» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Suomen Kulttuurirahasto ja Suomen Kulttuurirahaston kannatusyhdistys ry (SK) olivat vaatineet, että Asunto Oy Sorinhovin yhtiöjärjestystä tulee sovitella siltä osalta, joka koski rakennuksessa sijaitsevien myymälähuoneistojen 1-3 sekä, kellarivaraston sekä myymälähuoneiston 4 yhtiövastikkeen määräytymisperustetta. Heidän mukaan vastikekertoimet johtivat kohtuuttomuuteen sen perusteella, että vastikkeet ovat epäsuhteessa kustannuksiin, jotka aiheutuvat tiloista yhtiölle. He olivat esittäneet, yhtiöjärjestyksen vahvistamisen johdosta kiinteistön hoitokustannukset olivat nousseet yli kymmenkertaisiksi, kun taas huoneistoista saatavien vuokrien taso oli noussut vain kolminkertaiseksi.
Yhtiöjärjestyksen mukaan myymälähuoneistojen nrot 1 - 3 ja kellarivaraston vastikekerroin oli 3,1 ja myymälähuoneiston nro 4 vastikekerroin 4,6. Todistajan laskelmien perusteella myymälähuoneistojen nrot 1 - 3 sekä kellarivaraston hoitokustannukset pinta-alayksikköä kohden ovat noin 1,15-kertaiset asuinhuoneistoihin verrattuna ja vastaavasti myymälähuoneiston nro 4 hoitokustannukset noin 1,40-kertaiset.
Asunto-osakeyhtiölain 43 §:n 3 momentissa säädetään, että tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisältö, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Lain esitöissä oli korkeimman oikeuden mukaan todettu, että osakkeenomistajien velvoitteet ja hyödyt eivät koskaan voineet jakaantua täysin täsmälleen, vaan niissä oli joka tapauksessa jonkinasteista epätasavertaisuutta.
Korkein oikeus totesi, että yhtiöjärjestyksessä on voitu sopia perusteesta, jonka mukaan voidaan laskea vastike, jonka osakkeenomistajat suorittavat yhtiölle, eikä vastikkeen määräytymisperusteen ole tarvinnut olla kaikkien huoneistojen osalta samalla tavalla riippuvainen kuluista, joita kustakin huoneistosta aiheutuu asunto-osakeyhtiölle. Esimerkiksi liikehuoneistoille on yhtiöjärjestyksessä voitu määrätä suurempi vastikekerroin perustuen siihen, että niiden on haluttu vastaavan suhteessa isommasta osuudesta hoitokuluja asuinhuoneistoihin verrattuna. Sinänsä yhtiöjärjestyksen kohtuus ja myös pätevyys tulisi arvioida sen mukaan, miten sopimuksia yleensäkin arvioidaan.
KKO:n mukaan hoitokulujen nousu ja vuokrausten tuotto-odotusten muutokset ovat sellaisia seikkoja, jotka liittyvät aina osakkeen ostajan riskeihin. Mikäli näissä tapahtuu muutoksia, se ei ole sellaisenaan peruste sille, että vastikeperustetta koskevan määräyksen olisi katsottava johtavan lain tarkoittamaan kohtuuttomuuteen sillä seurauksella, että se johtaisi toisille osakkeenomistajille aiheutuvaan huomattavaan etuun tai toisille huomattavaan rasitukseen.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa