Minilex - Lakipuhelin

Kiinteistökauppa ja virhevastuu


>> Lakipuhelin neuvoo vuosien kokemuksella - Soita 0600 12 450 >>

Kiinteistökaupassa myyjällä on virhevastuu kiinteistön laatuvirheistä, vallintavirheistä sekä oikeudellisista virheistä.

Kiinteistön laatuvirheellä tarkoitetaan, ettei kiinteistö ominaisuuksiltaan vastaa sovittua. Kiinteistökaupan osapuolten välinen sopimus on keskeinen arviointiperuste määritettäessä sitä, onko kiinteistössä laatuvirhe.  Ostajalla on nimittäin oikeus esittää vain sopimuksessa asetetun laatutason mukaisia vaatimuksia. Virhearvioinnissa otetaan huomioon kauppakirjan lisäksi kaikki se, mitä ostajan ja myyjän välillä on vapaamuotoisesti sovittu.

Myyjällä on oma-aloitteinen tiedonantovelvollisuus kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista, kuten pinta-alatiedoista ja kiinteistön kunnosta. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti sekä virheellisten tai harhaanjohtavien tietojen antaminen kiinteistöstä merkitsee kiinteistön virhettä. Myyjän on syytä muistaa, ettei hän voi vapautua virhevastuusta vetoamalla pelkästään tietämättömyyteensä virheestä. Myyjän tiedonantovelvollisuuden laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää kiinteistöstä. Annettujen virheellisten tietojen täytyy kuitenkin olla konkreettisia ja kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavia, jotta ostaja voisi vedota kiinteistön virheeseen.

Laatuvirheiden osalta myyjän virhevastuuta rajoittaa kuitenkin ostajan selonottovelvollisuus. Ostajan on erityisen tärkeää tarkastaa kiinteistö huolellisesti ennen kaupantekoa, sillä hän ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjän on oikaistava havaitsemansa ostajan virheelliset käsitykset kiinteistön ominaisuuksista, eikä hän saa käyttää niitä hyväkseen kaupanteossa.

Kiinteistössä saattaa myöhemmin ilmetä ns. salainen virhe eli vika tai puute, jota myyjä tai ostaja eivät ole voineet havaita ennen kaupantekoa. Myyjä vastaa myös tällaisesta salaisesta virheestä, jos sen vuoksi kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Arvioinnissa otetaan huomioon rakennusten ikä ja niihin tehdyt peruskorjaukset. Mitä uudempi rakennus on kyseessä, sitä parempaa kuntoa siltä voidaan edellyttää. Olennaisetkaan poikkeamat yleisestä laatutasosta eivät kuitenkaan aiheuta myyjälle virhevastuuta, mikäli ostaja on tiennyt niistä tai poikkeama on otettu huomioon kiinteistön hinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.

Kiinteistössä on vallintavirhe, jos ostaja ei voi viranomaisen päätöksen vuoksi määrätä kiinteistön käytöstä tai sen luovuttamisesta tai muusta vallinnasta tavalla, jota hän on voinut perustellusti olettaa. Myyjällä on laaja selonottovelvollisuus kiinteistön vallintaa rajoittavista viranomaisten päätöksistä eikä hän voi välttää virhevastuuta vetoamalla tietämättömyyteensä. Myyjällä on tiedonantovelvollisuus myös kiinteistön vallintarajoituksista, mutta se kattaa vain kiinteistön arvoon tyypillisesti vaikuttavat rajoitukset. Tällaisten rajoitusten salaaminen ostajalta tai virheellisten tietojen antaminen merkitsee siis kiinteistön vallintavirhettä.

Myyjä vastaa sellaisesta vallintarajoituksesta, joka estää ostajaa käyttämästä kiinteistöä aiotulla tavalla tai on niin merkittävä, ettei ostaja siitä tietoisena olisi tehnyt ostopäätöstä. Kaupanteon jälkeisistä vallintarajoituksista myyjä ei vastaa. Jos myyjä kuitenkin tietää kiinteistön käyttöön vaikuttavasta vireillä olevasta hankkeesta, hänen on ilmoitettava siitä ostajalle ennen kaupantekoa.

Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos ostaja voi menettää kiinteistön tai jotakin siihen kuuluvaa kolmannelle henkilölle taikka jos siihen kohdistuu panttioikeus tai muu toisen oikeus, jota ostaja ei kauppaa tehdessään tiennyt. Myyjällä on siis vastuu siitä, että hän voi pätevästi luovuttaa kiinteistön omistusoikeuden. Myyjän on annettava oma-aloitteisesti ostajalle tiedot esimerkiksi kiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä ja panttioikeuksista. Tämän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti tai virheellisten tietojen antaminen merkitsee kiinteistön oikeudellista virhettä. Ostaja voi vedota oikeudelliseen virheeseen myös, jos hän ei myyjästä johtuvasta syystä voi saada lainhuutoa kiinteistöön. Myyjä ei vapaudu virhevastuusta vetoamalla siihen, ettei tiennyt oikeudellisesta rasituksesta.

Myyjän virhevastuun kannalta on huomionarvoista, että myyjä vastaa myös hänen puolestaan toimineen kiinteistönvälittäjän tai muun edustajan antamista tiedoista ja tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kiinteistön luovuttamista ostajalle.

Ostajan on muistettava, ettei hän voi vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Sääntö kattaa kaikki edellä mainitut virhetyypit. Ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Laatuvirheitä koskee kuitenkin erityinen viiden vuoden sääntö, jos kiinteistön myyjänä on yksityishenkilö. Ostajan tällöin on ilmoitettava laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta tai muutoin hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti menetellyt myyjä ei kuitenkaan vapaudu virhevastuusta, vaikka ostaja olisi laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa tai edellä mainitut määräajat virheen ilmoittamisessa myyjälle.

Virheen perusteella ostaja voi vaatia kauppahinnan alennusta, vahingonkorvausta sekä olennaisten virheiden johdosta kaupan purkua. 

Minilexin asiantuntevat lakimiehet vastaavat mielellään kiinteistökauppaa ja virhevastuuta koskeviin kysymyksiisi.

Soittamalla lakipuhelimeen saatat säästää helposti jopa tuhansia euroja.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

 

Selaa lakitietoa