Osapätemättömyydellä tarkoitetaan tilannetta, jossa pätemättömyys koskee vain osaa sopimuksesta ja muu sopimus jää voimaan. Näin voi olla esimerkiksi silloin, kun kohtuutonta sopimusehtoa sovitellaan tai se jätetään huomioon ottamatta oikeustoimilain 36 §:n nojalla taikka kun lainvastainen ehto on mitätön.

Se, jääkö sopimus muilta osin voimaan, riippuu pätemättömän osan merkityksestä ja sopimuksen kokonaisuudesta. Arvioinnissa otetaan huomioon, muodostavatko jäljelle jäävät ehdot osapuolten tarkoitusten ja taloudellisten tavoitteiden kannalta toimivan ja kohtuullisen kokonaisuuden. Jos pätemätön osa on sopimuksen kannalta niin olennainen, ettei sopimusta voida mielekkäästi pitää voimassa ilman sitä, pätemättömyys voi koskea koko sopimusta.

Osapätemättömyys voi tulla kyseeseen myös muotovirheen yhteydessä, jos virhe koskee vain erotettavissa olevaa sopimuksen osaa eikä sovellettava laki edellytä koko sopimuksen pätemättömyyttä.

Oikeuskäytännöstä löytyy esimerkkejä sopimuksen osapätemättömyydestä. Ratkaisussa KKO 1985-II-175 kunta ja kommandiittiyhtiö olivat tehneet sopimuksen teollisuushallin kunnostamisesta, vuokraamisesta ja lunastamisesta. Yhtiön oli tarkoitus lunastaa teollisuushalli ja siihen liittyvä tontti yhdeksän vuoden aikana tasaerin maksettavalla kauppahinnalla, ja kiinteistön omistusoikeus oli tarkoitus siirtää yhtiölle erillisellä asiakirjalla kauppahinnan tultua kokonaan maksetuksi. Omistusoikeuden siirtymiseen saakka yhtiö oli velvollinen maksamaan kunnalle vuokraa.

Sopimusta ei ollut laadittu tuolloin voimassa olleen maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädetyssä muodossa. Yhtiö vetäytyi sopimuksesta noin kahden vuoden kuluttua sopimuksen tekemisestä ja jätti erääntyneitä vuokria ja lunastushinnan lyhennyseriä maksamatta. Kunta vaati yhtiöltä ja sen vastuunalaiselta yhtiömieheltä muun muassa maksamattomia vuokria korkoineen sekä vahingonkorvausta sopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä.

Korkein oikeus katsoi, että sopimus oli lunastusta koskevalta osalta pätemätön kiinteistön kaupan esisopimuksena, koska sitä ei ollut tehty maakaaren edellyttämässä muodossa. Sopimus oli kuitenkin muilta osin sitova, eikä lunastusta koskevan osan pätemättömyys ratkaisevasti vaikuttanut sopimuskokonaisuuteen tai asianosaisten siihen perustuviin velvoitteisiin. Yhtiö oli siten velvollinen maksamaan erääntyneet vuokrat. Lisäksi yhtiö oli velvollinen korvaamaan kunnalle sopimuksenvastaisesta irtisanomisesta aiheutuneen vahingon.
 

Mitä ratkaisu tarkoittaa nykyään?

Ratkaisu koski vanhaa maakaarta. Nykyinen maakaari tuli voimaan 1.1.1997, ja se edellyttää edelleen kiinteistön kaupalta ja sen esisopimukselta määrämuotoa: kirjallista kauppakirjaa, allekirjoituksia ja kaupanvahvistusta tai sähköistä kaupankäyntijärjestelmää (maakaaren 2 luvun 1 ja 7 §). Jos kiinteistöä koskeva osa ei täytä muotoa, se ei sido. Se, jääkö muu sopimus voimaan, arvioidaan edelleen tapauskohtaisesti. Ratkaisun opetus lukijalle on, että vuokran kaltainen erillinen velvoite voi sitoa, vaikka kauppaa koskeva osa kaatuu.
 

Missä laki itse sanoo, että vain osa kaatuu?

Useassa laissa osapätemättömyys on suoraan lähtökohta.

• Kohtuuton ehto. Ehtoa voidaan sovitella tai se voidaan jättää huomioon ottamatta. Jos sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei olisi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan (oikeustoimilain 36 §:n 1 ja 2 mom). Myös hinta on tässä mielessä ehto (oikeustoimilain 36 §:n 3 mom).
• Kuluttajasopimus. Yrityksen etukäteen laatima kohtuuton vakioehto on jätettävä huomioon ottamatta, ja sopimus jää voimaan muilta osin muuttumattomana, jos se voi sellaisenaan pysyä voimassa (kuluttajansuojalain 4 luvun 2 §:n 3 mom).
• Työsopimus. Työntekijän suojaksi annetun säännöksen vastainen ehto on mitätön, mutta työsopimus on muilta osin voimassa (työsopimuslain 10 luvun 3 § ja 13 luvun 6 §).
• Kilpailukielto. Kilpailukieltosopimus ei sido siltä osin kuin se kohtuuttomasti rajoittaa toimintavapautta (oikeustoimilain 38 §). Työsuhteessa kilpailukielto on mitätön siltä osin kuin se on tehty vastoin työsopimuslakia. Esimerkiksi rajoitusajaksi saa sopia enintään vuoden työsuhteen päättymisestä, ellei työntekijä ole johtotehtävissä (työsopimuslain 3 luvun 5 §).
• Kiinteistökauppa. Jos myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta hinnasta, myyjä ei saa perittyä enempää kuin kauppakirjaan on merkitty (maakaaren 2 luvun 1 §:n 4 mom). Purkava ehto ei sido siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa yli viisi vuotta kaupantekopäivästä (maakaaren 2 luvun 2 §).
• Vakuuden menettämisehto. Ehto, jonka mukaan pantti tai muu vakuus on menetetty, jos sitoumusta ei täytetä, on tehoton (oikeustoimilain 37 §). Velka ja vakuus jäävät silti voimaan.
   

Mikä laki koskee vanhaa sopimusta?

Oikeustoimilain 36–38 § ovat olleet voimassa 1.1.1983 alkaen, joten ne koskevat lähes kaikkia nykyään riitaan tulevia sopimuksia. Kilpailukieltoa koskeva työsopimuslain säännös muuttui 1.1.2022 (L 1018/2021). Vuoden 2023 alusta sitä sovelletaan myös sitä ennen tehtyihin kilpailukieltoihin, ellei vanhan lain mukaista korvausta ole jo maksettu tai alettu maksaa ennen vuotta 2022. Kiinteistökaupan muoto arvioidaan kaupantekohetken lain mukaan.
 

Esimerkki lautakunnasta: kohtuuton hintaehto

Kuluttajariitalautakunnan tapauksessa iäkäs kuluttaja oli kotimyynnissä sitoutunut maksamaan konsultointipalvelusta 50 prosenttia vakuutus-, sähkö- ja muiden sopimustensa kilpailutuksesta laskennallisesti syntyvästä säästöstä. Hänelle laskutettiin palvelusta 766,98 euroa. Lautakunta piti hinnan määräytymistä koskevia ehtoja epäselvinä ja palvelun hintaa kohtuuttoman korkeana suhteessa sen tosiasialliseen sisältöön. Se suositti, ettei yritys peri laskutettua hintaa (KRIL D/5283/39/2018).

Ratkaisu osoittaa, että kuluttajasopimuksen hintaehtoon voidaan puuttua kohtuuttomuuden perusteella ilman, että asiassa tarvitsee osoittaa kiskonnan tunnusmerkistön täyttymistä. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisut ovat suosituksia eivätkä osapuolia sitovia tuomioita.
 

Osapätemättömyys, pätemättömyysperuste ja sovittelu

Osapätemättömyys ei ole oma pätemättömyysperusteensa. Se kertoo, kuinka laajasti jokin peruste vaikuttaa: koko sopimukseen vai vain osaan siitä. Jos sinut on esimerkiksi pakotettu koko sopimukseen, ongelma koskee yleensä koko sopimusta. Jos taas yksi ehto on kohtuuton, kyse on sovittelusta, ja yleensä vain ehto muuttuu.
 

Miten arvioida, kaatuuko koko sopimus?

Kysy ainakin nämä:

• Onko pätemätön osa sopimuksen ydin, kuten hinta tai kaupan kohde, vai sivuehto, kuten sopimussakko tai kilpailukielto?
• Toimiiko jäljelle jäävä sopimus järkevästi ilman pätemätöntä osaa?
• Olisivatko osapuolet tehneet sopimuksen ilman sitä?
• Muuttuuko osapuolten tasapaino niin paljon, että muun sopimuksen pitäminen voimassa olisi kohtuutonta?

Jos pätemätön osa on keskeinen, koko sopimus voi kaatua tai raueta. Jos se on sivuseikka, muu sopimus jää yleensä voimaan.
 

Esimerkkejä

Esimerkki: Lainaat ystävältäsi 1 000 euroa ja annat vakuudeksi 3 000 euron moottoripyörän. Sopimuksen mukaan ystävä saa pyörän omakseen, jos et maksa ajallaan. Ehto on tehoton (oikeustoimilain 37 §), mutta laina on edelleen maksettava ja pyörä turvaa velan maksun.

Esimerkki: Myyjän työsopimukseen on kirjattu kahden vuoden kilpailukielto, eikä hän ole yrityksen johdossa. Kielto on mitätön siltä osin kuin se ylittää vuoden. Ensimmäisen vuoden kielto voi sitoa, jos sille on erityisen painava syy, ja työnantajan on silloin maksettava rajoitusajalta laissa säädetty korvaus. Työsopimus on muuten voimassa (työsopimuslain 3 luvun 5 §).

Esimerkki: Yrityskaupan kauppakirjaan on liitetty kiinteistön luovutus ilman kaupanvahvistusta. Kiinteistöä koskeva osa ei sido. Jos kiinteistö oli kaupan tärkein osa, koko kauppa voi kaatua. Jos se oli sivuseikka, muu kauppa voi jäädä voimaan.

Mitä vastapuoli voi väittää?

Jos vetoat siihen, että vain yksi ehto ei sido, vastapuoli voi väittää, että ehto oli kohtuullinen tai että hyväksyit sen tietoisesti. Jos taas vetoat siihen, että koko sopimus kaatuu, vastapuoli väittää usein, että ongelmaehto on sivuseikka ja muu sopimus toimii ilman sitä. Kummassakin tapauksessa ratkaisevaa on sopimuksen koko sisältö, osapuolten asema sekä sopimusta tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet (oikeustoimilain 36 §:n 1 mom).
 

Mitä kannattaa tehdä

1. Selvitä, mikä osa sopimuksesta on ongelmallinen ja millä perusteella: kohtuuttomuus, pakottava laki, muotovirhe vai pätemättömyysperuste.
2. Ilmoita vastapuolelle, mihin ehtoon et katso olevasi sidottu ja miksi. Voit pyytää maksuttoman selvityksen siitä, sitooko sopimus sinua.
3. Täytä muut velvoitteet varauman kanssa, jos pidät muuta sopimusta voimassa. Muuten voit itse joutua sopimusrikkomukseen.
4. Jos koko sopimuksen jääminen voimaan olisi kohtuutonta, vaadi myös sopimuksen sovittelua tai raukeamista.
5. Säilytä sopimus, liitteet, ehdot ja viestit, joista näkyy, mistä osapuolet neuvottelivat ja mikä oli kummallekin tärkeää.
    

Milloin juristista on hyötyä

Juristista on hyötyä, kun pätemättömällä osalla on suuri taloudellinen merkitys, kun on epäselvää, kaatuuko koko sopimus, tai kun vastapuoli vaatii sopimussakkoa tai vahingonkorvausta ehdon perusteella. Juristi arvioi, mikä osa sopimuksesta jää voimaan ja mitä siitä seuraa rahassa. Hän laatii vaatimuksen ehdon sovittelusta tai sopimuksen raukeamisesta ja neuvottelee sopimuksen muuttamisesta. Jos sovintoa ei synny, hän arvioi oikeudenkäynnin kuluriskin ja oikeusturvavakuutuksen kattavuuden. Juristi voi auttaa sopimuksen pätevyyden riitauttamisessa.
 

Kysymyksiä ja vastauksia

Kaatuuko koko sopimus, jos yksi ehto on kohtuuton?

Yleensä ei. Kohtuutonta ehtoa sovitellaan tai se jätetään huomioon ottamatta, ja muu sopimus jää voimaan. Sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan vain, jos sen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei olisi kohtuullista (oikeustoimilain 36 §:n 2 mom).

Voiko yritys korvata kohtuuttoman vakioehdon toisella ehdolla?

Ei yksipuolisesti. Kuluttajasopimuksessa kohtuuton vakioehto jätetään huomioon ottamatta, ja muu sopimus jää voimaan muuttumattomana, jos se voi sellaisenaan pysyä voimassa (kuluttajansuojalain 4 luvun 2 §:n 3 mom). Uusi ehto edellyttää osapuolten sopimusta.

Pitääkö minun noudattaa muuta sopimusta, jos yksi ehto ei sido?

Yleensä kyllä. Jos lopetat kaikki suoritukset, sinua voidaan pitää sopimusrikkojana. Jos katsot, ettei muuta sopimusta voi kohtuudella pitää voimassa, ilmoita siitä ja vaadi sovittelua tai raukeamista. Jos et ole varma, onko sopimus pätevä, voit kysyä asiaa lakipuhelimesta.