Isännöitsijä joutuu korvaamaan vahingon, jonka hän aiheuttaa tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta. Yhtiölle hän vastaa jo siitä, ettei hän ole huolellisesti edistänyt yhtiön etua. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin perusteella isännöitsijä vastaa osakkeenomistajalle, asunnon ostajalle tai muulle henkilölle vahingosta, jonka hän on aiheuttanut tahallaan tai huolimattomuudesta rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Jos isännöitsijänä on isännöintiyritys, vastuussa ovat yritys ja päävastuullinen isännöitsijä. Kun vaatimus ei perustu rikokseen, kanne on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingosta ja vastuullisesta saatiin tieto, ja viimeistään viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona vahingon aiheuttanut toimi tai laiminlyönti tapahtui.

Mistä isännöitsijä vastaa

Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen ohjeiden mukaan. Hän vastaa siitä, että kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavasti järjestetty, ja hänen on annettava hallitukselle sen tarvitsemat tiedot (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 §). Hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua (1 luvun 11 §). Tätä kutsutaan huolellisuusvelvoitteeksi.

Korvausvastuu riippuu siitä, kuka vahingon kärsi:

• Yhtiö. Isännöitsijä vastaa vahingosta, jonka hän on aiheuttanut yhtiölle huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta (24 luvun 1 §:n 1 momentti).
• Yhtiö, osakkeenomistaja tai muu henkilö. Isännöitsijä vastaa vahingosta, jonka hän on aiheuttanut rikkomalla muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä tahallaan tai huolimattomuudesta (2 momentti).

Ero on käytännössä tärkeä. Pelkkä huono hoito ilman lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomista antaa korvausoikeuden vain yhtiölle. Osakkaan tai ostajan on osoitettava, mitä asunto-osakeyhtiölain säännöstä tai yhtiöjärjestyksen määräystä isännöitsijä on rikkonut.

Epäonnistunut päätös ei yksin tarkoita, että isännöitsijä olisi ollut huolimaton. Jos hän hankki tarpeelliset tiedot ja harkitsi asiaa asianmukaisesti, vastuuta ei yleensä synny, vaikka ratkaisu jälkikäteen osoittautuisi kalliiksi.

Kun isännöitsijän on näytettävä toimineensa huolellisesti

Yleensä korvausta vaativan on näytettävä vahinko, virhe tai laiminlyönti ja niiden välinen syy-yhteys. Asunto-osakeyhtiölaissa on kuitenkin vaatijalle edullinen poikkeus. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla lakia muuten kuin pelkästään yleisiä toimintaperiaatteita koskevia 1 luvun säännöksiä, tai rikkomalla yhtiöjärjestystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta. Isännöitsijä vapautuu vain, jos hän osoittaa menetelleensä huolellisesti (24 luvun 1 §:n 3 momentti).

Tämä huolimattomuusolettama ei koske pelkkää huolellisuusvelvoitteen rikkomista. Jos yhtiö vetoaa vain siihen, että isännöitsijä hoiti asiaa huonosti, yhtiön on näytettävä myös huolimattomuus.

Isännöintiyritys ja päävastuullinen isännöitsijä

Usein isännöitsijäksi valitaan isännöintiyritys. Sen on ilmoitettava yhtiölle, kenellä on päävastuu isännöinnistä (7 luvun 21 §). Vahingosta vastaavat silloin sekä yritys että päävastuullinen isännöitsijä (24 luvun 1 §:n 4 momentti). Vaatimus kannattaa osoittaa molemmille.

Yhtiön ja isännöintiyrityksen välillä on lisäksi isännöintisopimus. Yhtiö voi vaatia korvausta myös sopimusrikkomuksena, jos sovittuja tehtäviä, aikatauluja tai raportointia ei ole hoidettu. Vakiosopimusehdoissa voi olla vastuunrajoituksia. Niiden pätevyys arvioidaan tapauskohtaisesti, ja kohtuutonta ehtoa voidaan sovitella (oikeustoimilain 36 §). Yhtiön ja isännöintiyrityksen väliset vastuunrajoitusehdot eivät lähtökohtaisesti rajoita sopimuksen ulkopuolisen osakkeenomistajan tai asunnon ostajan asunto-osakeyhtiölain 24 lukuun perustuvaa korvausoikeutta. Yhtiöjärjestyksellä ei myöskään voida rajoittaa 24 luvun mukaista oikeutta vahingonkorvaukseen (24 luvun 11 §).

Esimerkki: Osakas ilmoittaa isännöitsijälle putkivuodosta, mutta isännöitsijä ei tilaa korjaajaa kolmeen viikkoon. Vaurio leviää kolmeen asuntoon, ja korjaus maksaa 40 000 euroa enemmän kuin heti tehtynä. Yhtiö voi vaatia isännöitsijältä korvausta huolellisuusvelvoitteen rikkomisen perusteella. Osakkaiden kannattaa selvittää myös yhtiön vastuu vahingoista, sillä yhtiön kunnossapitovastuu voi tulla tilanteessa sovellettavaksi. Vastuun jakautuminen riippuu muun muassa vahingon syystä ja siitä, mitä rakennuksen osia vahinko koskee. Jos isännöitsijän laiminlyönti aiheutti vahinkoa, voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, kuka vahingosta vastaa.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijän on pyynnöstä annettava isännöitsijäntodistus tai päivitettävä huoneistotietojärjestelmän tiedot. Pyynnön voivat tehdä osakkeiden omistaja, osakkeita panttina hallussaan pitävä ja välitysliike, jolla on voimassa oleva myynti- tai vuokraustoimeksianto. Todistuksesta on käytävä ilmi muun muassa yhtiön taloudellinen tila, rakennusten ja osakehuoneiston kuntoon liittyvät yhtiön tiedossa olevat seikat ja osakkaan erääntyneet maksamattomat vastikkeet (7 luvun 27 §). Asunnon ostaja tekee usein päätöksensä juuri näiden tietojen perusteella.

Korkein oikeus on katsonut, että asunnon ostaja voi vaatia vahingonkorvausta suoraan isännöitsijäntodistuksen antaneelta yhtiön edustajalta. Tapauksessa todistuksesta ei käynyt ilmi, että osa ilmoitetusta pinta-alasta oli rakennettu ilman rakennuslupaa. Ostajan oikeus ei riippunut siitä, mitä hän voi vaatia myyjältä asuntokauppalain perusteella. Asia palautettiin käräjäoikeuteen syy-yhteyden ja vahingon määrän selvittämiseksi (KKO 2010:17). Ratkaisu koski vuonna 2004 tehtyä kauppaa ja silloista asunto-osakeyhtiölakia. Nykyisin vastuuta arvioidaan 24 luvun 1 §:n ja 7 luvun 27 §:n perusteella.

Ostajalla on siis oikeus valita, kenelle hän esittää korvausvaatimuksensa ja missä järjestyksessä. Korkein oikeus totesi kuitenkin, että yleensä on tarkoituksenmukaista selvittää ensin ostajan vaatimukset myyjää kohtaan ja vasta sen jälkeen myyjän mahdollinen takautumisvaatimus asunto-osakeyhtiötä tai sen edustajaa kohtaan. Ostaja voi silti esittää vaatimuksensa suoraan yhtiölle tai sen edustajalle esimerkiksi silloin, kun virhe johtuu pääasiassa tämän antamasta virheellisestä tiedosta tai tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä (KKO 2010:17, kohta 9).

Esimerkki: Isännöitsijäntodistuksessa ei mainita hallituksen jo käsittelemää putkiremonttia. Ostaja maksaa asunnosta 250 000 euroa ja saa pian tiedon, että hänen osuutensa remontista on noin 50 000 euroa. Ostajalla voi olla vaatimuksia myyjää kohtaan asuntokaupan säännösten perusteella. Lisäksi hän voi vaatia korvausta isännöitsijältä, jos todistus oli lain vastaisesti puutteellinen. Samaa vahinkoa ei korvata kahteen kertaan.

Jos isännöitsijä ylittää toimivaltansa

Epätavallisiin tai laajakantoisiin toimiin isännöitsijä tarvitsee hallituksen valtuutuksen. Ilman sitä hän saa toimia vain, jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiölle olennaista haittaa, ja silloin hallitukselle on kerrottava asiasta mahdollisimman pian (7 luvun 17 §:n 2 momentti). Hallitus puolestaan tarvitsee tällaisiin toimiin lähtökohtaisesti yhtiökokouksen päätöksen (7 luvun 2 §). Toimivaltansa ylittänyt isännöitsijä voi joutua korvaamaan aiheuttamansa vahingon.

Toimivallan ylittäen tehty sopimus ei sido yhtiötä, jos sopimuskumppani tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää toimivallan ylityksestä (7 luvun 25 §). Jos sopimuskumppani oli vilpittömässä mielessä, sopimus voi sitoa yhtiötä, ja yhtiö voi vaatia vahingon isännöitsijältä.

Esimerkki: Isännöitsijä tilaa ilman hallituksen päätöstä 80 000 euron julkisivumaalauksen, jota ei ole budjetoitu eikä ole kiireellinen. Jos urakoitsija ei tiennyt ylityksestä eikä sen olisi pitänyt tietää, yhtiö voi joutua maksamaan työn. Yhtiö voi silloin vaatia isännöitsijältä korvausta siltä osin kuin siitä aiheutui sille vahinkoa.

Kuka päättää vaatimuksesta

Yhtiön korvausvaatimuksesta isännöitsijää vastaan päättää yhtiökokous. Hallitus voi kuitenkin päättää rangaistavaan tekoon perustuvan korvauskanteen nostamisesta (24 luvun 8 §:n 1 momentti).

Yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus ei sido, jos yhtiökokous ei saanut olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja vahingon aiheuttaneesta päätöksestä tai toimenpiteestä (24 luvun 8 §:n 2 momentti).

Jos yhtiö ei todennäköisesti aja vaatimusta, osakkeenomistajat voivat nostaa kanteen omissa nimissään yhtiön hyväksi. Edellytyksenä on, että kantajilla on vähintään kymmenesosa osakkeista tai että vaatimuksen jättäminen ajamatta loukkaisi osakkaiden yhdenvertaisuutta. Jos korvausvelvollinen on saanut yhtiökokouksen päätöksellä vastuuvapauden, osakkeenomistajien kanne yhtiön hyväksi on lähtökohtaisesti nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä. Jos samassa yhtiökokouksessa on lain edellyttämällä tavalla vaadittu ja kannatettu erityisen tarkastuksen toimittamista, kanne voidaan kuitenkin nostaa vielä kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun tarkastusta koskeva lausunto on esitetty yhtiökokouksessa tai tarkastajan määräämistä koskeva hakemus on hylätty (24 luvun 9 §). Korvaus maksetaan yhtiölle, ei kantajille.

Jos vahinko kohdistui suoraan sinuun osakkaana, voit vaatia sitä omissa nimissäsi, kun isännöitsijä on rikkonut lakia tai yhtiöjärjestystä. Usein vaatimus kannattaa esittää yhtiölle, koska yhtiö vastaa osakkaalle aiheuttamastaan lain- tai yhtiöjärjestyksen vastaisesta vahingosta, ja sen on myös näytettävä menetelleensä huolellisesti, kun laissa säädetyt edellytykset täyttyvät (24 luvun 6 §).

Yhtiön ja johdon vastuusta kerrotaan laajemmin artikkelissa Yhtiöoikeudellinen vahingonkorvausvastuu.

Määräajat

Kun vaatimus ei perustu rikokseen, kanne isännöitsijää vastaan on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä sai tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Kanne on lisäksi nostettava viimeistään viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona vahingon aiheuttanut päätös tehtiin, toimenpiteeseen ryhdyttiin tai toimenpide laiminlyötiin (24 luvun 10 §). Molempien aikojen on oltava avoinna. Saatavan vanhentuminen on lisäksi katkaistava velan vanhentumisesta annetun lain mukaan. Vanhentumisen katkaiseminen ei kuitenkaan yksin pidennä asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:ssä säädettyjä kanneaikoja.

Vanhentumisesta yleisesti kerrotaan artikkelissa Vahingonkorvauksen vanhentuminen.

Esimerkki: Isännöitsijä laiminlöi vuotoilmoituksen keväällä 2023, ja yhtiön tilikausi on kalenterivuosi. Kanne on nostettava viimeistään vuoden 2028 lopussa. Jos vahinko ja vastuullinen selvisivät jo syksyllä 2023, kolmen vuoden aika päättyy kuitenkin jo syksyllä 2026.

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan pääosin 1.7.2010. Vastuusäännöksiä ja isännöitsijäntodistusta ei muutettu 1.10.2026 voimaan tulleella lainmuutoksella.

Sovittelu ja vahingon rajoittaminen

Korvausta voidaan sovitella, ja usean vastuullisen kesken vastuu jaetaan vahingonkorvauslain säännösten mukaan (24 luvun 7 §:n 1 momentti). Vahinkoa kärsivän on itse ryhdyttävä kohtuullisiin toimiin vahingon rajoittamiseksi. Jos hän laiminlyö tämän, hän saa kärsiä itse vastaavan osan vahingosta (2 momentti). Jos huomaat vuodon tai muun vian, ilmoita siitä heti ja estä vahingon leviäminen, jos se on kohtuudella mahdollista.

Mitä asiakirjoja tarvitset

• isännöintisopimus ja sen yleiset ehdot
• hallituksen ja yhtiökokouksen pöytäkirjat, erityisesti vastuuvapauspäätös
• isännöitsijäntodistus ja huoneistotietojärjestelmän tiedot
• vika- ja vuotoilmoitukset päivämäärineen sekä sähköpostit isännöitsijän kanssa
• kunnossapitotarveselvitys, kuntotutkimukset ja korjauslaskut
• laskelma vahingosta kuitteineen.

Mitä juristi tekee

Juristi selvittää ensin, kuka vahingon kärsi ja mihin säännökseen tai sopimuskohtaan vaatimus perustuu. Hän käy läpi pöytäkirjat, ilmoitukset ja isännöitsijäntodistuksen ja arvioi, soveltuuko huolimattomuusolettama. Juristi laskee kanneajat, laatii vaatimuksen isännöintiyritykselle, päävastuulliselle isännöitsijälle tai yhtiölle ja neuvottelee isännöintiyrityksen vastuuvakuuttajan kanssa. Yhtiön puolesta hän valmistelee yhtiökokoukselle päätösesityksen kanteesta. Osakkaan puolesta hän arvioi, kannattaako vaatimus osoittaa isännöitsijälle vai yhtiölle ja täyttyvätkö kanteen edellytykset yhtiön hyväksi. Voit myös pyytää maksuttoman selvityksen isännöitsijän korvausvastuusta.

Kysymyksiä ja vastauksia

1. Voiko isännöitsijä joutua vastuuseen, vaikka hän ei toiminut tahallaan?

Voi. Huolimattomuus riittää. Jos vahinko on aiheutettu lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla, isännöitsijän on itse näytettävä toimineensa huolellisesti, kun 24 luvun 1 §:n 3 momentin edellytykset täyttyvät.

2. Estääkö yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus korvausvaatimuksen?

Ei aina. Vastuuvapaus ei sido, jos yhtiökokous ei saanut olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja vahingon aiheuttaneesta asiasta. Osakkaiden kanne yhtiön hyväksi on vastuuvapauden jälkeen lähtökohtaisesti nostettava kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksen päätöksestä. Jos samassa yhtiökokouksessa on lain edellyttämällä tavalla vaadittu ja kannatettu erityistä tarkastusta, määräaika voi alkaa myöhemmin asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 9 §:n mukaisesti.

3. Ostin asunnon, ja isännöitsijäntodistus oli puutteellinen. Keneltä vaadin korvausta?

Myyjää kohtaan sinulla voi olla vaatimuksia asuntokaupan säännösten perusteella. Lisäksi voit vaatia korvausta isännöitsijältä, jos todistus oli lain vastaisesti puutteellinen ja siitä aiheutui sinulle vahinkoa. Sama vahinko korvataan vain kerran.

4. Voiko isännöintisopimuksella sopia, ettei isännöitsijä vastaa mistään?

Ei kokonaan. Yhtiöjärjestyksellä ei voi rajoittaa lakisääteistä korvausoikeutta, eikä sopimusehto sido sopimuksen ulkopuolisia. Yhtiön ja isännöintiyrityksen välinen vastuunrajoitus voi koskea sopimusvastuuta, mutta kohtuutonta ehtoa voidaan sovitella.