» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2014:30 oli kysymys takaussitoumuksen tulkinnasta. A oli vuokrannut asunnon B:ltä määräaikaisella vuokrasopimuksella ajalle 16.8.2007-31.8.2010. C ja D olivat sitoutuneet samalla antamaan yhteisvastuullisen omavelkaisen takauksen vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta sekä muiden vuokraehtojen täyttämisestä. A oli laiminlyönyt useamman kuukauden vuokranmaksun ja näin ollen A ja B olivat päätyneet 10.6.2008 tekemään sopimuksen määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamisesta. Sopimuksen mukaan A:n tuli maksaa kaikki erääntyneet ja maksamattomat vuokrat sekä kertakorvauksena määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta purkamisesta neljän kuukauden vuokraa vastaava 3500 euroa. Korkeimman oikeuden ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko kertakorvausta koskeva ehto kohtuuton vuokralaisen eli A:n kannalta sekä sitoiko kertakorvausta koskeva ehto myös takaajia eli C:tä sekä D:tä.
Vuokranantaja B siis vaati kanteessaan, että A, C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan vuokrasaatavia yhteensä 4799,46 euroa ja sopimuksen purkamisesta kertakorvauksena 3500 euroa. Vastaajapuoli eli A, C sekä D myönsivät käräjäoikeudessa kanteen oikeaksi siltä osin kuin se koski maksamattomia vuokria, mutta kiistivät kanteen kertakorvauksen osalta. B oli saanut asunnon heti vuokrattua eteenpäin, eikä hänellä ollut aiheutunut vahinkoa vuokrasopimuksen purkamisesta. A:n mukaan hänen ymmärtämättömyyttään oli käytetty hyväksi ja katsoi kertakorvausehdon kohtuuttomaksi. A oli ymmärtänyt, että sopimalla 3500 euron kertakorvauksesta hän myös vapautuisi maksamasta maksamattomia vuokria. Samaten takaajat C ja D katsoivat, etteivät he voineet olla vastuussa kertakorvauksesta, sillä he eivät olleet sitoutuneet A:n ja B:n väliseen sopimukseen vuokrasopimuksen purkamisesta. He olivat vastuussa vain maksamatta olevista vuokraeristä.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 65 §:n 3 momentin mukaan ehto, jonka mukaan vuokralainen on velvollinen maksamaan vuokraa vuokrasopimuksen jälkeiseltä ajalta on mitätön. Tapauksessa sopimuksen purkamisesta johtuva kertakorvaus ei suoranaisesti kohdistunut vuokrasuhteen päättymisen jälkeiseen aikaan, mutta siinä oli sen suuntaisia piirteitä. Kuluttajansopimuslain 4:n luvun 1 §:n mukaan, jos sopimuksen ehto on kuluttajan kannalta kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se kokonaan huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvioitaessa huomioidaan sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema, sopimusta tehtäessä vallinneet olot ja jollei 2 §:stä muuta johdu, olojen muuttuminen sekä muut seikat.
Takauslain 4 §:n mukaan takaus katsotaan annetuksi velan pääomasta, jollei ole sovittu, että takaus koskee myös korkoa tai muita liitännäiskustannuksia. Hallituksen esityksen mukaan takaaja voi sitoutua vastuuseen myös velallisen sopimusrikkomukseen perustuvasta velasta, kuten sopimussakosta. Takaaja vastaa korvausvelvollisuudesta, jos takaussitoumuksessa on nimenomainen tätä koskeva ehto tai jos takaussitoumuksen mukaan takaajan velvoitteet määräytyvät päävelkasitoumuksen mukaisesti, jossa puolestaan on sovittu sopimusrikkomuksen seuraamukset. Tapauksessa keskiössä onkin itse takaussitoumuksen tulkinta ja millä tavalla ehdot on määritelty tehdyssä takaussitoumuksessa. Edelleen takauslain 8 §:n mukaan päävelan ehtojen muuttaminen takaajan vahingoksi ei sido takaajaa, ellei hän ole antanut suostumustaan. Esitöiden mukaan esimerkiksi eräpäivän varhentamista voidaan pitää edellä kerrotun tyylisenä muutoksena.
Käräjäoikeus totesi, että A:n ja B:n välillä sovittu sopimus vuokrasuhteen purkamisesta oli erillinen sopimus. Takaajat C eikä D eivät olleet mukana sitä sopimassa, eivätkä siten olleet sitoutuneet kyseisen sopimuksen ehtoihin. Käräjäoikeus velvoitti A:n sekä takaajat C:n ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan B:lle maksamatta olleet vuokrasaatavat purkamista edeltävältä ajalta, mutta hylkäsi muilta osin B:n vaatimukset. B valitti hovioikeuteen vaatien myös kanteen hyväksymistä kertakorvauksen osalta. Hovioikeus päätyi muuttamaan käräjäoikeuden tuomiota ja velvoitti A:n sekä takaajat C:n ja D:n suorittamaan B:lle myös 3500 euron suuruisen kertakorvauksen.
Korkein oikeus totesi, että alkuperäistä noin kolmen vuoden vuokra-aikaa olisi ollut jäljellä oli kaksi vuotta siitä hetkestä, kun A sekä B olivat tehneet sopimuksen asunnon vuokrasuhteen purkamisesta. 3500 euron suuruisen kertakorvauksen määrä on pienempi summa kuin se, minkä A olisi velvollinen suorittamaan B:lle vahingonkorvauksena määräaikaisen vuokrasopimuksen päätyttyä ennenaikaisesti A:n viaksi luettavasta syystä. A:n ja B:n tekemän vuokrasopimuksen päättymistä koskeva sopimus on ollut yksiselitteinen, eikä A ole voinut olla ymmärtämättä sitä oikein. Korkein oikeus näin ollen katsoi, ettei kertakorvausta koskevaa ehtoa voitu pitää A:n kannalta kohtuuttomana eikä sovittelulle ollut näin ollen edellytyksiä. Niin ikään takaajien osalta korkein oikeus totesi, että vaikutuksiltaan kertakorvausehto vastaa hallituksen esityksessä mainittua eräpäivän varhentamista, jota on pidettävä takaajan vahingoksi tehtynä ehtomuutoksena. Koska takaajien ei ole näytetty sitoutuneen vastaamaan myös tällaisen kertakorvausehdon täyttämisestä, ehto ei ollut tullut heitä sitovaksi. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja katsoi, ettei B:lla ollut oikeutta saada hänen ja A:n väliseen sopimukseen perustuvaa kertakorvausta takaajilta.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa