» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunnon ostaja oli ostanut kiinteistönvälitysliikkeen välityksellä espoolaisesta asunto-osakeyhtiöstä erillistalon. Hallituksen jäsen ja toisen erillistalon omistaja oli allekirjoittanut isännöitsijäntodistuksen, jonka mukaan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala oli 158,2 m2 ja tarkistusmitattu pinta-ala 188 m2. Isännöitsijäntodistuksen mukaan yhtiössä ei pidetty kirjanpitoa ja kukin osakas huolehti omista kuluistaan.
Myöhemmin kävi ilmi, että rakennuslupa sisälsi vain 158 m2 rakennusoikeutta. Isännöitsijäntodistuksessa ilmoitetut lisäneliöt johtuivat rakennusluvan vastaisista muutostöistä, joiden vuoksi myös rakennusoikeus oli ylittynyt. Myös toisessa erillistalossa oli tehty rakennusoikeuden vastaisia muutostöitä. Espoon kaupunki vaati saattamaan huoneistot rakennusluvan mukaisiksi. Ostaja nosti kanteen myyjiä, kiinteistönvälitysliikettä ja hallituksen jäsentä vastaan ja vaati kaupan purkua tai toissijaisesti hinnanalennusta ja vahingonkorvausta. Käräjäoikeudelta pyydettiin väliratkaisua siitä, pitikö kanne hallituksen jäsentä vastaan jättää tutkimatta ja oliko hallituksen jäsen ostajaan nähden vahingonkorvausvastuussa.
Käräjäoikeus katsoi, että hallituksen jäsentä vastaan nostettu kanne piti jättää tutkimatta. Ostajalla oli oikeus esittää vaatimuksia myyjää ja kiinteistönvälitysliikettä kohtaan, muttei hallituksen jäsentä kohtaan. Käräjäoikeus katsoi, että isännöitsijäntodistuksen allekirjoittanut hallituksen jäsen ei ollut aiheuttanut ostajalle välitöntä vahinkoa, minkä vuoksi kanne hallituksen jäsentä vastaan hylättiin. Hovioikeus katsoi, että hallituksen jäsenen vastuu oli myyjää kohtaan olevaa takautumisvastuuta, eikä ostajalla sen vuoksi ollut oikeutta vaatia vahingonkorvausta suoraan hallituksen jäseneltä. Hovioikeus ei muuttanut tältä osin käräjäoikeuden välituomion lopputulosta.
Korkein oikeus katsoi, että ostajalla oli mahdollisuus kohdistaa vahingonkorvausvaatimus myös suoraan hallituksen jäsentä kohtaan. Korkeimman oikeuden mukaan isännöitsijäntodistuksen puutteellisuus tai virheellisyys voi johtaa sen allekirjoittaneen hallituksen jäsenen korvausvastuuseen. Korkein oikeus katsoi, että tässä tapauksessa isännöitsijäntodistus oli puuttellinen lain tarkoittamalla tavalla, koska siinä ei ollut mainintaa rakennusluvan vastaisista ja rakennusoikeuden ylittäneistä muutostöistä. Korkein oikeus kumosi käräjäoikeuden ja hovioikeuden välituomiot ja palautti asian käräjäoikeuteen.
Ratkaisun perusteella hallituksen jäsenellä on vastuu myös ostajaa kohtaan siitä, että isännöitsijäntodistuksessa esitetyt tiedot ovat oikeita ja että niissä ei ole puutteita. Tässä tapauksessa puutteellisuus oli olennaista, sillä puuttuvat tiedot olisivat ostajan mukaan vaikuttaneet ostopäätökseen ratkaisevasti. Se seikka, että ostaja vaati vastuuseen myös myyjää ja kiinteistönvälitysliikettä, ei estänyt kanteen nostamista samalla myös hallituksen jäsentä vastaan. Prosessiekonomisista syistä tällaisen menettelyn hyväksyminen vaikuttaa myös järkevältä.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa