» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2016:22 oli kysymys uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten soveltuvuudesta; toisin sanoen kysymyksenasettelu oli, oliko rakennukseen toteutettu peruskorjaus sellainen uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen niin, että asuntokaupat koskivat uuden asunnon kauppaa. Arvioitavana oli myös kysymys siitä, olivatko havaitut viat sellaisia, että asunto-osakeyhtiöllä oli ostajan sijasta oikeus vedota niihin myyjää vastaan.
U-Asunnot Oy oli omistanut Asunto Oy P:n koko osakekannan. Asunto-osakeyhtiölle kuuluvussa kerrostalossa oli vuosien 2006-2007 aikana toteutettu laaja peruskorjaus. U-Asunnot Oy oli kesäkuussa 2006 ryhtynyt markkinoimaan osakehuoneistoja yleisölle ja markkinoinnissa oli käytetty sitä varten laadittua markkinointiesitettä. Suurin osa asunnoista oli myyty jo rakentamisvaiheen aikana vuonna 2007, mutta asuntojen kauppakirjat olivat tehty ostajien kanssa vasta tämän jälkeen. Hallinnonluovutuskokous, jossa asunto-osakeyhtiö oli luovutettu osakkaiden hallintaan, oli pidetty 28.5.2007 ja asuntokauppoihin perustuvan myyjän vastuu oli siirtynyt U-Asunnot Oy:ltä W Oy:lle keväällä 2007. Sittemmin myöhemmin ilmeni, että rakennuksen alapohjassa ja viemäröinnissä oli ollut vakavia vikoja eikä rakennuksen alapohjaa ollut tarkastettu eikä korjattu siten kuin myyjä oli myyntiesitteessään ilmoittanut. Viat havaittiin, kun lähellä kerrostaloa oli syntynyt sortuma, jota tutkittaessa oli havaittu, että maa-ainesta ja vettä oli kulkeutunut talon alle. Asunto-osakeyhtiö oli syyskuussa 2009 nostanut W Oy:tä vastaan kanteen, jossa oli vaadittu kiinteistön korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten korvaamista. Kanteen mukaan rakennuksen peruskorjauksen johdosta asiassa oli sovellettava asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä uuden asunnon kaupasta, jolloin asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus ostajan sijasta vedota virheeseen ja vaatia vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneista korjauksista.
Käräjäoikeus mukaan koko rakennukseen oli tehty raskaita korjauksia ja että rakennus oli ollut tarkoitus saattaa korjausajankohdan määräyksiä vastaavaksi sekä tarkoituksena oli ollut kunnostaa ne kohdat, joita ei ollut aikaisemmin kunnostettu. U-Asunnot Oy oli tavoitellut sitä, että asunnot olisivat uudenveroisessa kunnossa. Myyntiesitteessä esitetyillä korjauksilla yhdessä aikaisemmin tehtyjen korjausten kanssa rakennukseen oli tehty uudisrakentamiseen verrattava korjausrakentaminen. Ostajalla oli myös perusteltu syy uskoa korjauksen olleen uudisrakentamiseen verrattava, koska kauppakirjassa oli viitattu asuntokauppalain 4 luvun uuden asunnon kauppaa koskeviin säännöksiin. Käräjäoikeus totesi, että asuntokauppalain 4 luvun säännösten soveltamisen edellytykset täyttyivät ja velvoitti W Oy:n suorittamaan Asunto Oy P:lle vahingonkorvausta 145 519, 35 euroa viivästyskorkoineen. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan asuntoyhteisöllä oli ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen, mikäli virhe ilmeni asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluneessa kiinteistön osassa. Asiassa rakennuksen ryömintätila ja viemärit olivat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia, joten asunto-osakeyhtiöllä oli ollut oikeus esittää vaatimuksia aiemmin lain säännöksen nojalla.
Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, punnittuaan uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen puolesta sekä vastaan puhuvia seikkoja, että kysymyksessä oli uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Hovioikeuden mukaan, mikäli myyntiesitteessä luvattu toimenpide viemärijohtojen uusimisesta tonttikaivoon asti olisi tehty, rakennuksen ryömintätilan ongelmat olisivat tulleet U-Asunnot Oy:n tietoon. Näin ollen asunnon ostajille oli ollut myyntiesitteen ja asuntokauppasopimuksen mukaan oikeus luottaa siihen, että rakennuksen alapuoliset rakenteet sekä viemäriputket kannakkeineen olivat asianmukaisessa kunnossa. Hovioikeuden mukaan asiassa ei ollut ollut aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota siitä, oliko asunto-osakeyhtiöllä oikeus asunnon ostajan sijasta vedota virheeseen, jos virhe ilmeni asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa.
Korkein oikeus päätyi asiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus ja käräjäoikeus, joten hovioikeuden tuomiota ei muutettu. Kaupan kohteessa oli ollut asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n kohdissa 1 ja 6 tarkoitettu virhe, koska myytävä kohde ei ollut rakennuksen perustusrakenteissa ja viemäröintijärjestelmissä olleiden vikojen ja puutteiden vuoksi vastannut sitä, mitä asunto-osakkeiden kaupassa voidaan katsoa sovitun myyjän antamien tietojen perusteella, eikä myöskään sitä, mitä ostajilla oli ollut uuden asunnon kaupassa oikeus olettaa. Asunto-osakeyhtiöllä oli ollut oikeus vedota virheeseen ja vaatia, että W Oy suorittaa sille vahingonkorvauksena korjaustöiden kustannukset, koska virheet olivat olleet asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluneissa rakenteissa ja viemärijärjestelmissä ja vastuunjako lain mukaan oli selvä. Korkein oikeus näin ollen katsoi peruskorjauksen laajuuden ja ostajille annetun tietojen perusteella, että kysymys oli ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, joten myyjä vastasi virheistä uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten mukaisesti. Korkein oikeus antoi alempien oikeuksien tavoin suurta painoarvoa niin peruskorjauksen tavoitteille kuin ostajan perustelluille odotuksille.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa