Minilex - Lakipuhelin

Kiinteistönvälittäjän vastuu ja sen ero myyjän vastuuseen

» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »

Kiinteistönvälittäjällä on kiinteistökaupassa tiettyjä tehtäviä ja velvollisuuksia, joista seuraa luonnollisesti myös vastuu tämän suorittamasta toiminnasta. Kiinteistönvälittäjä ei ole kuitenkaan lähtökohtaisesti vastuussa kiinteistöä koskevista virheistä, vaan vastuu niistä on myyjällä. Vastuu kaupan kohteena olevan kiinteistön virheistä on lähtökohtaisesti aina kiinteistön myyjällä ja myyjä vastaa niistä suoraan kiinteistön ostajalle. Samoin myyjä vastaa virheistä silloin, kun kyse on kiinteistönvälittäjän tekemästä virheestä. Tämä johtuu siitä, että kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu kiinteistön myyjän ja välittäjän solmimaan kiinteistön myyntiä koskevaan toimeksiantosopimukseen, jolloin kiinteistönvälittäjä vastaa aiheuttamistaan vahingoista vain kiinteistön myyjälle eli toimeksiantajalleen. Joissakin tapauksissa kiinteistönvälittäjä voi kuitenkin joutua vahingonkorvausvastuuseen myös kiinteistön ostajaan nähden. Tällöinkin kiinteistönvälittäjän vastuu ulottuu kuitenkin vain omaan välitystoimintaansa ja sen lainmukaisuuteen. Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu pääasiassa siihen, toimiiko välittäjä sopimuksen mukaisesti tai siihen, toimiiko välittäjä muuten ammattitoiminnassaan lain mukaisesti ja huolellisesti. Välitysliikkeen ja sitä edustavan kiinteistönvälittäjän suorituksessa on siten virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Välittäjä voi joutua virheellisen, huolimattoman tai sopimuksenvastaisen toimintansa vuoksi korvausvastuuseen myyjälle myös silloin, kun myyjällä ei katsota olevan virhevastuuta ostajaan nähden. Lisäksi kiinteistönvälittäjän virheellisessä toiminnassa voi olla kyse jopa petoksesta, jolloin kyseeseen tulee rikosoikeudellinen vastuu

Mistä kiinteistön myyjä on vastuussa?

Kaupan kohteena olevan kiinteistön myyjä on vastuussa kaikista kiinteistössä ilmenevistä virheistä. Tällaisia virheitä ovat muun muassa ulkopuolisten oikeuksiin, kuten panttioikeuksiin liittyvät oikeudelliset virheet sekä kiinteistön käyttöä rajoittavat vallintavirheet. Käytännössä kaikkein yleisimpiä kiinteistökauppoihin liittyviä virheitä ovat kuitenkin kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin liittyvät virheet, joiden kohdalla kyse on siitä, ettei kiinteistö laadullisilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mistä on sovittu. 

Tähän liittyy tiiviisti kiinteistön myyjälle asetettu velvollisuus informoida ostajaa kaikista niistä tiedossaan olevista kaupan kohteena olevaa kiinteistöä koskevista seikoista, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Tästä syystä kiinteistön myyjän katsotaan olevan vastuussa myös kiinteistönvälittäjän antamien tietojen oikeellisuudesta ja toisaalta tietojen antamisen laiminlyönnistä. Välittäjän laiminlyönnin osalta myyjä kuitenkin vastaa vain siitä, mikä kuuluu myyjän oman tiedonantovelvollisuuden piiriin. Sillä kuka vääriä tai puutteellisia tietoja on antanut, ei sinänsä ole myyjän virhevastuun kannalta merkitystä. Nämä seikat voivat kuitenkin vaikuttaa siihen, miten vastuu myyjän ja kiinteistönvälittäjän välillä jakautuu. 

Huomaathan, että muun muassa tästä syystä myyjän olisi aina syytä huolehtia siitä, että kaupan kohteena olevan kiinteistön kaikki viat ja vauriot tulevat kirjatuksi välittäjän kanssa tehtävään toimeksiantosopimukseen. Näin siksi, että mahdollisissa tulevissa riitatilanteissa myyjän kiinteistönvälittäjälle antamat tiedot voidaan tarpeen tullen todentaa jälkikäteen. Myyjä kun on edellä mainitulla tavalla vastuussa myös välittäjän antamista tiedoista ja niiden antamatta jättämisestä.

Mistä kiinteistönvälittäjä on vastuussa?

Kuten edellä käy ilmi, vastaa kiinteistönvälittäjä toiminnastaan vain toimeksiantajalleen eli kiinteistön myyjälle. Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu myyjän ja välittäjän solmimaan välityssopimukseen sekä lain asettamiin välittäjän toimintaa koskeviin vaatimuksiin. Kiinteistönvälittäjän suorituksessa on korvausvelvollisuuden synnyttävä virhe, mikäli se ei vastaa laissa säädettyä tai myyjän ja välittäjän välisessä toimeksiantosopimuksessa eli välityssopimuksessa sovittua.

