Mitätön sopimus ei lähtökohtaisesti sido osapuolia, eikä mitättömyyteen yleensä tarvitse erikseen vedota. Mitättömyydestä voidaan puhua silloin, kun oikeustoimi ei saa tavoiteltuja oikeusvaikutuksia suoraan lain tai muun sovellettavan oikeusperiaatteen perusteella.

Esimerkiksi kiinteistön kauppakirjan laissa säädettyjen muotovaatimusten laiminlyönti voi johtaa kaupan pätemättömyyteen. Myös pakottavan lain tai hyvän tavan vastainen sopimus voi olla pätemätön, mutta oikeusvaikutukset riippuvat rikotusta säännöksestä ja tilanteesta.

Mitättömyys ei yleensä korjaannu ajan kulumisen tai osapuolten passiivisuuden vuoksi. Jos osapuolet haluavat saada aikaan tarkoittamansa oikeusvaikutukset, heidän on tavallisesti tehtävä uusi, lain vaatimukset täyttävä sopimus. Jo maksettujen suoritusten palauttamista arvioidaan erikseen, yleensä perusteettoman edun palauttamista koskevien periaatteiden perusteella.

Mitätön ehto ei välttämättä tee koko sopimuksesta pätemätöntä, vaan muu sopimus voi jäädä voimaan. Jos sopimuksen jääminen voimaan muuttumattomana olisi kohtuutonta, sopimusta voidaan sovitella tai se voidaan määrätä raukeamaan oikeustoimilain 36 §:n edellytysten täyttyessä.

Mitättömyys on erotettava sellaisista pätemättömyysperusteista, joihin asianosaisen on yleensä vedottava, kuten pakosta tai petollisesta viettelystä. Mitättömyyden oikeusvaikutukset ja se, voiko tuomioistuin ottaa sen huomioon omasta aloitteestaan, riippuvat kuitenkin sovellettavasta säännöksestä ja tilanteesta.
 

Mitätön, pätemätön vai kohtuuton?

Kun sopimuksessa on ongelma, ensimmäinen kysymys on, millaisesta ongelmasta on kyse. Vastaus ratkaisee, pitääkö sinun tehdä jotain ja milloin.

• Mitättömyys vaikuttaa itsestään. Mitätön sopimus ei sido, vaikka kukaan ei vetoaisi asiaan. Tuomioistuin tai viranomainen voi ottaa mitättömyyden huomioon, vaikka kumpikaan osapuoli ei sitä vaatisi. Mitättömyyteen voi yleensä vedota kuka tahansa, jonka oikeuteen sopimus vaikuttaa.
• Pätemättömyysperusteeseen pitää yleensä vedota. Tällaisia perusteita ovat esimerkiksi pakko, petollinen viettely, kiskominen, ilmaisuerehdys ja kunnianvastainen ja arvoton menettely (oikeustoimilain 28–33 §). Perusteeseen voi yleensä vedota vain se osapuoli, jota peruste suojaa. Jos hän ei vetoa, sopimus voi jäädä voimaan, ja osa näistä perusteista voi korjaantua hyväksynnällä.
• Kohtuuton ehto sovitellaan. Oikeustoimilain 36 § ei ole pätemättömyysperuste, vaan sovittelusäännös. Sopimus on lähtökohtaisesti pätevä, mutta kohtuutonta ehtoa voidaan sovitella tai se voidaan jättää huomioon ottamatta. Kuluttajasopimuksissa sovelletaan kuluttajansuojalain 4 lukua.

Määräajoissakin on ero. Mitättömyyteen voi yleensä vedota ilman määräaikaa. Oikeustoimilaissa on ilmoitusmääräaika vain kahdessa tilanteessa: kun pakkoa on käyttänyt joku muu kuin vastapuoli (oikeustoimilain 28 §:n 2 momentti) ja kun tahdonilmaisu on muuttunut matkalla vastaanottajalle (oikeustoimilain 32 §:n 2 momentti). Silloin ilmoitus on tehtävä ilman aiheetonta viivytystä.

Muihin pätemättömyysperusteisiin kannattaa vedota heti, koska passiivisuus tai sopimuksen tietoinen täyttäminen voidaan tulkita hyväksynnäksi.
 

Mitä lain sanat tarkoittavat?

Laki ei aina käytä sanaa mitätön. Työsopimuslaissa ja kuluttajansuojalaissa sanotaan, että lain vastainen sopimus tai ehto "on mitätön". Maakaaren mukaan muotovirheinen kiinteistökauppa "ei ole sitova".

Oikeustoimilain mukaan vakuuden menettämistä koskeva ehto "on tehoton", ja lahjanlupauslain mukaan muotovirheinen lahjanlupaus on "vaikutukseton". Kaikissa näissä sopimus tai ehto jää vaille oikeusvaikutuksia ilman, että kenenkään tarvitsee vedota asiaan.

Sanamuoto ei kuitenkaan yksin ratkaise asiaa. Myös pätemättömyysperusteita koskevissa pykälissä sanotaan, että oikeustoimi "ei sido" esimerkiksi pakotettua, ja silti pakotetun on yleensä itse vedottava pakkoon. Se, vaikuttaako sääntö itsestään vai vasta vetoamisesta, selviää säännöksen tarkoituksesta ja oikeuskäytännöstä. Rajatapauksessa kannattaa siksi tarkistaa asia ennen kuin toimii sen varassa.
 

Milloin sopimus on mitätön?

Mitättömyys perustuu yleensä siihen, että sopimus on lain tai hyvän tavan vastainen tai siitä puuttuu lain vaatima muoto. Esimerkkejä:

• Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti, osapuolten on allekirjoitettava kauppakirja ja kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa. Kauppa voidaan tehdä myös sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty laissa säädetyllä tavalla (maakaaren 2 luvun 1 §). Sama muoto koskee kiinteistökaupan esisopimusta ja sopimusta kiinteistökaupan purkamisesta (maakaaren 2 luvun 5 ja 7 §).
• Avioehtosopimuksen on oltava päivätty, asianmukaisesti allekirjoitettu ja kahden esteettömän todistajan oikeaksi todistama, jotta se olisi pätevä (avioliittolain 66 §). Avioehto tulee voimaan vasta, kun se on rekisteröity (avioliittolain 44 §).
• Sopimus, jolla vähennetään työntekijälle työsopimuslain mukaan tulevia oikeuksia ja etuja, on mitätön, ellei laista muuta johdu (työsopimuslain 13 luvun 6 §). Kuluttajansuojalaissa on vastaavia säännöksiä: kuluttajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön.
• Ehto, jonka mukaan sitoumuksen vakuudeksi annettu pantti tai muu vakuus menetetään, jos sitoumusta ei täytetä, on tehoton (oikeustoimilain 37 §).
• Irtaimen omaisuuden lahjanlupaus on vaikutukseton niin kauan kuin lahjaa ei ole annettu, ellei lupausta ole tehty lahjan saajalle annetussa asiakirjassa tai julkisesti (lahjanlupauslain 1 §).
• Kiinteistökaupassa eräät ehdot eivät sido, esimerkiksi ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai jonka noudattaminen on lainvastaista (maakaaren 2 luvun 11 §).
• Sopimus, joka velvoittaa tekemään rikoksen, ei saa oikeussuojaa.
• Valeoikeustoimi, jota osapuolet eivät ole tarkoittaneet todelliseksi, ei sido osapuolia keskenään.

Useimmille sopimuksille laki ei vaadi mitään muotoa. Esimerkiksi tavallinen tavaran kauppa, vuokrasopimus tai palvelusopimus voi syntyä myös suullisesti tai sähköpostilla. Muotovaatimus on poikkeus, joka koskee vain niitä sopimuksia, joista laki sen erikseen säätää.

Kun sopimus on mitätön sen sisällön vuoksi, kyse on sopimuksen lainvastaisuudesta.
 

Miten mitättömyys näkyy käytännössä?

Mitättömyys ei jää teoriaksi. Se näkyy siinä, mitä viranomainen tai tuomioistuin tekee ja mitä vastapuoli voi vaatia.

Kiinteistökaupassa kirjaamisviranomainen eli Maanmittauslaitos hylkää lainhuutohakemuksen, jos kauppakirjaa ei ole tehty laissa säädetyllä tavalla (maakaaren 12 luvun 4 §:n 1 momentin 2 kohta). Lainhuuto tarkoittaa omistusoikeuden kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kun hakemus hylätään, ostajaa ei kirjata kiinteistön omistajaksi. Viranomainen tarkistaa muodon omasta aloitteestaan, joten osapuolen ei tarvitse vedota asiaan.

Työsuhteessa työntekijä saa lain mukaiset oikeutensa, vaikka työsopimukseen olisi kirjattu toisin. Jos työnantaja vetoaa mitättömään ehtoon, se ei sido työntekijää. Kuluttajasuhteessa sama koskee ehtoja, jotka poikkeavat pakottavasta kuluttajansuojalaista kuluttajan vahingoksi.

Avioliitossa rekisteröimätön tai muotovirheinen avioehto ei vaikuta ositukseen eli puolisoiden omaisuuden jakoon. Omaisuus jaetaan avioerossa kuten avioehtoa ei olisi tehty.
 

Voiko mitätön sopimus korjaantua?

Pääsääntö on, että mitätön sopimus ei korjaannu. Sopimuksen täyttäminen ei tee siitä pätevää. Jos tontin kauppa on tehty sähköpostilla, kauppa ei sido, vaikka ostaja olisi jo maksanut kauppahinnan ja ottanut tontin käyttöönsä.

Myöskään osapuolten myöhempi hyväksyntä ei riitä. Tämä on tärkein ero pätemättömyysperusteisiin, jotka voivat korjaantua hyväksynnällä tai passiivisuudella.

Laissa on kuitenkin poikkeuksia. Kiinteistön luovutuksessa saantokirjan muotovirheeseen ei saa enää vedota sen jälkeen, kun saantokirjan perusteella on myönnetty lainhuuto tai lainhuutohakemus on jätetty lepäämään (maakaaren 13 luvun 1 §). Säännös muodostaa poikkeuksen pääsääntöön, jonka mukaan mitättömyys ei yleensä korjaannu ajan kulumisen tai myöhempien toimien perusteella. Se koskee kuitenkin vain muotovirheeseen vetoamista, eikä lainhuuto sellaisenaan ratkaise kaikkia saannon pätevyyteen tai omistusoikeuteen liittyviä kysymyksiä.

Lahjanlupauksen muotovaatimus taas koskee vain lupausta: kun lahja on annettu, lahjoitusta ei voi enää kyseenalaistaa sillä perusteella, ettei lupausta tehty asiakirjassa.

Uusi sopimus sitoo siitä alkaen, kun se on tehty oikeassa muodossa. Uudessa sopimuksessa voidaan sopia myös aiemmin maksettujen rahojen huomioon ottamisesta, esimerkiksi niin, että jo maksettu ennakko luetaan kauppahintaan. Tarkista samalla, ettei uuteen sopimukseen jää samaa ehtoa, joka teki edellisestä mitättömän.
 

Jos vain jokin ehto on mitätön

Mitättömyys koskee usein vain yhtä ehtoa. Työsopimuslaissa tämä on sanottu nimenomaisesti: vaikka työsopimuksen ehto on työntekijän suojaksi annetun säännöksen vastaisena mitätön, työsopimus on muilta osin voimassa (työsopimuslain 10 luvun 3 §). Kuluttajasopimuksessa kohtuuton vakioehto on jätettävä huomioon ottamatta ja sopimus pidettävä voimassa muilta osin muuttumattomana, jos se voi sellaisenaan pysyä voimassa (kuluttajansuojalain 4 luvun 2 §:n 3 momentti).
 

Mitä mitättömyydestä seuraa rahassa?

Mitättömän sopimuksen perusteella ei voi vaatia suoritusta. Jos et ole vielä maksanut, sinun ei tarvitse maksaa. Jos jotain on jo maksettu tai luovutettu, se palautetaan pääsääntöisesti puolin ja toisin. Oikeustoimilaissa ei ole yleistä palautussäännöstä, vaan palautus perustuu perusteettoman edun palauttamista koskevaan periaatteeseen.

Palautus ei ole automaattinen. Korkein oikeus arvioi tapausta, jossa sähköverkkosopimus oli siirretty kuluttajan nimiin ilman, että sopimus oli syntynyt. Kuluttaja maksoi laskut riitautettuaan ne, jotta sähköt eivät katkea. Siirtomaksuja ei tarvinnut palauttaa, koska kuluttaja maksoi ne tietoisesti sähkön saamiseksi eikä verkkoyhtiö saanut perusteetonta etua, mutta perintäkulut oli palautettava (KKO 2025:36).

Sinulle tämä tarkoittaa, että palautusta vaadittaessa ratkaisee, saiko vastapuoli etua, johon sillä ei ollut oikeutta.

Kiinteistökaupassa on oma sääntönsä tilanteeseen, jossa osapuolet ovat sopineet kaupasta, mutta eivät ole tehneet sitä laissa säädetyssä muodossa. Kaupasta kieltäytyneen on korvattava toiselle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista tarpeellisista kaupantekoon liittyvistä toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, siitä palautetaan näiden kustannusten ylittävä osa (maakaaren 2 luvun 8 §:n 1 momentti).

Jos osapuolet ovat 1.11.2024 tai sen jälkeen sopineet ennalta määrätystä korvauksesta kaupasta vetäytymisen varalta, korvaus voi tulla maksettavaksi, vaikka kiinteistökaupan esisopimusta ei olisi tehty laissa säädetyssä määrämuodossa (maakaaren 2 luvun 8 §:n 2 momentti). Ennen 1.11.2024 tehtyihin sopimuksiin sovelletaan aiempaa sääntelyä.

Mitättömyyteen ei yleensä ole määräaikaa, mutta rahan palautusvaatimus vanhentuu. Vanhentumisaika on kolme vuotta siitä, kun sait tietää tai sinun olisi pitänyt tietää sopimuksen pätemättömyydestä ja siitä, kuka edun sai (vanhentumislain 4 § ja 7 §:n 1 momentin 4 kohta). Vanhentuminen on katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut edun palautuksen perustana olevasta tapahtumasta (vanhentumislain 7 §:n 2 momentti).

Vanhentumisen katkaisee esimerkiksi maksuvaatimus, jossa saatava yksilöidään, tai kanne (vanhentumislain 10 ja 11 §). Jos vastapuoli ei maksa, viivästyskorkoa voi vaatia, kun 30 päivää on kulunut siitä, kun lähetit maksuvaatimuksen (korkolain 6 §).
 

Esimerkkejä

Esimerkki 1: Kaksi tuttavaa sopii mökkitontin kaupasta sähköpostilla, ja ostaja maksaa 10 000 euron ennakon. Kauppaa ei ole tehty maakaaren vaatimassa muodossa, joten se ei sido kumpaakaan, eikä ostaja saa lainhuutoa.

Myyjän on palautettava ennakko, mutta jos ostaja itse kieltäytyy kaupasta, myyjä saa pidättää käsirahasta kaupantekoon liittyneet kohtuulliset kustannuksensa. Jos osapuolet edelleen haluavat kaupan, se on tehtävä uudelleen kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

Esimerkki 2: Työsopimukseen on kirjattu, ettei työntekijällä ole oikeutta sairausajan palkkaan. Ehto on mitätön, koska se vähentää työsopimuslain mukaisia oikeuksia (työsopimuslain 2 luvun 11 § ja 13 luvun 6 §), mutta työsopimus on muuten voimassa. Työntekijä saa sairausajan palkan lain edellytysten mukaan ilman, että sopimusta tarvitsee muuttaa.

Esimerkki 3: Puolisot allekirjoittavat avioehdon kotona ilman todistajia eivätkä jätä sitä rekisteröitäväksi. Avioehto ei ole voimassa, joten avioerossa omaisuus jaetaan kuten avioehtoa ei olisi. Jos puolisot haluavat avioehdon, se on tehtävä oikeassa muodossa ja rekisteröitävä. Avioehto ei kuitenkaan tule voimaan, jos se jätetään rekisteröitäväksi vasta sen jälkeen, kun avioeroasia on tullut vireille.

Mitä vastapuoli voi väittää?

• "Olemme noudattaneet sopimusta jo pitkään." Täyttäminen ei korjaa mitättömyyttä. Pitkä käytäntö voi kuitenkin vaikuttaa siihen, mitä on palautettava, koska kumpikin on voinut saada suorituksista hyötyä.
• "Allekirjoitit ehdon vapaaehtoisesti." Pakottavan lain vastainen ehto ei sido, vaikka olisit hyväksynyt sen. Laki suojaa juuri tilanteessa, jossa heikompi osapuoli on allekirjoittanut sen, mitä hänelle tarjottiin.
• "Kyse on vain kohtuuttomasta ehdosta." Jos ehto ei ole lain vastainen vaan ainoastaan kohtuuton, se ei ole mitätön. Silloin ratkaisu on sovittelu, ja tuomioistuin arvioi kokonaisuutta.
• "Lainhuuto on jo myönnetty." Kiinteistökaupassa tämä väite on vahva, koska kauppakirjan muotovirheeseen ei voi enää vedota lainhuudon jälkeen. Kaupan pätevyyden voi silti riitauttaa muulla perusteella tuomioistuimessa (maakaaren 13 luvun 2 §).
   

