» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto Oy Villa Alexandran (jäljempänä Villa Alexandra) hakemuksesta vireille tulleessa toimituksessa käsiteltiin kulkuoikeusrasitteen perustamista kulkuyhteyttä varten Villa Alexandran Hangossa omistaman tontin 3 hyväksi Asunto Oy Hangon Adolfinan (jäljempänä Hangon Adolfina) omistaman tontin 4 noin 1,4 metrin levyiselle alueelle paikassa, joka sijaitsi tonteilla olevien asuinrakennusten välissä. Kysymys kulkuyhteyttä koskevan rasitteen perustamisen edellytyksistä asemakaava-alueella.
Toimitusmiehet totesivat, että Villa Alexandran tontin 3 alueella oleva kulkureitti oli tontin käyttötarkoituksen kannalta riittävä henkilöautoille, tavanomaisille pakettiautoille, ambulanssille ja pienille kuorma-autoille. Villa Alexandran asuinrakennuksen päädyssä ollut kulkusyvennys kellaritiloihin ei edellä mainittujen kulkuneuvojen kohdalla vaikeuttanut kulkua ja syvennys voitiin erikoiskuljetusten yhteydessä peittää. Isompia kulkuvälineitä varten ei ollut tarpeen varata pysyvää kulkureittiä, ja tontin lisärakentamista varten väliaikaiskuljetukset voitiin järjestää muuta kautta. Toimitusmiehet päättivät jättää toimituksen sikseen eli rasiteoikeuden perustamatta.
Maaoikeus palautti toimitukseen kulkurasiteoikeuden perustamista varten.
Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kulkuyhteys rakennusten välistä Villa Alexandran piha-alueelle on ollut tontin 3 käytettävissä ainakin noin 60 vuotta. Villa Alexandra on Korkeimmassa oikeudessa vedonnut siihen, että kysymyksessä oli pitkälti hiljaiseen hyväksyntään perustuvaan sopimukseen rinnastettava tilanne. Villa Alexandra ei ole kuitenkaan edes väittänyt, että se olisi nimenomaisesti sopinut alueen käytöstä tontin 4 omistajan kanssa tai osoittanut, että sillä olisi jokin muu oikeudellinen peruste tontin käyttämiseen. Villa Adolfina on ilmoittanut ostaneensa tontin 4 vuonna 1998. Oikeuskäytännössä on katsottu, ettei pelkästään alueen pitkään jatkunut käyttö siinäkään tapauksessa, että siihen olisi aikaisemmin saatu kiinteistön omistajan lupa, sitonut kiinteistön uutta omistajaa. Korkein oikeus on katselmuksessa todennut, että Villa Alexandran kulkuyhteys, joka kapeimmalta kohdaltaan on 246 senttimetriä leveä, on riittävä henkilöautoille ja pakettiautoillekin, joskin liikennöinti isoilla autoilla vaatii erityistä huolellisuutta. Saadun selvityksen mukaan tarvetta liikennöidä tontille kuorma-autolla tai muilla raskailla ajoneuvoilla ilmenee vain satunnaisesti. Tarve liittyy lähinnä kiinteistönhoidollisiin tehtäviin. Tällöinkin on mahdollista hoitaa kuljetukset pienillä ajoneuvoilla ja leventää ajoväylää tilapäisjärjestelyin kellarisyvennyksen kulkuaukko peittämällä. Villa Alexandra ei ole esittänyt mitään selvitystä aikomuksestaan hyödyntää tontilla olevaa käyttämätöntä rakennusoikeutta. Tulevaisuudessa mahdollisesti toteutettavasta lisärakentamisesta aiheutuva raskaan ajoneuvokaluston liikennöintitarve tontille on esitetyn selvityksen perusteella mahdollista järjestää tilapäisjärjestelyin muuta reittiä kuin rasitetoimituksen kohteena olevaa kulkuväylää käyttäen.
Korkein oikeus totesi, että ilman rasitetun rekisteriyksikön omistajan suostumusta tapahtuvan kulkuyhteyttä varten perustettavan rasitteen edellytyksenä on, että rasite on oikeutta hakevan kiinteistön tarkoituksenmukaiselle käytölle riittävän tärkeä. Pysyvän rasitteen perustaminen pelkästään satunnaisten käyttötarpeiden vuoksi ei ole perusteltua. Pelkästään siitä, että oikeutta hakeva kiinteistö hyötyy rasitteesta tai että sen perustaminen jossain määrin helpottaisi kulkua piha-alueelle, ei vielä seuraa, että se olisi sille kiinteistönmuodostamislain tarkoittamalla tavalla tärkeä. Pysyvän rasitteen perustaminen pelkästään satunnaisten käyttötarpeiden vuoksi ei ole perusteltua. Esitetyn kaltainen hyöty, joka ilmenee oman alueen kautta järjestetyn ja sinällään jo toimivan kulkuyhteyden väljentymisenä, ei myöskään tee rasitteesta tuolle kiinteistölle niin tärkeää, että se oikeuttaisi rasitteen perustamisen toisen alueelle ilman rasitetun kiinteistön omistajan suostumusta. Edellytykset kulkuyhteyttä koskevan rasitteen perustamiseksi jäävät siten jo tällä perusteella täyttymättä.
Korkein oikeus kumosi maaoikeuden tuomion ja jätti asian toimitusmiesten päätöksen varaan.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa