» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistöosakeyhtiö oli vuonna 1996 tehdyllä huoneenvuokrasopimuksella vuokrannut liikehuoneiston toiselle yhtiölle, joka oli takaisinsaannista konkurssipesään annetun lain 3 §:ssä tarkoitettu läheinen. Yhtiö jätti vuokria maksamatta vuonna 1998 usean kuukauden ajan kiinteistöosakeyhtiön konkurssiin asettamiseen asti. Kiinteistöyhtiön konkurssipesän velkoessa maksamatta jääneitä vuokria yhtiö kieltäytyi maksamasta katsoen, että sillä oli oikeus käyttää kiinteistöyhtiöltä oleva saatavansa vuokrasaatavien kuittaukseen. Kysymys oli siitä, estikö konkurssisäännön 33 §:n 3 momentin kuittauskielto kuittauksen.
Vuonna 2003 ollut oikeus antoi konkurssissa velkojille laajan kuittausoikeuden. Tätä on perusteltu erityisesti sillä, että kuittausmahdollisuudella on usein selvä vakuuden luonne. Laajan kuittausmahdollisuuden vastapainoksi oli konkurssisäännön 33 §:n kuittauskielloilla pyritty estämään kuittausoikeuden väärinkäyttö rajoittamalla keinotekoisten kuittaustilanteiden syntymistä. Konkurssisäännön 33 §:n 3 momentti koski tilannetta, jossa velkoja, turvatakseen saatavansa maksun, hankkiutuu itse konkurssivelallisen velalliseksi. Arvioitaessa konkurssisäännön 33 §:n 3 momentin kuittauskiellon soveltuvuutta tapaukseen on ensin otettava kantaa siihen, oliko yhtiö mainitussa lainkohdassa tarkoitetulla tavalla sitoutunut velalliselle maksuun huoneenvuokrasopimuksen tekemisellä vai vasta siinä vaiheessa, kun erääntynyt vuokra oli jätetty maksamatta. Sinänsä on selvää, että kuittauksen kohteena olevat kiinteistöyhtiön vuokrasaatavat yhtiöltä olivat syntyneet vuokranmaksukausittain sitä mukaa kuin vuokratilat olivat olleet yhtiön käytössä.
Maksuun sitoutumisen on kuitenkin perusteltua katsoa tapahtuneeksi silloin, kun kiinteistöyhtiö ja yhtiö olivat tehneet huoneenvuokrasopimuksen, jolla vuokrasuhteen ehdot, erityisesti vuokran kohde, vuokran määrä ja erääntyminen sekä vuokrasuhteen kesto oli osapuolten kesken sitovasti määritelty ja jonka sopimuksen perusteella tilat oli luovutettu yhtiön käyttöön. Tämä tulkinta vastaa paremmin lain sanamuotoa, kuittausoikeuden vakuusluonnetta sekä kuittauskiellon tarkoitusta. Vuokrasaatava syntyy huoneenvuokrasuhteissa automaattisesti, ilman osapuolten eri toimia pelkästään sen perusteella, että vuokratilat ovat huoneenvuokrasopimuksen mukaan vuokralaisen käytettävissä. Vuokran maksamatta jättäminen tilanteessa, jossa vuokralaisella on vastasaatava ja mahdollisuus kuittaukseen, ei vielä sellaisenaan voi tarkoittaa keinotekoisen kuittaustilanteen järjestämistä, mikä kuittauskiellon säätämisellä on haluttu estää. Huoneenvuokrasopimus osapuolten kesken oli tehty enemmän kuin kaksi vuotta ennen takaisinsaantilain 2 §:ssä tarkoitettua määräpäivää. Sopimukseen myöhemmin tehdyillä tarkistuksilla, joilla vuokran kohdetta ja määrää oli pienennetty, ei ollut takaisinsaantiajan kannalta asiassa merkitystä. Näin ollen edellytyksiä maksun peräytymiselle takaisinsaantilain 10 §:n perusteella ei olisi ollut.
Takaisinsaantilain 5 §:n mukaan oikeustoimi, jolla on yksin tai yhdessä muiden toimenpiteiden kanssa sopimattomasti suosittu velkojaa toisten velkojien kustannuksella, voidaan määrätä peräytymään. Peräytymisen edellytyksenä on lisäksi, että velallinen oli oikeustointa tehtäessä maksukyvytön tai että oikeustoimi osaltaan johti maksukyvyttömyyteen. Peräytettäväksi voidaan vaatia myös sellainen läheiseen kohdistunut oikeustoimi, joka on tehty aikaisemmin kuin kaksi vuotta ennen määräpäivää. Vedotessaan takaisinsaantilain 5 §:ään konkurssipesä oli katsonut, että osapuolten välisellä järjestelyllä oli suosittu yhtiötä muiden velkojien kustannuksella, koska osapuolet olivat takaisinsaantilain 3 §:ssä tarkoitettuja läheisiä ja kuittaustilanne ajoittui läheisesti siihen ajankohtaan, jolloin kiinteistöyhtiön velkojen korkojen maksu oli laiminlyöty. Konkurssipesä ei ollut kuitenkaan näyttänyt, että kuittausmahdollisuus olisi mainitulla 1.7.1996 tehdyllä sopimuksella tai muilla toimenpiteillä järjestetty keinotekoisesti tai muutoin sopimattomasti. Sellaisena järjestelynä ei voida pitää vielä sitä, että yhtiö on jättänyt vuokran maksamatta tilanteessa, jossa kiinteistöyhtiö ei enää kyennyt huolehtimaan sitoumuksistaan. Edellytyksiä maksun peräytymiselle ei siten olisi ollut myöskään takaisinsaantilain 5 §:n perusteella.
Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että yhtiöllä ei ollut estettä käyttää kiinteistöyhtiön vuokrasaatavia oman saatavansa kuittaukseen. Konkurssipesän kanne oli sen vuoksi hylättävä.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa