» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa KKO 2012:72 ongelmana oli vastuunrajoitusehdon sitovuus.
Kuopiossa sijaitseva yhdistys oli ostanut tontin rakennuksineen. Kohteesta oli teetetty peruskuntoarvio ja kustannusarvio. Ostaja oli hallinnut kyseessä ollutta rakennusta jo 10 vuoden ajan. Kaupan osapuolet olivat yhdessä sisällyttäneet kauppakirjaan ehdon, jonka mukaan ostajan vastattavaksi jäi kaikki mahdolliset rakennuksen korjaamista tai purkamista koskevat toimenpiteet ja niistä aiheutuvat kustannukset, vaikka niitä ei olisi huomioitu kustannusarviossa. Ehto koski kaikkia rakennuksen virheitä, vaikka ne olisivat piileviä tai terveydelle tai ympäristölle haitallisia. Koska ehto oli näin merkittävä, vaikutti se kauppahintaan alentavasti. Osapuolet sopivat ostajan aloitteesta, että myyjän vastuulle jäi maaperä ja sitä koskevat virheet.
Ostaja vaati tuomioistuimessa kauppahinnan alennusta sekä vahingonkorvauksia, koska kaupanteon jälkeen rakennuksessa oli ilmennyt alapohjan vaurioita ja muita laatuvirheitä.
Käräjäoikeus katsoi, että ostajan kanne perustui näihin laatuvirheisiin, koska kiinteistö poikkesi siitä, mitä oltiin sovittu ja koska myyjä oli ennen kaupan tekoa antanut ostajalle virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen kunnosta ja rakenteista ja annetun tiedon voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Lain mukaan kaupan osapuolien tulee täyttää omat velvoitteensa niin kuin on sovittu. Ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti niistä seikoista, joilla ostajan asema tulee muuttumaan siitä, mitä laissa säädetään.
Käräjäoikeus katsoi, että tilanteissa, joissa myyjä on toiminut vilpillisesti antamalla kaupan kohteesta väärää tietoa, ei voida vastuunrajoitusehdoilla rajoittaa tämän vastuuta kaupan virheissä. Tapauksessa ei kuitenkaan ole osoitettu myyjän tienneen rakennuksen piilevistä virheistä ennen kaupantekoa, eikä kustannusarvoissa ollut annettu ostajalle väärää tietoa. Käräjäoikeus katsoi asianomaisten yhteisen tahdon olleen jakaa kaupanvastuu ja se katsoi vastuunrajoituslausekkeen olleen riittävän kattava. Lisäksi vastuunrajoituslausekkeen katsottiin vastaavan sekä myyjän, että ostajan tahtoa. Koska kaupan osapuolet ovat molemmat olleet elinkeinonharjoittajia, käräjäoikeus katsoo, että osapuolilla on ollut tasavertaiset edellytykset arvioida kauppaan liittyvät liiketoiminnalliset riskit.
Koska voidaan perustellusti olettaa, että kaupan molemmat osapuolet ovat voineet varautua rakennuksessa esiintyviin piileviin virheisiin, ostajan voidaan katsoa ottaneen tietoisen riskin rakennuksen mahdollisista virheistä hyväksyessään vastuunrajoituslausekkeen näissä olosuhteissa. Tuomioistuin katsoi, että vastuunrajoitusehtoa ei näin ollen voitu pitää yllättävänä ja kohtuuttomana, joten sitä voitiin pitää ostajaa sitovana. Näillä perusteilla ostajan kanne hylättiin.
Hovioikeus katsoi pääkäsittelyssään, ettei ollut aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota ja hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun.
Koska ostaja oli hallinnut rakennusta 10 vuotta ennen kaupantekoa, voidaan olettaa hänen tutustuneen kiinteistöön hyvin. Lisäksi ostaja oli saanut tutustua kustannusarvioon ja näin ollen tämän voidaan olettaa olleen tietoinen rakennuksen puutteista ja korjaustarpeista. Korkeimman oikeuden mukaan yhdistys on ottanut tietoisen liiketaloudellisen riskin allekirjoittaessaan kauppakirjan. Korkein oikeus katsoo, ettei vastuunrajoituslausekkeen vaikutus ole ollut yllättävä tai kohtuuton ostajan kannalta. Korkeimman oikeuden päätöksen mukaan yhdistyksen vaatimukset ovat täten perusteettomia ja hovioikeuden tuomiota ei muuteta.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa