Myyjä saa purkaa kaupan, jos ostaja rikkoo sopimusta olennaisesti, yleensä jättämällä kauppahinnan maksamatta, tai jos ostaja ei maksa myyjän asettamassa kohtuullisessa lisäajassa. Kun tavara on jo luovutettu ostajalle, myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen perusteella vain, jos hän on pidättänyt itselleen purkuoikeuden tai ostaja torjuu tavaran. Muussa tapauksessa myyjä voi vaatia kauppahinnan maksamista.

Myyjän on ilmoitettava purkamisesta ennen kuin ostaja maksaa, eikä kauppaa saa purkaa enää viivästyneen maksun jälkeen. Myyjän purkuoikeuden edellytykset vaihtelevat kauppatyypin mukaan. Kiinteistökaupassa ostajan maksuviivästykseen perustuva purkuoikeus edellyttää lisäksi kauppakirjaan otettua ehtoa.

Myyjän oikeudesta purkaa kauppa ostajan sopimusrikkomuksen perusteella säädetään eri laeissa kaupan osapuolten ja kaupan kohteen mukaan. Kauppalakia sovelletaan lähtökohtaisesti irtaimen omaisuuden kauppaan esimerkiksi kahden elinkeinonharjoittajan tai kahden yksityishenkilön välillä. Elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan väliseen tavarankauppaan sovelletaan puolestaan kuluttajansuojalakia. Asunto- ja kiinteistökauppaan sovelletaan niitä koskevaa erityislainsäädäntöä.
 

Myyjän purkuoikeus kauppalain mukaan

Kauppalakia sovelletaan lähtökohtaisesti irtaimen omaisuuden kauppaan esimerkiksi silloin, kun kaksi elinkeinonharjoittajaa tai kaksi yksityishenkilöä käyvät kauppaa keskenään. Kauppalain 54 §:n mukaan myyjä voi purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen perusteella, jos sopimusrikkomuksella on myyjälle olennainen merkitys tai ostaja ei maksa kauppahintaa myyjän asettamassa määrätyssä lisäajassa, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt. Lisäksi myyjä voi pidättää myymänsä tavaran, jos hän ei ole myöntänyt erikseen luottoa ostajalle.

Myyjä voi purkaa kaupan myös ostajan myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi, jos sopimusrikkomuksella on myyjälle olennainen merkitys ja ostaja käsitti tämän tai hänen olisi pitänyt se käsittää. Myyjä voi purkaa kaupan myös silloin, kun ostaja ei täytä myötävaikutusvelvollisuuttaan tai velvollisuuttaan noutaa tai vastaanottaa tavara myyjän asettamassa määrätyssä lisäajassa, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt. Tavaran noutamisen tai vastaanottamisen laiminlyönnin perusteella purkaminen edellyttää kuitenkin, että tavaran pois toimittamisella on sopimuksen tai olosuhteiden perusteella myyjälle erityistä merkitystä (kauppalain 55 §).

Myyjä voi myös antaa ostajalle kohtuullisen pituisen lisäajan maksulle. Jos ostaja ei suorita maksua tämän lisäajan kuluessa tai ilmoittaa lisäajan kuluessa, ettei aio maksaa, myyjä voi purkaa kaupan. Lisäajan jälkeen sopimusrikkomuksen olennaisuutta ei yleensä tarvitse enää erikseen arvioida.

Jos tavara on jo luovutettu ostajalle, myyjä saa kauppalain 54 §:n 4 momentin mukaan purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen perusteella vain, jos hän on pidättänyt itselleen purkuoikeuden tai ostaja torjuu tavaran. Jos kumpikaan edellytys ei täyty, myyjä ei voi purkaa kauppaa maksuviivästyksen perusteella, vaan voi vaatia kauppahinnan maksamista.

Jotta myyjä voi purkaa kaupan, edellytetään siis ostajalta maksuvelvoitteen tai myötävaikutusvelvoitteen laiminlyöntiä. Tämä tarkoittaa tilannetta, jossa ostaja jättää tavaran kokonaan maksamatta, ei ota sitä vastaan tai laiminlyö sen hakemisen. Kun purku perustuu siihen, ettei ostaja nouda tai ota vastaan tavaraa, tavaran pois toimittamisen on myös oltava myyjälle erityisen merkittävää, jotta kaupan purku myyjän toimesta on mahdollista. Myyjällä on siten vahva velvoite pysyä sopimuksessa, ja kaupan purkuperusteen on oltava olennainen sopimusrikkomus ostajan taholta tai laiminlyönti myyjän asettamassa lisäajassa.
 

Myyjän purkuoikeus kuluttajankaupassa

Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisestä kaupasta säädetään kuluttajansuojalaissa. Sen mukaan myyjä voi purkaa kaupan, kun ostaja olennaisesti rikkoo kauppasopimusta viivästyessään kauppahinnan maksamisessa. Jos maksulle on annettu lisäaikaa, mutta ostaja ei maksa lisäajan kuluessa tai ilmoittaa, ettei aio suorittaa maksua, myyjä voi purkaa kaupan.

Jos ostaja on jo saanut tavaran hallintaansa, myyjä voi purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi vain, jos hän on pidättänyt itselleen purkuoikeuden tai jos ostaja torjuu tavaran (kuluttajansuojalain 5 luvun 26 §:n 3 momentti). Jos kumpikaan edellytys ei täyty, myyjä ei voi purkaa kauppaa maksuviivästyksen perusteella, vaan hänen on lähtökohtaisesti vaadittava kauppahinnan maksamista.

Jos ostaja on saanut luottoa, tavaran takaisinottoehtoon vetoamista koskee lisäksi kuluttajansuojalain 7 luvun sääntely. Tässä tilanteessa myyjän on yleensä käännyttävä tuomioistuimen puoleen saadakseen tuomion, joka osoittaa ostajan maksuvelvollisuuden. Kun tuomio on saatu, myyjä voi hakea suoritusta saatavalleen, eli kauppahinnalle, ulosottomieheltä. Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen perusteella sen jälkeen, kun viivästynyt maksu on suoritettu.

Kuluttajankaupassa myyjän purkuoikeuden keskeiset edellytykset vastaavat kauppalain sääntelyä, mutta kuluttajansuojalaissa on myös kuluttajan asemaa turvaavia erityissäännöksiä.
 

Myyjän purkuoikeus kauppatyypeittäin

• Irtaimen kauppa yksityisten tai yritysten välillä: purku olennaisen maksuviivästyksen tai lisäajan laiminlyönnin vuoksi (kauppalain 54 §), myötävaikutuksen tai noudon laiminlyönnin vuoksi (55 §) ja erissä maksettavassa kaupassa erän osalta (56 §).
• Kuluttajankauppa: samat perusteet (kuluttajansuojalain 5 luvun 26 ja 27 §). Jos kuluttaja on saanut luottoa, takaisinottoehtoon sovelletaan lisäksi kuluttajansuojalain 7 luvun säännöksiä.
• Käytetyn asunnon kauppa: myyjä voi purkaa kaupan ostajan olennaisen maksuviivästyksen tai määrätyn, kohtuullisen lisäajan laiminlyönnin perusteella. Maksuviivästyksen perusteella kauppaa ei kuitenkaan saa purkaa enää sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle tai suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu (asuntokauppalain 6 luvun 24 §:n 1–3 momentti). Säännökset koskevat myös elinkeinonharjoittajan ja kuluttajan välistä käytetyn asunnon kauppaa.
• Kiinteistökauppa: purku vain, jos viivästys on olennainen, kauppahintaa ei ole maksettu kokonaan ja kauppakirjan mukaan maksaminen on omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona (maakaaren 2 luvun 28 §).

Ostajan maksuviivästyessä myyjä voi yleensä asettaa määrätyn lisäajan, joka ei saa olla kohtuuttoman lyhyt. Jos ostaja ei maksa lisäajan kuluessa, myyjälle voi syntyä purkuoikeus ilman erillistä sopimusrikkomuksen olennaisuuden arviointia. Purkuoikeuden muut lakisääteiset edellytykset on kuitenkin otettava huomioon.
 

Purkuilmoitus on tehtävä ajoissa

Kaupan purkaminen edellyttää myyjän purkuilmoitusta. Jos ostaja on viivästynyt kauppahinnan maksamisessa, myyjä ei saa purkaa kauppaa enää sen jälkeen, kun viivästynyt maksu on suoritettu. Jos purku perustuu ostajan myötävaikutuksen tai tavaran vastaanottamisen laiminlyöntiin, purkuilmoituksen ajoitukseen sovelletaan erillisiä säännöksiä (kauppalain 59 § sekä kuluttajansuojalain 5 luvun 26 §:n 4 momentti ja 27 §:n 4 momentti). Asuntokaupassa myyjän purkuoikeus päättyy, kun viivästynyt maksu on suoritettu korkoineen (asuntokauppalain 6 luvun 24 §:n 4 momentti).

Kirjallinen ilmoitus on näytön vuoksi selvin.

Esimerkki: Myyjä asettaa ostajalle sähköpostitse maksamista varten lisäajan, joka päättyy 15.5. Ostaja ei maksa määräajassa, mutta suorittaa koko viivästyneen kauppahinnan 19.5. Myyjä ilmoittaa kaupan purkamisesta vasta 20.5. Koska ostaja on maksanut kauppahinnan ennen purkuilmoitusta, myyjä on menettänyt oikeutensa purkaa kauppa kyseisen maksuviivästyksen perusteella.

Mitä myyjä voi vaatia kaupan purkamisen lisäksi

Kaupan purkamisen jälkeen osapuolten on lähtökohtaisesti palautettava toisiltaan saamansa suoritukset. Jos ostaja on jo maksanut osan kauppahinnasta, myyjän on palautettava saamansa maksu korkoineen. Jos tavara on luovutettu ostajalle, ostajan on puolestaan palautettava tavara sekä luovutettava siitä saamansa tuotto ja maksettava kohtuullinen korvaus mahdollisesta muusta hyödystä (kauppalain 64 ja 65 § sekä kuluttajansuojalain 5 luvun 28 d ja 28 e §).

Kauppalain mukaisessa kaupassa myyjä saa pidättyä kauppahinnan palauttamisesta, kunnes ostaja palauttaa tavaran sekä maksaa vahingonkorvauksen ja koron, jotka hän on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden maksamisesta (kauppalain 64 §:n 2 momentti).

Vahingonkorvaus määräytyy kauppatyypin mukaan:

• Kauppalain mukaan myyjällä on oikeus korvaukseen ostajan maksuviivästyksen aiheuttamasta vahingosta, jollei ostaja osoita viivästyksen johtuneen lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä taikka muusta samankaltaisesta esteestä, jota hänen ei kohtuudella voida edellyttää ottaneen huomioon kaupantekohetkellä ja jonka seurauksia hän ei myöskään kohtuudella olisi voinut välttää eikä voittaa (kauppalain 57 §). Jos myyjä purkaa kaupan ja myy tavaran uudelleen huolellisesti sekä kohtuullisessa ajassa, hän voi vaatia alkuperäisen kauppahinnan ja uuden myyntihinnan erotusta korvattavaksi, jos uusi myyntihinta on alempi (kauppalain 67 ja 68 §).
• Kuluttajankaupassa korvaus on rajattu. Jos myyjä purkaa kaupan ennen kuin kuluttaja on saanut tavaran, myyjä saa korvauksen hyödyttömiksi jääneistä erityisistä kustannuksista ja purun aiheuttamista erityisistä kustannuksista sekä muusta vahingosta kohtuullisen korvauksen (kuluttajansuojalain 5 luvun 28 §). Ennalta sovittu purkukorvaus on pätevä vain, jos se on kohtuullinen verrattuna siihen, mitä myyjä muuten saisi. Myyjän vahingonkorvausoikeutta arvioitaessa on otettava huomioon myös kuluttajansuojalain 5 luvun 28 §:n 4 momentissa säädetyt vastuusta vapautumisen perusteet. Lisäksi vahingonkorvausta voidaan sovitella kuluttajansuojalain 5 luvun 30 §:n perusteella erityisesti silloin, kun maksuviivästys johtuu ostajan sairaudesta, työttömyydestä tai muusta erityisestä seikasta aiheutuneista maksuvaikeuksista, joihin ostaja on joutunut pääasiassa omatta syyttään.
• Asuntokaupassa myyjällä on oikeus korvaukseen maksuviivästyksen aiheuttamasta vahingosta (asuntokauppalain 6 luvun 25 §).

Kuluttajansuojalain 5 luvun 28 a §:ssä säädetään myyjän oikeudesta viivästyskorkoon ostajan maksuviivästyksen perusteella silloin, kun kauppaa ei pureta. Kaupan purkamisen yhteydessä mahdollisesti vaadittavia korkoja on arvioitava erikseen.
 

Kolme erilaista tilannetta

Esimerkki 1, tavara vielä myyjällä: Yksityinen myy veneen 12 000 eurolla. Ostaja maksaa 2 000 euroa ja lupaa loput kuukauden päästä, mutta ei maksa. Myyjä asettaa maksamiselle kahden viikon lisäajan, mutta ostaja ei maksa sen kuluessa.

Myyjä ilmoittaa kaupan purkamisesta, palauttaa ostajan maksamat 2 000 euroa korkoineen ja myy veneen huolellisesti sekä kohtuullisessa ajassa toiselle ostajalle 10 500 eurolla. Myyjä voi vaatia 1 500 euron hinnaneron korvaamista sekä lisäksi esimerkiksi uudesta myynnistä aiheutuneita kohtuullisia ilmoituskuluja, jos vahingonkorvausvastuun edellytykset täyttyvät.

Esimerkki 2, tavara jo ostajalla: Verkkokauppa toimittaa sohvan laskulla, eikä kuluttaja maksa. Kauppa ei ole pidättänyt purkuoikeutta. Sohvaa ei voi vaatia takaisin purun perusteella, vaan kauppa perii hinnan viivästyskorkoineen, tarvittaessa käräjäoikeudessa ja ulosotossa.

Esimerkki 3, käytetyn asunnon kauppa: Ostaja ei maksa loppukauppahintaa sovittuna maksupäivänä. Jos osakekirjaa tai muita asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavia asiakirjoja ei ole vielä luovutettu eikä suostumusta ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin ole annettu, myyjä voi asettaa ostajalle määrätyn lisäajan, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt. Jos ostaja ei maksa lisäajan kuluessa, myyjä voi purkaa kaupan.

Jos asiakirjat on jo luovutettu tai kirjaussuostumus annettu, myyjä ei enää voi purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen perusteella, vaan hän voi vaatia kauppahinnan maksamista ja lain edellytysten täyttyessä vahingonkorvausta.

Sama purkuoikeuden rajoitus koskee myös tilannetta, jossa elinkeinonharjoittaja myy käytetyn asunnon kuluttajalle. Tällöin ostajan vahingonkorvausvastuuseen sovelletaan kuitenkin asuntokauppalain 6 luvun 25 §:n 2 momentin perusteella lain 4 luvun 35 §:ää.
 

Millä perusteilla ostaja voi vastustaa kaupan purkamista?

Ostaja voi vastustaa kaupan purkamista esimerkiksi sillä perusteella, ettei maksuviivästys ollut olennainen, myyjän asettama lisäaika oli kohtuuttoman lyhyt tai epämääräinen (esimerkiksi ”maksa pian”), purkuilmoitus tehtiin vasta maksun suorittamisen jälkeen tai tavara oli jo luovutettu ostajalle ilman, että myyjä oli pidättänyt itselleen purkuoikeuden.

Ostaja voi myös vedota siihen, että hänellä oli oikeus pidättyä kauppahinnan maksamisesta esimerkiksi tavaran virheen tai myyjän viivästyksen vuoksi. Kuluttajansuojalain 5 luvun 7 ja 17 §:n mukaan kuluttaja saa pidättyä kauppahinnan maksamisesta myyjän viivästyksen tai tavaran virheen perusteella. Ostaja ei kuitenkaan saa pidättää rahamäärää, joka ilmeisesti ylittää ne vaatimukset, joihin hänellä on viivästyksen tai virheen perusteella oikeus.
 

Myyjän toimintajärjestys

1. Tarkista, onko tavara jo luovutettu ostajalle ja onko myyjä pidättänyt itselleen purkuoikeuden. Selvitä myös mahdollisen omistuksenpidätysehdon sisältö ja sovellettava lainsäädäntö.
2. Lähetä ostajalle maksumuistutus ja aseta tarvittaessa maksamiselle määrätty lisäaika, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt. Ilmoita selkeästi maksamatta oleva summa ja lisäajan päättymispäivä.
3. Jos ostaja ei maksa asetetun lisäajan kuluessa ja kaupan purkamisen muut edellytykset täyttyvät, ilmoita purkamisesta ostajalle kirjallisesti ennen kuin viivästynyt maksu suoritetaan.
4. Säilytä tavara huolellisesti ja dokumentoi kustannukset, uusi myynti ja hinnanero.
    

Milloin juristista on hyötyä?

Juristista on eniten hyötyä ennen purkuilmoitusta, koska väärin ajoitettu tai epäselvä ilmoitus voi viedä purkuoikeuden. Juristi tarkistaa sopimuksen purku- ja omistuksenpidätysehdot, laatii lisäaikaa koskevan ilmoituksen ja purkuilmoituksen, arvioi hinnaneron ja muun korvattavan vahingon määrän sekä avustaa tarvittaessa saatavan perinnässä tai oikeudenkäynnissä. Apu kannattaa hankkia, kun kauppahinta on suuri, tavara on jo ostajalla, ostaja vetoaa virheeseen tai kyse on asunnosta tai kiinteistöstä.
 

Kysymyksiä ja vastauksia

Ostaja ei hae ostamaansa tavaraa. Voinko myydä sen muualle?

Ostajan noutovelvollisuuden laiminlyönti voi oikeuttaa kaupan purkamiseen, jos tavaran pois toimittamisella on sopimuksen tai olosuhteiden perusteella myyjälle erityistä merkitystä ja sopimusrikkomus on olennainen siten, että ostaja käsitti tämän tai hänen olisi pitänyt se käsittää. Myyjä voi purkaa kaupan myös, jos ostaja ei nouda tavaraa myyjän asettamassa määrätyssä lisäajassa, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt, ja tavaran pois toimittamisella on myyjälle edellä tarkoitettua erityistä merkitystä. Purkamisesta on ilmoitettava ostajalle kauppalain 59 §:n mukaisesti.

Jos kauppaa ei pureta, myyjän on lähtökohtaisesti huolehdittava tavarasta ostajan lukuun (kauppalain 72 §). Myyjä voi tietyin edellytyksin myydä tavaran ostajan lukuun, esimerkiksi jos ostaja viivyttelee kohtuuttomasti tavaran vastaanottamisessa tai sen säilyttäminen aiheuttaisi kohtuuttomia kustannuksia. Myynnistä on mahdollisuuksien mukaan ilmoitettava ostajalle etukäteen (kauppalain 76 §).

Voiko kiinteistön myyjä purkaa kaupan, jos ostaja ei maksa loppuhintaa?

Myyjä voi purkaa kiinteistökaupan ostajan maksuviivästyksen perusteella, jos viivästys on olennainen, kauppahintaa ei ole maksettu kokonaan ja kauppakirjassa on sovittu, että kauppahinnan maksaminen on omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona. Myyjällä ei kuitenkaan ole oikeutta purkaa kauppaa tai saada vahingonkorvausta, jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää (maakaaren 2 luvun 28 §:n 2 momentti). Jos kauppakirjassa ei ole edellytettyä ehtoa, myyjä voi vaatia kauppahinnan maksamista ja lain edellytysten täyttyessä vahingonkorvausta.

Saako myyjä pitää ostajan maksaman osan kauppahinnasta purun jälkeen?

Myyjä ei saa pitää ostajan maksamaa kauppahinnan osaa pelkästään kaupan purkamisen perusteella. Lähtökohtaisesti myyjän on palautettava saamansa kauppahinta korkoineen. Myyjällä voi kuitenkin olla oikeus vahingonkorvaukseen, jonka määrä riippuu sovellettavasta lainsäädännöstä. Mahdollinen vahingonkorvaussaatava voidaan ottaa huomioon palautettavan määrän yhteydessä kuittausta koskevien edellytysten täyttyessä.

Kuluttajankaupassa myyjän oikeudesta vahingonkorvaukseen ja ennalta sovitun korvauksen kohtuullisuudesta säädetään kuluttajansuojalain 5 luvun 28 §:ssä. Kauppahinnan palauttamisesta korkoineen säädetään muun muassa kauppalain 64 ja 65 §:ssä sekä kuluttajansuojalain 5 luvun 28 e §:ssä.