» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiössä saivat asua sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon. A oli ostanut yhtiön huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja asunut huoneistossa vuodesta 2012 lukien. B oli muuttanut A:n kanssa tehdyn vuokrasopimuksen perusteella huoneistoon 2013. A ja B olivat alle 30-vuotiaita. Yhtiö oli päättänyt ottaa A:n huoneiston hallintaan kolmeksi vuodeksi, koska A ja B laiminlöivät jatkuvasti yhtiöjärjestyksen asukkaan ikää koskevaa määräystä.
A ja B vaativat yhtiön päätöksen pätemättömäksi julistamista käräjäoikeudelta. Vaatimuksen perusteina oli muun muassa se, että yhtiöjärjestyksen määräys ei A:n käsityksen mukaan ollut ehdoton ja että tarkoituksena oli ollut, että A:n iäkkäät vanhemmat muuttaisivat asuntoon myöhemmin. Yhtiö vastasi, että A:n ja B:n asuminen ei selvästi ollut tilapäistä ja yhtiöjärjestyksen rikkomus oli olennainen, koska se vesitti talon tarkoituksen olla senioritalo. Käräjäoikeus huomioi ratkaisussaan erityisesti A:n ja B:n asumisen vakituisuuden ja yhtiöjärjestyksen rikkomisen olennaisuuden. A oli hankinnut asunnon selvästi omaan käyttöönsä ja vanhempien muuttaminen siihen myöhemmin oli vain täsmentämätön mahdollisuus. Lisäksi yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö oli oleellista, koska määräyksen rikkomisessa ei ollut tulkinnanvaraa, rikkomus ei ollut vain osittaista määräyksen vastaisuutta ja rikkomus oli pitkäaikaista. Käräjäoikeus hylkäsi A:n ja B:n kanteen.
A ja B valittivat hovioikeuteen. Myös hovioikeus katsoi yhtiöjärjestyksen rikkomisen olevan oleellista, sillä se oli pitkäaikainen ja jatkuva. Se kuitenkin totesi, että ottaen huomioon melko pitkään jatkunut yhtiöjärjestyksen vastainen tila rikkomuksella oli katsottava näissä olosuhteissa olevan vain vähäinen merkitys rikkomuksen vaikutuspiirissä oleviin. Tämän vuoksi perusteet huoneiston hallintaan ottamiselle eivät täyttäneet ja hovioikeus kumosi käräjäoikeuden päätöksen.
Yhtiö valitti päätöksestä Korkeimpaan oikeuteen. Kuten alemmat oikeusasteet, Korkein oikeus arvioi sitä, onko huoneistoa ensinnäkin käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä ja toiseksi sitä, onko rikkomuksella kuitenkin ollut vain vähäinen merkitys. Ensimmäisen kysymyksen kohdalla Korkein oikeus totesi, että yhtiöjärjestyksen määräys on ollut selkeä ja yksiselitteinen. A:n ja B:n asumista ei ole voitu pitää tilapäisenä järjestelynä, koska konkreettista näyttöä vanhempien muuttoaikataulusta ei esitetty. A oli ollut tietoinen yhtiöjärjestyksen määräyksestä eikä ollut hakenut siihen poikkeuslupaa. Näillä perustein Korkein oikeus totesi A:n ja B:n rikkomuksen olleen oleellinen. Rikkomuksen vähäisen merkityksen arvioinnissa Korkein oikeus kiinnitti huomiota muun muassa siihen, että A:n ja B:n ei oltu väitetty aiheuttavan muille asukkaille välitöntä häiriötä ja periaatteessa yhtiöjärjestys mahdollistaa myös esimerkiksi lapsiperheiden asumisen talossa, joten asetettua ikärajaa nuorempien henkilöiden asuminen yhtiössä ei siten vielä sinällään merkitse olennaista poikkeusta yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaisesta asumisesta. Toisaalta A:n ja B:n asuminen oli ollut täysin yhtiön toiminta-ajatuksen vastaista. Johtopäätöksenään Korkein oikeus totesikin, että yhtiön tulee voida puuttua yhtiöjärjestyksen selvän, yhtiön toiminta-ajatuksen kannalta keskeisen määräyksen vastaiseen menettelyyn. A:n ja B:n rikkomuksella oli siis vähäistä suurempi merkitys. Yhtiöllä ei ollut tilanteessa enää muita keinoja yhtiöjärjestyksen määräyksen turvaamiseen kuin huoneiston haltuunotto ja Korkein oikeus kumosi hovioikeuden päätöksen.
Tapaus ratkesi pitkälti sen kysymyksen arvioitiin, oliko rikkomuksella vähäistä suurempi merkitys. Asiasta myös äänestettiin, mutta yllä kuvattu kanta voitti. Äänestysratkaisu kertoo hyvin siitä, kuinka häilyvää on sellaisten epämääräisten käsitteiden kuin "vähäistä suurempi merkitys" arviointi.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa