yrityksen lausunnoilla vaikutusta asiaan. Lisäksi jos vauriot ovat olleet merkittäviä, voi tuomioistuin katsoa kiinteistössä olevan salaisen virheen, johon ei myyjän tietoa vahingoista edellytetä.

Oikeudessa kaupan virhettä arvioidaan kuitenkin tapauskohtaisesti. On siis vaikea varmuudella sanoa, millaiseen lopputulokseen päädytään tietämättä tapauksen yksityiskohtia. Yleisesti voidaan sanoa, että hinnanalennusta saa keveämmin perustein kuin kaupan purun. Tämä johtuu siitä, että purku on järein vaihtoehto. Aiheutuneista vahingoista voi saada korvausta hinnanalennuksen ja kaupan purun ohella, mutta myös itsenäisesti. Salainen virhe ei kuitenkaan oikeuta vahingonkorvaukseen - myyjä on vastuussa vain omasta huolimattomuudestaan johtuvista virheistä. Tässä tapauksessa tosin soveltuu todennäköisemmin myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti.

Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.

Aiheeseen liittyvät kysymykset