Kun asunto myydään ilman välittäjää, kauppakirjan kirjoittavat usein osapuolet itse, sillä asunto-osakkeen kauppaan ei tarvita kaupanvahvistajaa. Tällöin kauppakirjaan jää kuitenkin helposti aukkoja. Mitä tapahtuu, jos ostajan laina viivästyy, kuka maksaa ennen luovutusta erääntyvän vastikkeen tai miten tunnettu vaurio on otettu huomioon hinnassa. Juristimme laatii kauppakirjan asunto-osakkeen kaupasta, myös silloin, kun haluat oman sopimuksen välittäjän pohjan sijaan.
Mitä saat juristilta
- Allekirjoitusvalmiin kauppakirjan: kirjaamme osapuolet, osakkeiden numerot ja huoneiston, kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden sekä päivän, jona hallinta siirtyy ostajalle.
- Maksun ja luovutuksen järjestyksen: sovimme, milloin raha maksetaan ja milloin avaimet, osakekirja tai suostumus omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin annetaan ostajalle.
- Ehdot asunnon kunnosta ja virhevastuusta: kirjaamme, mitä myyjä on kertonut asunnon kunnosta, mitkä viat ostaja tietää ja mitä mahdollinen vastuunrajoitus tarkalleen koskee.
- Ehdot viivästyksen varalle: sovimme, mitä seuraa, jos kauppahintaa ei makseta tai asuntoa ei luovuteta sovittuna päivänä.
- Kulujen ja irtaimiston jaon: kirjaamme, kumpi vastaa vastikkeista ja taloyhtiön jo päättämistä korjauksista sekä mitkä kodinkoneet ja kalusteet jäävät asuntoon.
Kirjaa kauppakirjaan, mitä ostajalle kerrottiin
Luetteloi kauppakirjassa asiakirjat, jotka ostaja on saanut ennen kauppaa, kuten isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, mahdollinen kuntotarkastusraportti ja myyjän kirjallinen selvitys tiedossaan olevista vioista ja tulevista korjauksista. Kun liitteet on yksilöity, kumpikin osapuoli pystyy myöhemmin osoittamaan, mitä tietoa ostajalla oli kauppaa tehtäessä. Suullinen kertomus on vaikea näyttää toteen.
Myyjän kannattaa kirjata myös se, mitä hän ei tiedä. Jos myyjä vakuuttaa jonkin asian kunnossa olevaksi tietämättä sitä, häntä ei välttämättä suojaa edes yksityisen myyjän kahden vuoden takaraja virheilmoituksille.
Mistä kaupassa voi sopia
Käytetyn asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Kun myyjä on yritys ja ostaja kuluttaja, ostajan vahingoksi poikkeavat ehdot ovat mitättömiä. Yksityinen myyjä voi poiketa laista, mutta vain kirjallisesti. Jos ostaja on kuluttaja, hänen oikeuksiaan virheen perusteella voi silloinkin rajoittaa vain kauppakirjassa yksilöityjen seikkojen osalta, eikä myyjän viivästystä koskevia oikeuksia voi heikentää. Siksi pelkkä ”sellaisena kuin se on” -ehto ei yleensä riitä asuntokaupassa yksityisten välillä. Toimiva rajoitus kauppakirjassa nimeää esimerkiksi rakenteen, jonka kunnosta myyjällä ei ole tietoa, ja toteaa, ettei myyjä vastaa siitä.
Jos jostain ei sovita, laki täydentää kauppakirjaa. Myyjä maksaa hallinnan luovutusta edeltävän ajan vastikkeet ja kantaa siihen asti riskin asuntoa kohtaavasta vahingosta, ja esittelyssä asunnossa olleet tavanomaiset varusteet kuuluvat kauppaan. Poikkeukset kirjataan erikseen.
Ostaja maksaa varainsiirtoveron, joka on 1,5 prosenttia kauppahinnan ja asuntoon kohdistuvan yhtiölainaosuuden yhteismäärästä. Veron maksuaika on kaksi kuukautta kaupanteosta, ja kaupassa ilman välittäjää ostaja huolehtii siitä itse. Ensiasunnon ostajan vapautusta verosta ei enää ole.
Älä luovuta osakkeita ennen kuin kauppahinta on tilillä
Myyjä saa pitää avaimet, osakekirjan ja kirjaussuostumuksen itsellään siihen asti, että kauppahinta on tilillä, paitsi jos osan hinnasta on sovittu erääntyvän vasta myöhemmin. Jos osakekirja luovutetaan tai suostumus annetaan liian aikaisin, myyjä ei voi enää purkaa kauppaa maksuviivästyksen vuoksi, vaan hänelle jää saatavan periminen viivästyskorkoineen. Kun osa hinnasta maksetaan myöhemmin, juristi kirjoittaa maksuaikataulun ja viivästyksen seuraukset niin, että kumpikin tietää asemansa.
Näin pääset alkuun
Kaikesta ei tarvitse olla sovittu siinä vaiheessa, kun otat yhteyttä. Juristi kertoo, mitkä asiat on ratkaistava ennen kauppakirjan allekirjoitusta. Toimita alkuun isännöitsijäntodistus ja tieto sovitusta hinnasta. Luonnokseen kirjataan ensin kauppahinta, maksutapa ja hallinnan siirtyminen. Kuntoa ja virhevastuuta koskevista ehdoista päätätte te osapuolina ennen kuin kauppakirja allekirjoitetaan. Olemme sinuun yhteydessä mahdollisimman pian, ja maksullinen työ alkaa vasta, kun sen sisällöstä ja hinnasta on sovittu.
Soita asiakaspalveluun 0400 4111 43
Aihealueen lakipalvelut