Näin toimit, jos epäilet sopimuksen olevan mitätön

• Selvitä, vaatiiko laki sopimukselle tietyn muodon. Muotovaatimus koskee esimerkiksi kiinteistön kauppaa, sen esisopimusta ja avioehtoa.
• Tarkista, onko jokin ehto pakottavan lain vastainen. Työsopimuksessa ja kuluttajasopimuksessa vertaa ehtoa lain vähimmäisoikeuksiin.
• Erota mitättömyys pätemättömyydestä ja sovittelusta. Jos ongelma on pakko, harhautus tai hyväksikäyttö, sinun pitää yleensä vedota siihen itse ja viipymättä.
• Ilmoita vastapuolelle kirjallisesti, miksi sopimus tai ehto ei mielestäsi sido. Lähetä ilmoitus tavalla, jonka voit myöhemmin näyttää.
• Jos olet maksanut, vaadi palautusta kirjallisesti. Yksilöi summa, peruste, maksupäivät ja tili, jolle rahat maksetaan.
• Jos haluatte sopimuksen vaikutukset, tehkää uusi sopimus oikeassa muodossa ja sopikaa samalla jo maksettujen rahojen käsittelystä.

Kokoa ainakin nämä asiakirjat: alkuperäinen sopimus tai sähköpostit, joissa sopimuksesta on sovittu, maksukuitit ja tiliotteet, kaikki vastapuolen kanssa käyty viestintä sekä kiinteistökaupassa lainhuutoa koskevat päätökset.
 

Milloin juristista on hyötyä?

Juristista on hyötyä, kun sopimuksen arvo on suuri, kun vastapuoli vaatii täyttämistä sopimuksesta, jota pidät mitättömänä, tai kun on epäselvää, onko kyse mitättömyydestä, väitteenvaraisesta pätemättömyydestä vai sovittelusta. Juristi käy läpi sopimuksen ja sen syntyhistorian ja tarkistaa, mitä muotoa tai pakottavaa säännöstä asiaan sovelletaan. Hän laskee, mitä kummankin on palautettava, ja laatii palautusvaatimuksen tai vastineen vastapuolen vaatimukseen.

Jos osapuolet haluavat jatkaa, juristi laatii uuden, muotomääräisen sopimuksen niin, että aiemmat maksut tulevat huomioon. Riidassa juristi arvioi kuluriskin ja oikeusturvavakuutuksen kattavuuden ja hoitaa asian tuomioistuimessa.
 

Kysymyksiä ja vastauksia

Tarvitaanko tuomioistuimen päätös siitä, että sopimus on mitätön?

Ei tarvita. Mitättömyys vaikuttaa itsestään, eikä sopimus sido, vaikka kukaan ei hakisi asiaan päätöstä. Jos vastapuoli kuitenkin kiistää mitättömyyden ja vaatii suoritusta, riita ratkaistaan viime kädessä tuomioistuimessa. Silloin tuomioistuin arvioi, onko sopimus mitätön.

Voiko mitättömyyteen vedota vielä vuosien päästä?

Yleensä voi. Mitättömyydelle ei ole määräaikaa, koska mitätön sopimus ei sido. Kiinteistökaupan muotovirheeseen ei kuitenkaan voi enää vedota, kun lainhuuto on myönnetty tai hakemus jätetty lepäämään.

Rahan palautusvaatimus kuitenkin vanhentuu kolmessa vuodessa siitä, kun sait tietää tai sinun olisi pitänyt tietää pätemättömyydestä ja edun saajasta. Vanhentuminen on katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut edun palautuksen perustana olevasta tapahtumasta.

Onko suullinen sopimus mitätön?

Yleensä ei. Suullinen sopimus sitoo samalla tavalla kuin kirjallinen, ellei laki vaadi sopimukselle tiettyä muotoa. Muotovaatimus koskee esimerkiksi kiinteistön kauppaa ja avioehtoa. Suullisessa sopimuksessa ongelma on yleensä näyttö: on pystyttävä osoittamaan, mitä sovittiin.

Joku teki sopimuksen nimissäni ilman lupaani. Onko sopimus mitätön?

Kyse ei ole mitättömyydestä, vaan siitä, että et ole antanut sopimukseen omaa tahdonilmaisuasi. Sopimus, jonka joku tekee nimissäsi ilman valtuutusta, ei yleensä sido sinua.

Ilmoita kuitenkin heti vastapuolelle, ettet ole tehnyt sopimusta, äläkä maksa laskuja varmuuden vuoksi. Maksaminen tai palvelun käyttäminen voidaan tulkita sopimuksen hyväksymiseksi.

Jos sopimuksessa on yksi mitätön ehto, voinko jättää koko sopimuksen noudattamatta?

Et yleensä. Mitätön ehto ei kaada koko sopimusta, vaan muu sopimus jää voimaan. Vain jos muun sopimuksen jääminen voimaan muuttumattomana olisi kohtuutonta, sopimusta voidaan sovitella tai se voidaan määrätä raukeamaan. Jos lopetat sopimuksen noudattamisen omin päin, saatat itse rikkoa sopimusta.