Minilex - Lakipuhelin

Kiinteistökauppa ja myyjän vastuu


>> Lakipuhelin neuvoo vuosien kokemuksella - Soita 0600 12 450 >>

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa ilmenee erityisesti virhevastuuna kiinteistön laatuvirheistä, vallintavirheistä sekä oikeudellisista virheistä. Kiinteistökaupan osapuolet voivat sopimuksella poiketa lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista.  Erilaiset vastuunrajoituslausekkeet ovat kuitenkin usein ostajan kannalta yllättäviä ja kohtuuttomia. Onkin huomattava, että myyjän virhevastuuta ja ostajan laissa turvattuja keinoja reagoida myyjän sopimusrikkomukseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä.

Ostajan on vedottava kiinteistön virheeseen tai myyjän sopimusrikkomukseen kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta tai siitä, kun ostajan olisi pitänyt ne havaita. Kiinteistön laatuvirheiden ja eräiden sopimusrikkomusten kohdalla myyjän vastuu on kuitenkin rajoitetumpaa, sillä ostajan on ilmoitettava niistä myyjälle viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota kiinteistön laatuvirheeseen tai myyjän sopimusrikkomukseen. Kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti menetellyt myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, vaikka edellä mainitut määräajat ylittyisivät. Tällaiseen moitittavaan menettelyyn syyllistyy esimerkiksi myyjä, joka on salannut tiedossaan olevan kiinteistön vian.

Myyjällä on kiinteistökaupassa oma-aloitteinen tiedonantovelvollisuus eli hänen on annettava ostajalle perustellun ja järkevän ostopäätöksen tekemiseksi tarpeelliset tiedot kiinteistön ominaisuuksista. Jos antamatta jätetty tieto on oletettavasti vaikuttanut kauppaan, kiinteistössä on virhe. Myyjän vastuuta kiinteistökaupassa kaventaa kuitenkin ostajan selonottovelvollisuus. Ostaja ei nimittäin saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi ollut havaittavissa kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa. Myyjä ei vastaa myöskään virheestä, josta ostajan täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.  

Ammattimaisesti kiinteistöjä myyvän tai rakentavan elinkeinonharjoittajan vastuu kiinteistökaupassa on laajempaa verrattuna yksityishenkilön asemassa olevan myyjän vastuuseen. Myyjän virhevastuuta ja ostajan siihen liittyviä oikeuksia ei voida sopimuksella rajoittaa, jos ostaja on hankkinut edellä mainitun kaltaiselta elinkeinonharjoittajalta kiinteistön asunnokseen itseään tai perhettään varten. Ammattimaista kiinteistökauppaa harjoittavan elinkeinonharjoittajan ja yksityishenkilön välisessä kiinteistökaupassa ostaja voi pääsäännöstä poiketen vedota kiinteistön laatuvirheeseen myös sen jälkeen, kun viisi vuotta on kulunut kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.

Elinkeinonharjoittajan asemassa olevalla myyjällä on myös ankara korvausvelvollisuus korjauskustannuksista tai muista sopimusrikkomuksesta välittömästi aiheutuneista kustannuksia eli myyjä ei voi vapautua korvausvelvollisuudesta vetoamalla huolelliseen toimintaansa. Ostajan maksuviivästystilanteissa hänen vahingonkorvausvelvollisuuttaan myyjälle on mahdollista sovitella, jos viivästys on johtunut niin sanotusta sosiaalisesta suoritusesteestä, kuten sairaudesta tai työttömyydestä.

Ostajan on syytä muistaa, että hän vastaa vahingosta, joka kaupan tekemisen jälkeen aiheutuu kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi, vaikka kiinteistö on jäänyt myyjän hallintaan tai vaikka omistusoikeuden pysyminen tai siirtyminen on kauppakirjassa sovittu ehdolliseksi.

Kiinteistön kaupan vuoksi oikeutensa menettäneellä erityisen oikeuden haltijalla on oikeus saada myyjältä korvaus oikeuden raukeamisesta aiheutuneesta vahingosta.

Kiinteistökauppaa ja myyjän vastuuta koskevissa kysymyksissä kannattaa ottaa yhteyttä Minilexin asiantunteviin lakimiehiin. 

Soittamalla lakipuhelimeen saatat säästää helposti jopa tuhansia euroja.

Aiheeseen liittyvät artikkelit

 

Selaa lakitietoa