Mitkä ovat riittäviä perusteita vuokrasopimuksen purkamiseen? Täytyykö aina ensin antaa varoitus ennen kun vuokrasopimuksen saa purkaa?

1 vastaus


Minilex

Soita lakimiehelle - 0600 12 450

Vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus on säädelty tarkasti laissa. Lakiin on kirjattu tyhjentävästi ne perusteet, joilla vuokrasopimus voidaan päättää välittömästi ilman irtisanomisaikaa.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen ei maksa vuokraa sovitussa ajassa. Vuokra tulee maksaa silloin, kun vuokralainen ja vuokranantaja ovat niin sopineet. Mikäli asiasta ei ole sovittu, tulee vuokra maksaa viimeistään jokaisen kuukauden toisena päivänä. Vuokrasopimusta ei voida kuitenkaan purkaa silloin, kun vuokralaisen laiminlyönnillä on vain vähäinen merkitys. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokran tulee olla maksamatta useammalta kuin yhdeltä kuukaudelta. Vakiintuneen käytännön mukaan vuokranmaksun laiminlyöntiä ei voida pitää enää vähäisenä, jos vuokraa ei ole maksettu kahdelta tai useammalta kuukaudelta. Vuokranmaksun laiminlyönnin syillä ei ole lähtökohtaisesti merkitystä purkuoikeutta harkitessa. Vuokranmaksu on vuokralaisen tärkein sopimusvelvoite, jolloin sen laiminlyönti antaa vuokranantajalle selkeän oikeuden sopimuksen purkamiseen. Maksamattomien vuokrien takia vuokralaiselle ei tarvitse antaa erikseen varoitusta.

Vuokranantaja saa purkaa vuokrasopimuksen myös silloin, kun vuokralainen siirtää vuokrasopimuksensa tai asunnon hallinnan toiselle lain säännösten vastaisesti. Seuraavassa selostan ne säännökset, joista poikkeava menettely voi synnyttää perusteen vuokrasopimuksen purkamiseen. Vuokralaisella on lain mukaan oikeus käyttää asuntoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheen lasten kanssa. Vuokralainen saa käyttää asuntoa myös yhdessä lähisukulaistensa ja puolisonsa lähisukulaisten kanssa edellyttäen, ettei siitä aiheudu huomattavaa haittaa tai häiriötä. Vuokralainen saa myös ilman vuokranantajan lupaa alivuokrata tai muutoin luovuttaa enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi. Käyttötarkoituksen on oltava asuminen. Muissa tapauksissa vuokralainen tarvitsee luvan vuokranantajalta asunnon tai sen osan luovuttamiseksi toisen käyttöön.

Vuokralainen voi lisäksi luovuttaa asunnon toisen käytettäväksi kahden vuoden ajaksi, jos tämä työn, opintojen, sairauden tai muun vastaavan syyn vuoksi oleskelee toisella paikkakunnalla. Vuokralaisen tulee kuitenkin vähintään kuukautta ennen väliaikaista luovutusta kirjallisesti ilmoittaa asiasta vuokranantajalle.

Vuokralaisella ei ole oikeutta, ilman vuokrasopimuksesta ilmenevää lupaa tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa, luovuttaa vuokraoikeuttaan toiselle. Kieltoon on kuitenkin poikkeus. Vuokralainen saa siirtää ilman vuokranantajan lupaa vuokraoikeutensa asunnossa asuvalle puolisolleen, perheen lapselle tai puolisoiden vanhemmille, ellei vuokranantajalla ole perusteltua syytä sitä vastustaa. Vuokrasopimuksen luvattomasta siirtämisestä tai asunnon hallinnan luvattomasta luovuttamisesta ei tarvitse antaa erikseen varoitusta.

Edelleen vuokranantaja saa purkaa vuokrasopimuksen, jos vuokralainen käyttää asuntoa muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla, kuin mitä vuokrasopimuksessa on edellytetty. Eli purkuperuste on olemassa esimerkiksi silloin, kun asuntoa käytetään muuhun tarkoitukseen kuin asumiseen, jos tämä on määritelty käyttötarkoitukseksi vuokrasopimuksessa. Purkuperusteen käyttäminen edellyttää varoituksen antamista.

Hyvin yleinen vuokrasopimuksen purkamisperuste on häiritsevän elämän viettäminen asunnossa. Häiritsevää elämä on silloin, kun se aiheuttaa kohtuutonta haittaa naapureille. Häiritsevän elämän viettämisen tulee olla toistuvaa ja piittaamatonta. Yksittäinen tapaus ei siis riitä vuokrasopimuksen purkamiseen. Purkuperusteen käyttäminen edellyttää varoituksen antamista.

Vuokralaisella on velvollisuus hoitaa asuntoa huolellisesti ja mikäli hän laiminlyö tämän velvollisuutensa, on vuokranantajalla oikeus sopimuksen purkamiseen. Huonoa asunnon hoitamista on esimerkiksi rakenteiden tai varusteiden rikkominen tai asunnon vioista ilmoittamatta jättäminen, mikä johtaa niiden pahenemiseen. Asunnon huonoa hoitamista voi olla myös huonosta hygieniasta johtuva hajuhaitta. Purkuperusteen käyttäminen edellyttää varoituksen antamista.

Lisäksi vuokranantajalla on oikeus vuokrasopimuksen purkamiseen, jos vuokralainen rikkoo terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi määrättyjä sääntöjä. Tällaisia ovat esimerkiksi järjestyssäännöt. Tätä purkuperustetta käytetään yleensä yhdessä häiritsevän elämän viettämisen kanssa. Purkuperusteen käyttäminen edellyttää varoituksen antamista.

Varoitukset tulee antaa kirjallisesti. Niiden perusteella vuokralaisella on oikeus korjata menettelynsä. Mikäli vuokralainen korjaa menettelynsä viivytyksettä, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ole. Ei ole olemassa mitään tarkkaa määrää kuinka monta varoitusta on annettava ennen kuin purkaminen on sallittua, vaan tulkinta on tapauskohtaista. Joissain tapauksissa yksi riittää, mutta jos tilanne on vähänkään epäselvä on hyvä antaa useampia varoituksia. Vuokranantajalla on nyttövelvollisuus purkuperusteen olemassaolosta, joten vuokrasopimusta ei kannata lähteä purkamaan ilman todellisia perusteita.

Vuokralainen on puolestaan oikeutettu vuokrasopimuksen purkamiseen, jos asunnon käyttämisestä aiheutuu ilmeistä vaaraa terveydelle. Terveydelle haitallista on esimerkiksi home. Vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen myös kuukauden kuluttua siitä, kun asunto tai sen osa on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta. Vuokralainen voi menettää asunnon hallinnan esimerkiksi silloin, kun asunto-osakeyhtiö ottaa asunnon hallintaansa eikä vuokraa sitä hänelle takaisin.

Lisäksi vuokralainen on oikeutettu purkamaan vuokrasopimuksen, jos tämä ei saa asuntoa hallintaansa sovittuna aikana tai mikäli asunto ei vastaa sitä mitä voidaan olettaa iän, alueen, huoneistokannan tai muut olosuhteet huomioon ottaen. Tällä täytyy olla kuitenkin oleellinen merkitys vuokralaiselle. Vuokralainen saa purkaa vuokrasopimuksen myös silloin, kun vuokranantaja vaihtuu, eikä uusi vuokranantaja hyväksy sopimuksen muutoksia, joita aikaisemman vuokranantajan kanssa on sovittu tai jos vuokranantaja vaatii muutos- tai korjaustöiden suorittamista asunnossa.

Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.

Aiheeseen liittyvät kysymykset