Käsiraha ratkaisee, mitä tapahtuu, jos asuntokauppa jää syntymättä ostotarjouksen jälkeen. Jos syy on ostajan puolella, myyjä saa pitää käsirahan, mutta enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Jos myyjä hyväksyy käsirahalla turvatun ostotarjouksen, mutta kauppa jää syntymättä myyjän puolella olevasta syystä, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava lisäksi käsirahaa vastaava hyvitys, kuitenkin enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta (asuntokauppalain 3 luvun 3 ja 6 §).

Kun kauppakirja on jo allekirjoitettu, käsiraha on osa kauppahintaa. Jos tehty kauppa myöhemmin puretaan virheen vuoksi, myyjä palauttaa koko kauppahinnan korkoineen, myös käsirahana maksetun osan (6 luvun 28 §).
 

Käsirahan merkitys ja palauttaminen asuntokaupassa

Asuntokaupassa voidaan käyttää käsirahaa tuomaan varmuutta kaupantekoon. Käsiraha tarkoittaa ostotarjouksen tekijän etukäteen maksamaa rahasummaa, joka toimii vakuutena ostotarjouksen pysyvyydestä. Jos kauppa toteutuu, käsiraha luetaan osaksi kauppahintaa. Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä voi olla oikeus pitää käsiraha.

Ostaja voi maksaa käsirahan esimerkiksi tehdessään tarjouksen asunnosta, jonka ostamiseen hän tarvitsee pankkilainaa. Jos rahoitus on epävarma, tarjoukseen kannattaa sisällyttää lainansaantia koskeva ehto. Käsirahaa koskevat ehdot on suositeltavaa sopia kirjallisesti.

Jos asuntokauppa jää syntymättä ostajan eli tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha. Näin voi käydä esimerkiksi silloin, kun ostaja ei saa pankkilainaa eikä ostotarjoukseen ole kirjattu lainansaantia koskevaa ehtoa. Ostaja ei kuitenkaan yleensä menetä käsirahaa, jos kauppa jää syntymättä muusta kuin hänen puolellaan olevasta syystä, esimerkiksi tarjouksen jälkeen ilmenneen merkittävän kosteusvaurion vuoksi (KKO 2009:49).

Ostaja voi menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Mikäli ostaja on maksanut käsirahaa tätä enemmän, ylimenevä osuus on palautettava hänelle. Menetettävää määrää voidaan tarvittaessa sovitella, jos se olisi kohtuuton ottaen huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt, myyjälle aiheutunut vahinko ja muut olosuhteet (asuntokauppalain 3 luvun 6 §:n 2 momentti).

Jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, osapuolet voivat kuitenkin erikseen sopia, että kaupasta vetäytyvä osapuoli korvaa toiselle osapuolelle aiheutuneen vahingon käsirahan menettämisen tai vakiokorvauksen sijasta (asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 4 momentti).

Jos myyjä ei hyväksy ostotarjousta, käsiraha on palautettava ostajalle viipymättä. Jos käsiraha on kiinteistönvälittäjän hallussa, välittäjän on huolehdittava sen palauttamisesta. Jos myyjä on hyväksynyt käsirahalla turvatun tarjouksen mutta kauppa jää syntymättä myyjän puolella olevasta syystä, myyjän on palautettava käsiraha ja maksettava lisäksi käsirahaa vastaava hyvitys, kuitenkin enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta (asuntokauppalain 3 luvun 3 ja 6 §).

On tärkeää sopia käsirahan käytöstä huolellisesti, jotta osapuolet välttävät myöhempiä erimielisyyksiä.
 

Käsirahariita vai purkuriita?

Asuntokaupassa on erotettava toisistaan tilanne, jossa kauppa jää syntymättä ostotarjouksen jälkeen, ja tilanne, jossa jo tehty kauppa puretaan.

• Käsirahariita: Ostotarjous on tehty ja käsiraha maksettu, mutta kauppa jää syntymättä. Tällöin ratkaisevaa on, kenen puolella syy kaupan syntymättä jäämiseen on (asuntokauppalain 3 luku).
• Purkuriita: Kauppa on jo tehty. Tällöin käsiraha on osa kauppahintaa, eikä kaupasta voi lähtökohtaisesti vetäytyä pelkästään menettämällä käsirahan. Kaupan purkaminen edellyttää laissa säädettyä perustetta, esimerkiksi olennaista asunnon virhettä tai ostajan maksuviivästystä, taikka osapuolten yhteistä sopimusta (6 luvun 16, 24 ja 28 §).

Myös taloudelliset seuraamukset eroavat toisistaan. Käsirahariidassa käsirahan menettämisen tai vakiokorvauksen enimmäismäärä on neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Jos jo tehty kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta korkoineen. Lisäksi osapuolille voi syntyä velvollisuus korvata esimerkiksi asunnosta saatua hyötyä, tarpeellisia kustannuksia tai vahinkoa. Seuraamukset määräytyvät purkuperusteen ja olosuhteiden mukaan.
 

Käsirahan säännöt ovat pakottavia

Käsirahaa koskevista säännöistä ei voi sopia toisin tarjouksen tekijänä olevan kuluttajan vahingoksi, ellei laissa erikseen säädetä toisin. Sama suoja koskee myyjää, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elinkeinotoimintaansa (asuntokauppalain 3 luvun 2 §). Ostotarjouksessa ei siten voida pätevästi sopia yli neljän prosentin käsirahan menettämisestä tai siitä, että käsiraha jää myyjälle, vaikka kauppa jäisi syntymättä muusta kuin ostajan puolella olevasta syystä. Laissa säädetyin edellytyksin osapuolet voivat kuitenkin erikseen sopia todellisen vahingon korvaamisesta.

Säännöt koskevat asunto-osaketta ja muuta asuntokauppalain mukaista asuntoa. Käsirahan sijasta voidaan sopia vakiokorvauksesta eli siitä, että tarjouksen tekijä maksaa sovitun summan vasta, jos hän vetäytyy. Vakiokorvaukseen sovelletaan samaa neljän prosentin ylärajaa (3 luvun 1, 3 ja 6 §).
 

Kenen puolella syy on?

Käsirahariita ratkeaa yleensä siihen, kenen puolella syy kaupan syntymättä jäämiseen on. Laki ei luettele näitä syitä tyhjentävästi, joten tilannetta arvioidaan tapauskohtaisesti.

Tavallisesti ostajan puolella oleva syy on esimerkiksi:

• ostaja muuttaa mielensä tai löytää toisen asunnon
• ostaja ei saa lainaa eikä tarjouksessa ole lainaehtoa
• ostaja ei pysty myymään vanhaa asuntoaan eikä tarjouksessa ole myyntiehtoa.

Muusta kuin ostajan puolella olevasta syystä voi olla kyse esimerkiksi silloin, kun:

• tarjoukseen kirjattu ehto, kuten lainansaantia tai kuntotarkastusta koskeva ehto, ei täyty siten, että ostajalla on ehdon perusteella oikeus vetäytyä kaupasta
• asunnosta ilmenee tarjouksen jälkeen objektiivisesti arvioituna merkityksellinen puute, josta ostaja ei aiemmin tiennyt
• myyjä haluaa muuttaa kauppahintaa tai muita olennaisia ehtoja
• myyjä päättää myydä asunnon toiselle ostajalle.

Ehdollinen tarjous on tärkeä keino suojata ostajaa. Jos tarjoukseen kirjattu ehto ei täyty, välitysliikkeen on palautettava vastaanottamansa käsiraha viipymättä (kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 17 §). Ehdot kannattaa kirjata tarjoukseen selkeästi.

Jälkikäteen esitetty toive kuntotarkastuksesta ei yleensä oikeuta vetäytymään kaupasta ilman käsirahan menettämistä.
 

Korkeimman oikeuden kosteusvauriotapaus

Ratkaisussa KKO 2009:49 ostajat olivat nähneet asuntoesittelyssä seinässä tummumia ja vaatineet kosteusmittausta. Myyjä ei kuitenkaan suostunut mittaukseen, ja ostajat luopuivat vaatimuksestaan. He tekivät ostotarjouksen ja maksoivat 4 400 euron käsirahan. Ostotarjouksen ja sovitun kaupantekopäivän välillä asunnossa havaittiin kosteusvaurio, minkä vuoksi ostajat vetäytyivät kaupasta.

Korkein oikeus muutti hovioikeuden ratkaisua. Sen mukaan ostotarjouksen jälkeen havaittu, objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puutteellisuus voi oikeuttaa vetäytymään kaupasta ilman käsirahan menettämistä. Merkitystä ei myöskään ollut sillä, aiheutuiko vaurion korjaamisesta ostajille kustannuksia. Myyjän oli palautettava 4 400 euron käsiraha viivästyskorkoineen.

Ostajan kannalta ratkaisu tarkoittaa, että tarjouksen jälkeen ilmennyt objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puute voi oikeuttaa vetäytymään kaupasta ilman käsirahan menettämistä, vaikka tarjoukseen ei olisi kirjattu kuntotarkastusehtoa. Pelkkä epäily ei kuitenkaan välttämättä riitä. Ratkaisussa kosteusvaurio oli todettu, vaikka ostajat olivat havainneet seinän tummumat jo ennen tarjouksen tekemistä.

Jos käsirahan palauttamisesta on erimielisyyttä, voit pyytää maksuttoman ja sitomattoman tarjouksen juristin avusta käsirahaa koskevaan riitaan.
 

Neljän prosentin raja euroina

Raja lasketaan tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Asunto-osakkeen kaupassa kauppahinta tarkoittaa osakkeista maksettavaa hintaa. Se ei ole sama kuin velaton hinta, johon sisältyy asunnon osuus taloyhtiön lainasta.

Esimerkki 1: Asunnon velaton hinta on 300 000 euroa, ja yhtiölainaosuus on 50 000 euroa. Tarjouksen mukaiseksi kauppahinnaksi on sovittu 250 000 euroa. Ostaja on maksanut 15 000 euron käsirahan. Hän vetäytyy kaupasta, koska löysi toisen asunnon.

Myyjä saa pitää enintään neljä prosenttia kauppahinnasta eli 10 000 euroa. Loput 5 000 euroa on palautettava. Jos raja laskettaisiin virheellisesti velattomasta hinnasta, myyjä saisi pitää 12 000 euroa, mikä olisi 2 000 euroa liikaa.

Esimerkki 2: Sama asunto, mutta ostaja on maksanut 8 000 euron käsirahan. Myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, mutta saa myöhemmin paremman tarjouksen ja kieltäytyy tekemästä kauppaa sovituilla ehdoilla. Myyjän on palautettava 8 000 euroa ja maksettava lisäksi 8 000 euron hyvitys. Ostaja saa yhteensä 16 000 euroa. Jos käsiraha olisi ollut 15 000 euroa, hyvitys olisi enintään 10 000 euroa.

Neljä prosenttia on yläraja, ei automaattinen summa. Määrää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos se olisi kohtuuton. Sovittelussa otetaan huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt, vastapuolelle aiheutunut vahinko ja muut seikat.

Esimerkiksi se, että myyjä myy asunnon viikossa samaan hintaan toiselle eikä hänelle aiheudu juuri vahinkoa, voi puoltaa sovittelua.
 

Välittäjän kautta tehty tarjous

Välitysliike saa ottaa käsirahan myyjän lukuun vain, jos siitä on sovittu toimeksiantosopimuksessa. Välittäjän on käsirahaa vastaanottaessaan huolehdittava, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä. Asiakirjaa ei kuitenkaan tarvitse laatia, jos velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi tarjouksentekotilanteessa kohtuutonta hankaluutta (kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 16 §).

Jos myyjä ei hyväksy tarjousta tai tarjouksen ehdot eivät toteudu, välitysliikkeen on palautettava vastaanottamansa käsiraha viipymättä. Jos myyjä on hyväksynyt tarjouksen, mutta kauppa ei synny myyjästä johtuvasta syystä, välittäjän on palautettava käsiraha viipymättä siltä osin kuin sitä ei ole jo luovutettu myyjälle. Muusta osasta vastaa myyjä. Jos käsiraha jää myyjälle ostajan vetäytymisen vuoksi, välittäjälle saa toimeksiantosopimuksen mukaan tulla enintään puolet käsirahasta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion verran.

Kun myyjä on ottanut käsirahan, hän ei saa ottaa samasta asunnosta toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensimmäinen käsiraha on palautettu tai on käynyt selväksi, että se jää myyjälle. Jos myyjä ottaa päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset eivät sido tarjousten tekijöitä (asuntokauppalain 3 luvun 5 §).
 

Mitä teet, jos haluat vetäytyä tai myyjä ei palauta käsirahaa?

1. Lue tarjous ja kaikki sen liitteet. Etsi ehdot, tarjouksen voimassaoloaika ja käsirahaehto.
2. Kirjaa vetäytymisen syy ja hanki siitä mahdollisuuksien mukaan näyttöä, esimerkiksi kosteusmittaus, kuntotarkastajan lausunto tai pankin kielteinen lainapäätös.
3. Ilmoita vetäytymisestä myyjälle ja välittäjälle kirjallisesti viipymättä. Kerro syy ja vaadi käsirahan palautusta.
4. Laske neljän prosentin raja tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, ei velattomasta hinnasta.
5. Jos myyjä ei palauta käsirahaa, lähetä kirjallinen maksuvaatimus, jossa on summa, peruste ja tilinumero. Käsiraha on palautettava viipymättä, kun palautusvelvollisuus syntyy. Jos eräpäivää ei ole ennalta määrätty, viivästyskorkoa voi lähtökohtaisesti vaatia 30 päivän kuluttua maksuvaatimuksen lähettämisestä, kuitenkin aikaisintaan vaatimuksen saavuttua velalliselle (korkolain 6 §). Jos eräpäivä on ennalta sitovasti määrätty, viivästyskorko voi alkaa jo eräpäivästä (5 §).
6. Säilytä viestit, tarjous, kuitit ja lausunnot. Käsirahan palautussaatavan vanhentumisaika ja sen alkamishetki riippuvat palautusvelvollisuuden oikeudellisesta perusteesta ja saatavan erääntymisestä. Erääntyneeseen saatavaan sovelletaan lähtökohtaisesti kolmen vuoden vanhentumisaikaa. Riittävästi yksilöity kirjallinen maksuvaatimus katkaisee velan vanhentumisen. Katkaisusta alkaa uusi, yleensä kolmen vuoden vanhentumisaika (velan vanhentumisesta annetun lain 4–8, 10 ja 13 §).

Myyjä voi perustellusti väittää esimerkiksi, että vika oli ostajan tiedossa jo tarjousta tehdessä, että puute on vähäinen tai että ostaja vetäytyi todellisuudessa muusta syystä. Siksi näytön kannattaa olla kirjallista ja tapahtumien ajallisesti todennettavissa.
 

Tehdyn asuntokaupan purku

Ostajan oikeus purkaa asuntokauppa

Kun asuntokauppa on tehty, ostajan oikeudet asunnon virheen perusteella määräytyvät virhettä koskevien sääntöjen mukaan. Käytetyn asunnon kaupassa ostaja saa purkaa kaupan, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 2 momentti). Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, purun edellytykset määräytyvät 4 luvun 25 §:n mukaan (6 luvun 16 §:n 4 momentti).

Purku on poikkeuksellinen seuraamus. Usein virheen seuraamuksena on hinnanalennus tai vahingonkorvaus.

Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Ratkaisevaa on, milloin ostaja pääsi tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Käytetyn asunnon kaupassa, jossa myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita siitä viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovutuksesta. Ostaja saa kuitenkin vedota virheeseen näiden määräaikojen estämättä, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 3 momentti).

Lisäksi ostajan on ilmoitettava kaupan purkamisesta kohtuullisessa ajassa siitä, kun on käynyt ilmeiseksi, että purkamisen edellytykset ovat olemassa (6 luvun 16 §:n 3 momentti).
 

Kaupan purkamisen seuraukset

Kun kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta, myös käsirahana maksettu osa. Lisäksi myyjä maksaa palautettavalle kauppahinnalle korkoa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaan siitä päivästä, jona hän sai maksun. Käsirahalle korkoa lasketaan siis käsirahan maksupäivästä.

Ostaja palauttaa asunnon hallinnan sekä osakekirjan tai muut omistusoikeutta osoittavat asiakirjat. Jos ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä kohtuullinen korvaus. Ostajan purkaessa kaupan korvausta määrättäessä otetaan huomioon virheen hänelle aiheuttama haitta.

Myyjä korvaa kohtuullisesti ostajan asuntoon panemat tarpeelliset tai hyödylliset kustannukset. Jos asunto on huonontunut ostajan huolimattomuuden vuoksi enemmän kuin tavanomainen kuluminen, ostaja saa purkaa kaupan vain korvaamalla arvon alenemisen (asuntokauppalain 6 luvun 28 §; uudessa asunnon kaupassa 4 luvun 36 ja 37 §).

Esimerkki 3: Ostaja maksoi 7 000 euron käsirahan 2.3. ja loput 173 000 euroa kaupanteossa 2.4. Asunnossa paljastuu salattu laaja vesivahinko, jonka perusteella kauppa puretaan. Myyjä palauttaa 180 000 euron kauppahinnan korkoineen. Korkoa lasketaan 7 000 eurolle 2.3. alkaen ja 173 000 eurolle 2.4. alkaen. Jos ostaja on vuokrannut asunnon ulos ennen purkamista, vuokratuotto voidaan ottaa huomioon ostajan maksettavaa kohtuullista hyötykorvausta arvioitaessa.

Myyjän oikeus purkaa asuntokauppa

Myös myyjä voi purkaa tehdyn kaupan, jos ostajan maksuviivästys on olennainen tai ostaja ei maksa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa. Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut omistusta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle tai suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu. Purkuoikeutta ei myöskään ole sen jälkeen, kun viivästynyt maksu korkoineen on suoritettu (asuntokauppalain 6 luvun 24 §).
 

Määräajat ja vanhentuminen tehdyn kaupan purussa

Asuntokaupan purkamista harkitsevan ostajan on huolehdittava sekä virheilmoituksen että purkuilmoituksen tekemisestä ajoissa. Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa. Lisäksi kaupan purkamisesta on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun purkamisen edellytykset ovat käyneet ilmeisiksi.

Rahasaatavien vanhentumista arvioidaan erikseen. Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta koskevat saatavat vanhenevat lähtökohtaisesti kolmessa vuodessa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita (velan vanhentumisesta annetun lain 4 ja 7 §). Kaupan purkamiseen perustuvan kauppahinnan palautussaatavan vanhentumisajan alkamishetki on arvioitava erikseen, eikä sitä voida kaikissa tilanteissa suoraan rinnastaa virheen havaitsemisajankohtaan.

Sopimusrikkomukseen perustuvan hyvityssaatavan vanhentuminen on lisäksi katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta (velan vanhentumisesta annetun lain 7 §:n 2 momentti). Vanhentuminen voidaan katkaista esimerkiksi riittävästi yksilöidyllä kirjallisella vaatimuksella tai saattamalla asia kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi (10 ja 11 §). Katkaisusta alkaa uusi vanhentumisaika.
 

Kiinteistön kauppa on eri asia

Jos kaupan kohteena on kiinteistö, kuten omakotitalo omalla tontilla, käsirahaan ei sovelleta asuntokauppalain säännöksiä. Jos osapuolet ovat sopineet kiinteistön kaupasta ilman maakaaren mukaista määrämuotoista esisopimusta, kaupasta vetäytyneen osapuolen on korvattava vastapuolelle kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on maksettu, kustannukset ylittävä osa on palautettava.

Marraskuun 1. päivästä 2024 alkaen osapuolet ovat voineet sopia myös ennalta määrätystä korvauksesta kaupasta vetäytymisen varalta ilman määrämuotoista esisopimusta. Ellei muuta ole sovittu, tämä korvaus voidaan vaatia tarpeellisten kustannusten lisäksi, vaikka kustannuksia ei olisi syntynyt (maakaaren 2 luvun 8 §).
 

Kuluttajariitalautakunta ja tuomioistuin

Kuluttajariitalautakunta käsittelee asuntokauppariitoja myös silloin, kun myyjä on yksityishenkilö. Lautakunnan käsiteltäväksi voivat saattaa asuntokauppaa koskevan riidan kuluttajat sekä asunnon myyjinä tai tarjoajina olevat yksityishenkilöt (kuluttajariitalautakunnasta annetun lain 2 §:n 1 momentin 2 kohta).

Lautakunnan käsittely on maksutonta, mutta sen ratkaisut ovat suosituksia eivätkä sido osapuolia. Saatavaa koskevan vaatimuksen saattaminen lautakunnan käsiteltäväksi katkaisee vanhentumisen (velan vanhentumisesta annetun lain 11 §). Jos myyjä ei noudata ratkaisusuositusta, ostaja voi viedä asian käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
 

Milloin juristista on hyötyä

Käsirahariidassa juristi käy läpi tarjouksen, ehdot ja viestit sekä arvioi, onko syy kaupan syntymättä jäämiseen ostajan vai myyjän puolella. Hän selvittää käsirahan menettämisen edellytykset, laskee neljän prosentin enimmäismäärän tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta ja arvioi, onko määrän sovittelulle perusteita. Juristi voi laatia perustellun vaatimuskirjeen ja neuvotella myyjän tai välittäjän kanssa.

Tehdyn kaupan purussa juristi arvioi, täyttyvätkö kaupan purkamisen edellytykset vai olisiko esimerkiksi hinnanalennus perustellumpi vaatimus. Hän selvittää palautettavan kauppahinnan korkoineen sekä mahdolliset hyöty- tai muut korvaukset. Tarvittaessa juristi voi avustaa käsittelyssä kuluttajariitalautakunnassa tai käräjäoikeudessa.

Oikeudellista apua kannattaa hakea jo ennen ostotarjouksesta vetäytymistä tai purkuilmoituksen tekemistä, sillä vaatimuksen perusteilla ja määräaikojen noudattamisella voi olla ratkaiseva merkitys.
 

Kysymyksiä ja vastauksia

Menetänkö käsirahan, jos en saa lainaa?

Yleensä kyllä, jos tarjouksessa ei ole lainaehtoa. Rahoituksen järjestäminen on tavallisesti ostajan vastuulla, joten kaupan syntymättä jäämisen katsotaan yleensä johtuvan hänen puolellaan olevasta syystä. Myyjä saa kuitenkin pitää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, ja kohtuutonta määrää voidaan sovitella. Kirjaa lainaehto aina tarjoukseen, jos rahoitus ei ole varma.

Voiko myyjä vaatia minulta käsirahan lisäksi muuta korvausta?

Pääsääntöisesti ei. Käsirahan menettämisen tai vakiokorvauksen lisäksi ei yleensä voi vaatia muuta korvausta kaupan syntymättä jäämisestä. Jos myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja ja ostaja on kuluttaja, osapuolet voivat kuitenkin erikseen sopia, että vetäytyvä osapuoli korvaa toiselle aiheutuneen vahingon käsirahan tai vakiokorvauksen sijasta. Tarkista siis, onko tällaisesta sovittu.

Saako myyjä pitää käsirahan, jos kuntotarkastus paljastaa vian?

Ei yleensä, jos tarjoukseen sisältyy kuntotarkastusehto ja ostajalla on ehdon perusteella oikeus vetäytyä kaupasta. Ilman tällaista ehtoakin ostaja voi vetäytyä menettämättä käsirahaa, jos tarjouksen jälkeen ilmenee objektiivisesti arvioituna merkityksellinen asunnon kunnon puute (KKO 2009:49). Pelkkä vähäinen puute tai epäily ei yleensä riitä.

Allekirjoitimme kauppakirjan eilen. Voinko vielä perua kaupan ja menettää vain käsirahan?

Et lähtökohtaisesti voi vetäytyä kaupasta pelkästään menettämällä käsirahan. Kun kauppa on tehty, käsiraha on osa kauppahintaa. Jos ostaja jättää kauppahinnan maksamatta, myyjällä voi olla oikeus vahingonkorvaukseen ja kaupan purkamiseen olennaisen maksuviivästyksen vuoksi. Myyjän purkuoikeutta rajoittaa esimerkiksi omistusta osoittavien asiakirjojen luovuttaminen tai suostumuksen antaminen saannon kirjaamiseen (asuntokauppalain 6 luvun 24 ja 25 §).

Uuden asunnon kaupassa ostaja voi kuitenkin peruuttaa kaupan ennen asunnon hallinnan luovutusta, mutta peruuttaminen merkitsee sopimusrikkomusta, jonka perusteella myyjällä voi olla oikeus vahingonkorvaukseen (4 luvun 32 ja 35 §). Peruuttamista koskevia säännöksiä sovelletaan myös tietyissä käytetyn asunnon kaupoissa (6 luvun 26 §). Osapuolet voivat myös sopia kaupan purkamisesta yhdessä.

Kuinka nopeasti myyjän on palautettava käsiraha?

Käsiraha on palautettava viipymättä, jos myyjä ei hyväksy tarjousta tai kauppa jää syntymättä muusta kuin ostajan puolella olevasta syystä. Jos käsiraha on välitysliikkeen hallussa, sen on huolehdittava palauttamisesta laissa säädetyissä tilanteissa. Jos palautus viivästyy, lähetä kirjallinen maksuvaatimus. Jos eräpäivää ei ole ennalta määrätty, viivästyskorkoa voi lähtökohtaisesti vaatia 30 päivän kuluttua maksuvaatimuksen lähettämisestä, kuitenkin aikaisintaan vaatimuksen saavuttua velalliselle (korkolain 6 §).

Koskeeko neljän prosentin raja myös omakotitalon kauppaa?

Ei, jos omakotitalo sijaitsee omalla tontilla ja kaupan kohteena on kiinteistö. Tällöin sovelletaan maakaarta, ei asuntokauppalain käsirahasäännöksiä. Kiinteistökaupassa kaupasta vetäytyvä osapuoli voi joutua korvaamaan vastapuolen tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset. Lisäksi erikseen sovittu vetäytymiskorvaus voi tulla maksettavaksi. Sen sijaan asunto-osakkeina myytäviin rivitalo- ja kerrostaloasuntoihin sovelletaan asuntokauppalain neljän prosentin enimmäismäärää.