» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa oli kyse siitä, että A oli vuokrannut asunnon B:ltä vuokrasopimuksella määräajaksi. C ja D olivat antaneet yhteisvastuullisen omavelkaisen takauksen vuokrasopimuksen vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. A oli kuitenkin laiminlyönyt vuokran maksamisen useana kuukautena, jolloin A ja B tekivät sopimuksen vuokrasopimuksen purkamisesta. Sopimuksen mukaan A:n piti maksaa kaikki maksamattomat vuokrat ja lisäksi määräaikaisen vuokrasopimuksen purkamisesta kertakorvauksena 3500 euroa. Kertakorvausta ei pidetty kohtuuttomana eikä takaajien katsottu olevan vastuussa erilliseen sopimukseen perustuvan kertakorvauksen maksamisesta.
Vuokranantaja B vaati käräjäoikeudessa, että A, C ja D olisivat yhteisvastuullisessa vastuussa suorittamaan maksamattomia vuokrasaatavia ja sopimuksen mukaisen kertakorvauksen 3500 euroa. Takaajat olivat B:n mukaan vastuussa myös kertakorvauksesta. Vastaajat myönsivät kanteen oikeaksi maksamattomien vuokrien osalta, mutta kiistivät kanteen kertakorvauksen osalta. Käräjäoikeuden ratkaisu päätyikin siihen, että purkusopimus oli vuokrasopimuksesta erillinen sopimus. Takaajat eivät olleet mukana purkusopimuksen sopimisessa eivätkä olleet sitoutuneet sen ehtoihin. Niinpä heidän antama takaussitoumus ei siten koskenut purkusopimusta. Käräjäoikeus piti myös kohtuuttoman neljän kuukauden vuokraa vastaavaa kertakorvausta muun muassa sen takia, että vuokranantaja B oli saanut asunnon heti vuokrattua. Käräjäoikeus siispä hyväksyi vaatimuksen ainoastaan maksamatta olleista vuokrasaatavista, mutta hylkäsi kertakorvauksen vaatimuksen kokonaan.
Hovioikeuden mukaan vuokrasopimuksen päättymisestä voidaan sopia, johon voidaan soveltaa sovittelua varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain mukaan. A:n ja B:n välinen vuokrakausi oli alun perin sovittu kolmeksi vuodeksi, joten sovittua 3500 euron kertakorvausta ei voitu pitää kohtuuttomana. Asiaan vaikutti myös A:n sopimusrikkomuksen olennaisuus. Oikeuskirjallisuus on ollut yleisesti, sillä kannalla, että takaus ei raukea päävelkaan tehtävien määrällisten muutosten johdosta. Tämä tarkoittaa, että tapauksen määrällinen muutos ei voinut lisätä takaajan vastuuta siitä, mihin hän oli voinut olettaa sitoutuvansa. Lisäksi tätä vahvistaa, että C ja D olivat hyväksyneet takauksen koskevan myös muiden vuokralaisen sopimusperusteisten velvoitteiden täyttämistä. Takaajien oli tullut ymmärtää vastaavansa vahinkojen korvaamisesta, jotka aiheutuivat vuokralaisen sopimusrikkomuksesta. Siispä hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota ja velvoitti A:n, C:n ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan myös 3500 euron kertakorvauksen. Yksi hovioikeuden jäsenistä oli kuitenkin eri mieltä asian kanssa, koska hänen mielestään takaus katsotaan annetuksi velan pääomasta, jollei muuta ole sovittu. Vuokrasopimus ei sisältänyt vahingonkorvausta tai sopimussakkoa koskevaa ehtoa ja takaajien ei voitu katsoa sitoutuneen erilliseen sopimukseen perustuvaan korvausvelkaan. Eri mieltä ollut jäsen olisi hylännyt valituksen takaajien osalta.
Korkein oikeus päätyi muuttamaan hovioikeuden tuomiota. Korkein oikeus päätyi siihen, että takaajia C ja D:tä vastaan oleva kanne hylätään 3500 euron kertakorvauksen osalta ja he eivät ole siitä vastuussa. Tämä johtuu siitä, että korkein oikeus katsoi takauksen annetuksi velan pääomasta eikä sopimusrikkomuksesta oltu sopimuksessa sovittu. Korkein oikeus päätyi siihen tulokseen, että kertakorvausta ei voida pitää kohtuuttomana A vuokralaisen osalta, koska kertakorvaus oli pienempi kuin mitä A:n olisi oikeasti ollut määrä maksaa määräaikaisen vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa