» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Kiinteistön luovutus voi purkautua osapuolten välisellä sopimuksella tai tuomioistuimen tuomiolla.
Kun kauppa puretaan, omistusoikeuden muutos on merkittävä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Jos osapuolet sopivat purkamisesta, merkintä ei synny automaattisesti. Kiinteistön takaisin saavan myyjän on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa purkusopimuksen tekemisestä (maakaaren 11 luvun 1 §).
Jos purkamisesta riidellään tuomioistuimessa, tuomioistuin ilmoittaa kirjaamisviranomaiselle purkuasian vireilletulosta, ratkaisusta ja sen lainvoimaisuudesta. Kirjaamisviranomainen merkitsee lainhuudon saajaksi sen, joka lainvoimaisen tuomion mukaan omistaa kiinteistön.
Kaupan purkamisessa osapuolet palauttavat toisilleen kaupasta saamansa suoritukset. Ostaja palauttaa kiinteistön myyjälle, ja myyjä palauttaa ostajalle kauppahinnan (maakaaren 2 luvun 33 §).
Ehdollinen kauppa
Kiinteistökauppa voidaan purkaa kauppakirjaan otetun ehdon perusteella. Kauppakirjassa voidaan sopia esimerkiksi siitä, että kauppa voidaan purkaa muulla kuin laissa säädetyllä perusteella tai että myyjä pidättää omistusoikeuden, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu sovittu ehto on täyttynyt.
Ehto on sitova vain, jos se on kirjattu kauppakirjaan. Se voi olla voimassa enintään viisi vuotta kaupantekopäivästä. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on nostettava kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä (maakaaren 2 luvun 2 §).
Tarvitsetko lakimiehen apua omassa asiassasi?
Pyydä tarjous lakipalvelusta »Myyjä voi purkaa kiinteistökaupan ostajan olennaisen maksuviivästyksen vuoksi vain, jos kauppakirjassa on sovittu, että kauppahinnan maksaminen on omistusoikeuden siirtymisen tai pysymisen ehtona (maakaaren 2 luvun 28 §).
Myyjä voi purkaa kaupan myös ennen maksun erääntymistä, jos on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun ostaja on asetettu konkurssiin tai todettu ulosotossa varattomaksi. Myös tällöin edellytetään kauppakirjaan otettua omistusoikeutta koskevaa ehtoa (maakaaren 2 luvun 29 §).
Jos omistusoikeus palautuu myyjälle kauppakirjan ehdon perusteella ja palautuminen osoitetaan tuomiolla tai osapuolten sopimuksella, ostajan lainhuutohakemus hylätään (maakaaren 12 luvun 4 §:n 5 kohta). Jos ostaja on perustanut kiinteistöön panttioikeuden ilman myyjän suostumusta, panttioikeus ei sido myyjää, ellei omistusoikeus siirry lopullisesti ostajalle (maakaaren 2 luvun 14 §:n 2 momentti).
Esimerkki: Myyt tontin 60 000 eurolla. Kauppakirjassa sovitaan, että omistusoikeus siirtyy ostajalle vasta, kun koko kauppahinta on maksettu. Ostaja maksaa 20 000 euroa mutta jättää loput 40 000 euroa maksamatta.
Jos maksuviivästys on olennainen ja kauppa puretaan sen perusteella, ostajan lainhuutohakemus hylätään, kun kaupan purkaminen osoitetaan kirjaamisviranomaiselle tuomiolla tai osapuolten sopimuksella.
Sopimusrikkomus
Kiinteistökauppa voidaan purkaa myös sopimusrikkomuksen vuoksi. Virhetilanteissa kaupan purkamisen sijasta voidaan usein käyttää hinnanalennusta tai vaatia vahingonkorvausta, jos sen edellytykset täyttyvät.
Jos virhe tai muu sopimusrikkomus on olennainen, ostajalla voi kuitenkin olla oikeus purkaa kauppa. Laki ei edellytä, että ostaja olisi ensin yrittänyt saada hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Olennaisen virheen perusteella ostaja voi itse valita, vaatiiko hän kaupan purkamista vai hinnanalennusta (maakaaren 2 luvun 17–19, 23, 24 ja 27 §; HE 120/1994 vp).
Ostajan on nostettava kaupan purkamista koskeva kanne kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta (maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentti).
Kiinteistökaupan purkaminen ei yleensä poista ostajan omistusaikana kiinteistöön perustettua panttioikeutta. Panttioikeus pysyy lähtökohtaisesti voimassa, vaikka kiinteistö palautuisi myyjälle kauppakirjan ehdon perusteella tai kauppa purettaisiin sopimusrikkomuksen vuoksi sopimuksella tai tuomiolla (maakaaren 17 luvun 13 §).
Poikkeuksena on panttioikeus, jonka ostaja on perustanut ehdollisen kaupan aikana ilman myyjän suostumusta ja joka ei siksi sido myyjää. Jos kiinteistöä rasittaa myyjää sitova panttioikeus, ostaja voi purkaa kaupan vain maksamalla myyjälle sen määrän, joka panttioikeuden perusteella voidaan periä kiinteistöstä (maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentti). Käytännössä ostajan lainan järjestelyistä on sovittava pankin kanssa ennen purkua.
Pätemättömyys ei ole purkautumista
Luovutus voi kuitenkin purkautua myös, vaikka kumpikaan osapuoli ei vaatisi kiinteistön kaupan purkamista. Tämä on mahdollista tilanteissa, joissa kiinteistön luovutus on ollut pätemätön. Tarkkaan ottaen pätemätön kauppa ei purkaudu, vaan se ei ole sitonut osapuolia alun perinkään.
Pätemättömyys voi johtua esimerkiksi siitä, ettei kiinteistön luovuttaja ole ollut oikeustoimikelpoinen. Myös kiinteistökaupan muotovaatimusten rikkominen voi aiheuttaa pätemättömyyden. Esimerkiksi ilman kaupanvahvistajaa tehty kirjallinen kauppa ei ole sitova, ellei kauppaa ole tehty lain mukaisesti sähköisesti (maakaaren 2 luvun 1 §).
Muotovirheeseen ei kuitenkaan voi enää vedota sen jälkeen, kun kauppakirjan perusteella on myönnetty lainhuuto tai lainhuutohakemus on jätetty lepäämään (maakaaren 13 luvun 1 §).
Jos myyjä ei ole omistanut kiinteistöä, kauppa ei ole pelkästään tämän vuoksi pätemätön. Kiinteistön oikea omistaja voi kuitenkin vaatia ostajan saannon julistamista tehottomaksi ja kiinteistön palauttamista (maakaaren 3 luvun 1 §). Oikea omistaja voi menettää tämän oikeuden, jos ostaja saa suojaa maakaaren 13 luvun saantosuojasäännösten perusteella.
Ostajan kannalta kyse on oikeudellisesta virheestä. Ostaja voi esittää vaatimuksia myyjää kohtaan ja kiinteistön menetettyään tietyin edellytyksin myös myyjän edeltäjää kohtaan (maakaaren 2 luvun 19 § ja 3 luvun 2 §).
- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -
Selvitämme maksutta, tarvitseeko sinun maksaa lakikulujasi
Tiesitkö, että monissa asioissa lakikulusi ovat katettavissa kotivakuutuksen oikeusturvavakuutuksesta tai julkisesta oikeusavusta. Usein lakikulut voidaan myös vaatia vastapuolen maksettavaksi.
Lähettämällä yllä olevan tarjouspyynnön tai soittamalla asiakaspalveluun 0400 4111 43 saat:
- maksuttoman selvityksen lakikuluistasi
- maksuttoman alkukartoituksen asiaasi
- halutessasi asiaasi erikoistuneen juristin maan kattavasta, laajasta juristiverkostosta.
Jos tarvitset vain lakineuvontaa, niin soitathan lakipuhelimeen 0600 12 450. Asiakaspalvelu ei anna lakineuvoja.
Aiheeseen liittyvät artikkelit
Selaa lakitietoa