Lupapapereita etsitään yleensä vasta silloin, kun niitä tarvitaan. Pankki voi pyytää rakennuslupaa remonttilainaa varten, rakennusvalvonta lähettää kirjeen tai uusi lupahakemus pysähtyy siihen, ettei vanhalle laajennukselle löydy lupaa. Toisinaan voi myös selvitä, että tontin rakennusoikeus on jo käytetty, vaikka myynti-ilmoituksessa luvattiin tilaa vierasmajalle. Jos ostamasi kiinteistön rakennus tai laajennus on tehty ilman lupaa tai rakennusoikeutta on vähemmän kuin kerrottiin, juristimme selvittää lupatilanteen ja kaavan, arvioi myyjän vastuun ja laatii vaatimuksen myyjälle.
Mitä saat juristilta
- Lupa- ja kaavaselvityksen: pyydämme kunnan rakennusvalvonnasta rakennuksen lupa-asiakirjat ja vertaamme niitä voimassa olevaan kaavaan ja kiinteistön nykytilaan.
- Arvion virhetyypistä ja myyjän vastuusta: erotamme luvan puutteen rakennustyön laatuvioista ja käymme läpi, mitä myyntiesitteessä, kauppakirjassa ja myyjän viesteissä kerrottiin luvista ja rakennusoikeudesta.
- Virheilmoituksen ja vaatimuksen: yksilöimme millaista hyvitystä haet, ja perustelemme hinnanalennuksen tai korvauksen laillistamisen kuluilla tai menetetyn rakennusoikeuden arvolla.
- Neuvottelun ja edustamisen: neuvottelemme myyjän kanssa, arvioimme hänen ehdotuksensa ja hoidamme asian tarvittaessa käräjäoikeudessa.
Selvitä mahdollinen myöhempi lupa, ennen kuin mitään puretaan
Luvaton laajennus ei aina tarkoita, että rakennus on purettava. Maakaari ei ratkaise, tarvitsiko muutos luvan, vaan sen kertoo kunnan rakennusvalvonta. Se arvioi myös, voiko luvan hakea jälkikäteen ja mitä se edellyttää: esimerkiksi piirustuksia, rakenteiden korjaamista tai käyttötarkoituksen muuttamista. Pyydä selvitys kirjallisena ja säilytä suunnittelijan ja urakoitsijan tarjoukset, sillä niistä muodostuu yleensä vaatimuksen euromäärä. Ilmoita myyjälle jo selvitysvaiheessa, että lupa puuttuu ja millaista hyvitystä aiot vaatia. Vaatimuksen summan voi tarkentaa myöhemmin.
Vallintavirhe vai laatuvirhe
Kun rakennukselta puuttuu tarvittava lupa, maakaari luokittelee puutteen vallintavirheeksi. Myyjän vastuu ei yleensä edellytä, että hän tiesi asiasta, joten se, että laajennus on edellisen omistajan tekemä, ei yksinään vapauta häntä vastuusta. Laatuvirheestä taas on kyse, kun luvat ovat kunnossa mutta rakentamisessa on puutteita. Sama laajennus voi täyttää molemmat virhetyypit. Virhetyyppien ero vaikuttaa määräaikoihin: laatuvirheelle on viiden vuoden enimmäisaika kiinteistön luovutuksesta, mutta vallintavirhettä tämä takaraja ei koske. Kaikista virheistä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta. Korkeimman oikeuden ratkaisemassa riidassa ostajat menettivät oikeutensa, koska he kertoivat vaatimustensa sisällön vasta noin vuosi virheilmoituksen jälkeen.
Ostaja ei voi vedota puutteeseen, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Jos myyjä kertoi ennen kauppaa, ettei saunan laajennukselle ole haettu lupaa, siihen ei voi myöhemmin vedota. Ratkaisevaa on, mitä ostaja tiesi tai hänen täytyi tietää. Myyjän virhevastuu ulottuu yleensä myös välittäjän esitteeseen kirjoittamiin tietoihin.
Mitä myyjältä voi vaatia
Hinnanalennukseen vaikuttavat jälkikäteen hankitun luvan kulut, luvan ehtona olevat muutostyöt ja se, joudutaanko jokin osa purkamaan. Purku tulee kysymykseen vain olennaisessa virheessä, esimerkiksi jos asunnoksi rakennettua tilaa ei saa käyttää asumiseen eikä lupaa tähän saa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Vahingonkorvausta, kuten selvittely- ja lupakuluja, voi vaatia lisäksi, ellei myyjä osoita toimineensa huolellisesti. Myyjä voi välttyä korvaukselta, jos hän ei itse ole rakentanut eikä voinut epäillä lupapuutetta, mutta hinnanalennus on silti mahdollinen.
Myyjä voi tarjota kertakorvausta. Sovintoon ei kuitenkaan kannata kirjata, että kaikki vaatimukset on kuitattu, ennen kuin lupatilanne ja rakenteiden kunto ovat selvillä. Tällainen sopimus voi estää vetoamasta myöhemmin löytyviin vikoihin. Ellei neuvottelu tuota tulosta, on vaihtoehtona tietysti laittaa haastehakemus käräjäoikeuteen. Siellä hävinnyt osapuoli joutuu tavallisesti maksamaan myös vastapuolen kulut, joten näytön riittävyys ja kuluriski tulee aina arvioida perusteellisesti ennen asian viemistä tuomioistuimeen.
Kohtuullinen aika koskee myös vallintavirhettä
Vaikka viiden vuoden takaraja ei koske vallintavirhettä, on myyjälle ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun luvattomuus selvisi. Jos ensin selvitellään lupa-asiaa rakennusvalvonnan kanssa kuukausia, ilmoitus myyjälle voi myöhästyä. Ilmoituksessa kerrotaan myös, mitä myyjältä vaaditaan, vaikka summa tarkentuisi vasta lupakäsittelyn jälkeen. Juristi lähettää myyjälle ilmoituksen samaan aikaan, kun laillistamisen mahdollisuutta selvitetään. Kun myyjä torjuu vaatimuksen, voi oikeusturvavakuutus mahdollisesti kattaa riidan kuluja vakuutusehtojen mukaisesti.
Näin pääset alkuun
Kysymys siitä, vastaako myyjä lupapuutteesta, kuuluu juristin selvitettäväksi. Sinun ei tarvitse ratkaista sitä ennen yhteydenottoa. Alkuun riittävät kauppakirja, sekä rakennusvalvonnan kirje tai muu asiakirja, josta lupapuute selvisi. Aloitamme hankkimalla lupa-asiakirjat ja vertaamalla niitä kaavaan, ja kun lupatilanne on selvillä, päätämme yhdessä, millaisen vaatimuksen esitämme myyjälle. Olemme sinuun yhteydessä mahdollisimman pian, ja maksullinen työ alkaa vasta, kun sen sisällöstä ja hinnasta on sovittu.
Soita asiakaspalveluun 0400 4111 43