Kiinteistönvälittäjän laissa säädetyt velvollisuudet

Lain mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävänsä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon kiinteistön myyjän lisäksi myös kiinteistön ostajan edut. Kiinteistönvälittäjän on annettava kiinteistön ostajalle kaikki ne tiedot, jotka hän tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan tämän ostopäätökseen. Tämä liittyy edellä mainittuun kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuuteen ja siihen, että useimmiten tämän velvollisuuden toteuttaminen jää käytännössä kiinteistönvälittäjän täytettäväksi. 

Kiinteistönvälittäjällä on suhteellisen laaja selonottovelvollisuus ja tämän tuleekin pyrkiä selvittämään kaikki kiinteistöä koskevat tärkeät seikat. Jos kiinteistönvälittäjä esimerkiksi havaitsee kiinteistöllä jotakin epäilyttävää, kuten kosteusvaurion tai merkkejä homeongelmasta, on tämän kirjattava ne ylös ja tiedusteltava asiasta myyjältä. Lisäksi, mikäli kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa kiinteistöä koskevat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, on hänen varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, on välittäjän ilmoitettava kiinteistön ostajalle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Mistä kiinteistönvälittäjä ei vastaa?

Kiinteistönvälittäjä ei voi joutua vastuuseen kaupan kohteena olevan kiinteistön vikoihin ja fyysisiin ominaisuuksiin liittyvistä virheistä, sillä tällaisista kiinteistön laadullisista virheistä vastaa aina kiinteistön myyjä.

Mitä kiinteistönvälittäjän virheestä voi seurata?

Kiinteistönvälittäjän toimiessa virheellisesti, on toimeksiantajalla ensinnäkin oikeus purkaa toimeksiantosopimus, mutta ei kuitenkaan sen jälkeen, kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Myyjän vastuu sen sijaan nojautuu kaupan kohteen sopimuksenmukaisuuteen ja sopimusvelvoitteiden täyttämiseen. Myyjä vastaa siten kiinteistönkaupassa mahdollisesti ilmenevistä virheistä sekä kauppaan liittyvistä suoritusvelvoitteista. Ostaja voi esimerkiksi vaatia myyjältä kiinteistön virheen perusteella kauppahinnan alennusta tai jopa kaupan purkua sekä vahingonkorvausta. Lisäksi rikosoikeudellinen vastuu voi koskea myös myyjää petoksen tunnusmerkistön täyttyessä. Jos kiinteistönvälittäjän virheestä on aiheutunut haittaa kiinteistön myyjälle, on myyjällä oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisten sovittujen kustannusten korvauksen alentamista. Mikäli myyjälle koitunut haitta on olennainen, ei kiinteistönvälittäjällä katsota olevan oikeutta palkkioon tai korvaukseen. Käytännössä myyjä voi siis esimerkiksi vaatia kiinteistönvälitysfirmalta välityspalkkion takaisin.

Missä tilanteissa kiinteistön ostaja voi vaatia vahingonkorvausta kiinteistönvälittäjältä?

Kiinteistön ostajalla on oikeus saada korvaus vahingosta, jonka kiinteistönvälittäjän virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Mikäli siis ostajalle on aiheutunut kiinteistönvälittäjän virheellisen toiminnan seurauksena kuluja, voi hän vaatia korvausta kiinteistönvälittäjältä tai välitysfirmalta.

Kysymyksiä ja vastauksia

Voiko kiinteistönvälittäjä joutua vastuuseen kaupan kohteena olevassa kiinteistössä ilmenevästä virheestä, kuten homevauriosta?

Ei. Kiinteistönvälittäjä ei voi joutua vastuuseen kaupan kohteena olevan kiinteistön vikoihin ja ominaisuuksiin liittyvistä fyysisistä virheistä.

Vastaako kiinteistön myyjä kiinteistönvälittäjänkin tekemistä virheistä?

Kyllä. Kiinteistön myyjä on aina viime kädessä vastuussa kiinteistökaupassa ilmenevistä virheistä, vaikka virhe liittyisikin esimerkiksi kiinteistönvälittäjän antamiin vääriin tietoihin.

Mitä kaikkea kiinteistökauppaa koskevassa välityssopimuksessa tulisi mainita?

Välityssopimuksessa olisi syytä huolellisesti listata ainakin kaikki kiinteistön viat, vauriot ja ominaisuudet. Mikäli tarvitset lisää tietoa välityssopimuksen sisällöstä tai vastuun jakautumisesta kiinteistökaupassa, ota yhteyttä lakimieheemme. Asiantuntijan opastuksella minimoit kiinteistökauppoihin liittyvät riskit.

- Lakipuhelin neuvoo aamusta iltaan joka päivä -


Pyydä tarjous lakipalvelusta

 

Jätä sitomaton tarjouspyyntö lakimiehen palkkaamiseksi




Lakimiehet käsittelevät tietojasi luottamuksellisesti, eikä niitä tallenneta
Minilex.fi-palveluun.


 

Aiheeseen liittyvät artikkelit


 

Selaa lakitietoa