Minilex - Lakipuhelin

Kiinteistökauppa ja kaupan purku


» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

Kiinteistökaupan purku on kaupan osapuolen olennaisen sopimusrikkomuksen seuraamus. Käytännössä kiinteistökaupan purku tarkoittaa, että myyjän ja ostajan velvollisuudet lakkaavat ja jo tehdyt suoritukset on palautettava.

Ostajalla on ensinnäkin oikeus vaatia kiinteistökaupan purkua kiinteistön olennaisen laatuvirheen, vallintavirheen tai oikeudellisen virheen perusteella. Lisäksi ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan.

Virheen olennaisuutta arvioidaan ottamalla huomioon sen kokonaismerkitys ostajalle. Jos kiinteistön laatuvirhe estää ostajaa käyttämästä kiinteistöä eikä se ole korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin, virhe on olennainen. Ostajan oma käsitys virheen olennaisuudesta ei ole ratkaisevaa, vaan arvio tehdään objektiivisin perustein. Vallintavirheen olennaisuutta arvioitaessa otetaan huomioon vallintarajoituksen laatu sekä se, voidaanko rajoitus poistaa esimerkiksi poikkeuslupaa hakemalla. Oikeudellinen virhe on olennainen esimerkiksi silloin, kun ostajan ei ole lainkaan mahdollista saada lainhuutoa tai hän voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön.

Ostajalla on oikeus vaatia kiinteistökaupan purkua myös myyjän olennaisen viivästyksen perusteella. Kiinteistökaupan purku on mahdollista, jos myyjä viivästyy olennaisesti kiinteistön hallinnan luovuttamisesta sovittuna ajankohtana eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan. Viivästyksen olennaisuuteen vaikuttaa kiinteistön käyttötarkoitus. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Ostajan on tärkeää muistaa, että ilmoittamalla viivästyneen luovutuksen hyväksynnästä tai esimerkiksi muutamalla kiinteistölle hän menettää purkuoikeutensa.  

Ostajan purkuoikeutta koskevat tietyt rajoitukset. Ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle. Ostaja, joka on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toiminnan vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle. Jos ostaja on perustanut kiinteistöä rasittavan panttioikeuden, hän saa purkaa kaupan vain maksettuaan myyjälle sen, mikä voidaan panttioikeuden nojalla periä kiinteistöstä.

Myyjällä on puolestaan oikeus tietyin edellytyksin purkaa kiinteistökauppa ja vaatia vahingonkorvausta, jos ostaja ei sovittuna aikana maksa kauppahintaa tai sen osaa. Purkamisen edellytyksenä on ensinnäkin maksuviivästyksen olennaisuus ja se, ettei ostaja suorita kauppahintaa kokonaan.  Lisäksi kauppakirjassa on täytynyt asettaa kauppahinnan maksaminen kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehdoksi. Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei voi kohtuudella välttää.

Myyjän on kuitenkin huomioitava, että hänellä on oikeus kaupan purkuun vain, jos maksamatta on olennainen osa kauppahinnasta. Myyjällä ei ole purkuoikeutta, jos kauppahinnasta asetetaan hyväksyttävä vakuus kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen antamisen jälkeen. Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Tietyissä tilanteissa myyjällä saattaa olla oikeus purkaa kiinteistökauppa jo ennen kuin kauppahinta on erääntynyt maksettavaksi. Kaupan purkaminen ennakoidun maksuviivästyksen perusteella on mahdollista, jos ostaja ei olettavasti pysty heikentyneen taloustilanteensa vuoksi suorittamaan koko kauppahintaa. Tällöin myyjällä on oikeus purkaa kauppa, jos kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona ja jos:

  • ostaja on kaupan tekemisen jälkeen asetettu konkurssiin
  • ostaja on kaupan tekemisen jälkeen todettu ulosmittauksessa varattomaksi tai
  • on muutoin ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan

Kiinteistökaupan purkamisen seurauksena ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Myyjän on lisäksi maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain mukaista korkoa. Ostaja on velvollinen maksamaan korvauksen myyjälle kiinteistöstä mahdollisesti saamastaan merkittävästä tuotosta tai hyödystä. Myyjän on korvattava ostajalle kiinteistön hoitokustannukset sekä kiinteistön arvoa lisänneet kustannukset. Ostaja saa viedä kohtuullisessa ajassa pois kiinteistöltä asentamansa rakennelmat ja laitteet, ellei niiden irrottaminen vahingoita kiinteistöä. Omistamansa irtaimet esineet ostaja on velvollinen viemään kiinteistöltä pois kiinteistökaupan purkutilanteessa.

Ostaja tai myyjä saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen osapuoli täyttää oman velvollisuutensa sekä maksaa korvauksen ja koron, jotka tämä on velvollinen suorittamaan, tai asettaa hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta.

Kanne kaupan purkamiseksi on pantava vireille kymmenen vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovuttamisesta.

Minilexin lakimiehet auttavat mielellään kiinteistökaupan purkuun liittyvissä kysymyksissä.


- Lakipuhelin neuvoo joka päivä klo 6 - 24 -


Aiheeseen liittyvät artikkelit

 

Selaa lakitietoa

 

» Edullisempaa lakipalvelua - jätä yhteydenottopyyntö »