» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakeyhtiön (jäljempänä yhtiö) huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ostanut henkilö vaati myyjältä hinnanalennusta ja korvauksia yli 60 000 markkaa. Huoneistossa oli havaittu sellainen kosteusvaurio, joka kuului yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Kyseessä oli siis sellainen vaurio, jonka korjaamisesta yhtiö oli vastuussa. Huoneisto oli myynnin jälkeen määrätty asumiskieltoon, jonka jälkeen yhtiö oli nostanut kanteen rakennuksen rakentanutta urakoitsijaa vastaan rakennusvirheen perusteella. Yhtiö kävi käräjä- ja hovioikeudessa, mutta kanne nostettiin liian myöhään, jolloin yhtiön tuli kustantaa korjaukset itse. Tämä kustannuserä laskettaisiin yhtiön lainaksi, jota maksaisivat osakkeenomistajat yhtiövastikkeissaan. Ostaja nosti myyjää vastaan kanteen, jota käsiteltiin Tuusulan käräjäoikeudessa, Helsingin hovioikeudessa, sekä Korkeimmassa oikeudessa.
Myyjä oli myynyt huoneiston osakkeet ostajalle 6.4.1992, jonka jälkeen yhtiön nostamaa kannetta käsiteltiin 15.5.1997 saakka. Kanteen ostaja nosti myyjää vastaan vuonna 2000, josta myyjä sai tiedon lokakuussa 2000. Käräjäoikeus mietti sitä, onko vaatimus vanhentunut. Asian käsittelyssä käytettiin kauppalakia, koska asuinhuoneistonkauppalakia ei vielä silloin ollut. Kauppalaissa ei ole tarkkoja säännöksiä, joita voitaisiin hyödyntää tähän tapaukseen. Kauppalaki sisältää yleisesti virhettä koskevia säännöksiä, joita tulkittiin tähän tapaukseen soveltuvaksi. Virheen perusteella voitiin ensisijaisesti vaatia myyjältä virheen korjausta tai uutta toimitusta. Nämä ovat tapauksessa poissuljettuina. Toissijaisesti voidaan vaatia hinnanalennusta. Vahingonkorvausta voidaan virheen perusteella vaatia, mikäli sellaista on syntynyt.
Käräjäoikeus katsoi, ettei ostajan ollut järkevää samanaikaisesti nostaa kannetta myyjää kohtaan, kun yhtiöllä oli kanne samasta asiasta urakoitsijaa vastaan. Tältä osin nähtiin, ettei vaatimusten esittäminen ollut myöhästynyt. Hinnanalennusta katsottiin rahamääräisenä saamisena, jonka vanhentumisaika on 10 vuotta, jonka voi katkaista ilmoituksella. Ostajan tehtyä ilmoitus virheestä myyjälle, vanhentuminen oli katkaistu. Näillä perustein hinnanalennusta voitiin määrätä. Vahingonkorvaukseen ostaja ei ollut oikeutettu. Myyjä joutui maksamaan 6 000 euroa ostajalle hinnanalennuksena. (Tuomio annettiin 4.1.2002, jolloin eurot olivat juuri tulleet käyttöön.)
Molemmat hakivat muutosta hovioikeudesta. Hovioikeus tuli eri tulokseen käräjäoikeuden kanssa vaatimuksen vanhenemisen suhteen. Koska yksilöity hinnanalennusvaatimus oli tullut myyjän tietoon yli 6 vuoden jälkeen siitä, kun ne olivat tulleet ostajan tietoon, pidettiin vaatimusten esittämiseen varattua aikaa umpeen menneenä. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.
Ostajalle myönnettiin valituslupa Korkeimpaan oikeuteen, jossa hän vaati alun kanteessa vaatimaansa summaa. Korkein oikeus pohti seuraavia asioita:
- Oliko kaupan kohteessa virhe?
- Voiko ostaja tehdä vaatimuksia virheestä?
- Oliko vaatimusten esittäminen tehty liian myöhään?
Korkein oikeus katsoo, että kohteessa oli virhe, joka ilmeni homekasvustona ja sen myötä asuinkelvottomaksi määräämisenä. Vaatimusten osalta ongelmaksi muodostuu se, että ostaja oli myynyt huoneiston osakkeet eteenpäin, ennen kuin hän nosti kanteen myyjää vastaan. Osakkeet olivat myyty jo siinä vaiheessa, kun yhtiön kanne oli vielä käsittelyssä urakoitsijaa vastaan hovioikeudessa. Vaatimusten osalta ongelmia tuotti se, että myyjälle oli lähetetty kirjeitä, mutta myyjä oli muuttanut, eikä ollut siten saanut kirjeitä. Mikäli myyjä olisi saanut kirjeet, olisivat niiden sisältö tiedottanut häntä asian käsittelystä ja varannut myyjälle aikaa varautua palauttamaan pitkänkin ajan kuluttua osan vastaanottamastaan kauppahinnasta. Korkein oikeus otti myös kantaa, että vaaditun korvauksen suuruus oli huomattava kahden yksityisen henkilön välisessä kaupassa. Myöhästyneisyyden suurin syy oli siinä, että ostaja oli odottanut yli 2 vuotta sen jälkeen, kun tieto oli tullut yhtiön kanteen epäonnistumisesta, ennen kuin nosti kanteen myyjää vastaan. Korkein oikeus toteaa hovioikeuden ratkaisun oikeaksi, eli kanne hylättiin ostajan viivästyksen vuoksi.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa