Omakotitalon myyjä haluaa kauppakirjaan merkinnän "Osapuolet sopivat, että ostajan on esitettävä virheeseen perustuvat vaatimuksensa maakaaressa säädetyn viiden vuoden sijasta kahden vuoden kuluessa kaupan kohteen hallinnan luovutuksesta."

Voiko myyjä vapauttaa tällä lauseella itsensä vastuusta, vai sovelletaanko mahdollisessa riitatilanteessa kuitenkin maakaaren 5 vuoden myyjän vastuuaikaa?

1 vastaus


Minilex

Soita lakimiehelle - 0600 12 450

Hei!

Tekstistäsi ei käy ilmi, onko myyjä yksityinen vai elinkeinonharjoittaja. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, ei kyseinen ehto olisi sitova, koska maakaaren mukaan elinkeinonharjoittaja ei voi poiketa tietyistä maakaaren pykälistä ostajan vahingoksi. Elinkeinonharjoittaja ei voi nimittäin poiketa maakaaren siitä säännöksestä, jossa sanotaan, että ostaja on vedottava mm. laatuvirheeseen viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (ja kohtuullisessa ajasta virheen havaitsemisesta laskien).

Maakaaressa siis säädetään, että jollei ostaja ilmoita mm. laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Kyseinen pykälä kuuluu maakaaren mukaan osapuolten sopimusvapauden piiriin, kunhan poikkeava ehto on riittävästi yksilöity ja kun kaupan osapuolina on yksityiset henkilöt tai kaksi elinkeinonharjoittajaa. Yksilöinnin arvioiminen tapahtuu tapauskohtaisesti, jolloin tarkastellaan muun muassa kaupan kohteen ominaisuuksia ja muita kauppaan liittyviä olosuhteita. Kuitenkin se, että (yksityisen) myyjä rajaa vastuaan ajallisesti kahteen vuoteen omakotitalokaupoissa, on yleensä sallittua ja yksilöity riittävästi, joten kyseinen ehto syrjäyttää maakaaren pykälän tekstin.

Toki on huomattava, että myyjä ei voi rajata vastuutaan pois vallintavirheistä eikä oikeudellisista virheistä. Vastuunrajaus koskee siis vain laatuvirheitä ja muutamia muita myyjän velvoitteiden laimilyömisistä aiheutuneita virheitä (Maakaari 2:25§). Myyjä ei myöskään vapaudu virhevastuustaan, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, joten ostaja voi reklamoida tällaisissa tilanteissa, vaikka sopimuksen mukainen tai viiden vuoden määräaika olisi mennyt umpeen. Pitää myös muistaa, että ostajan on vedottava virheeseen kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän havaitsi virheen.

Tiivistettynä vastaus on siis, että jos myyjä on elinkeinonharjoittaja (joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä), ei kyseinen ehto sido ostajaa, vaan hän voi vedota virheeseen maakaaren mukaisesti viiden vuoden aikana. Jos myyjä on yksityinen (tavallinen henkilö esimerkiksi), on tällainen myyjän virhevastuuta rajoittava ehto lähtökohtaisesti sallittu.

Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.

Aiheeseen liittyvät kysymykset