» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa oli kyse tilanteesta, jossa A oli laiminlyönyt vuokranmaksuvelvollisuuttaan kunnallista vuokrataloyhtiötä kohtaan siten että hänellä oli jäänyt maksamatta yhteensä yhden kuukauden koko vuokra ja sen päälle aikaisemmilta kuukausilta kertyneitä rästejä. Lisäksi A:lle oli aiemmin vuokrasopimussuhteessa kertynyt muitakin pienempiä vuokranmaksurästejä ja hän oli maksanut muutaman kuukautena vuokran sovittua eräpäivää myöhempänä ajankohtana. Viimeiseimpien maksulaiminlyöntien syyksi A oli esittänyt puolisonsa sairaudesta ja hänen omasta työttömyydestään johtuneita seikkoja. Tapauksessa oli näin ollen juridiselta kantilta katsottuna kysymys siitä, oli kunnallisella vuokrataloyhtiöllä ollut näillä perusteilla oikeus purkaa vuokrasopimus.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vuokranantajalla oli oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen oli laiminlyönyt suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa. Saman pykälän 3 kohdan mukaan oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ollut, jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä oli vähäinen merkitys.
Asunto-oikeuden asian osalta tekemän arvion mukaan A:n laimilyönneillä ei voitu katsoa olleen vähäistä merkitystä, minkä johdosta se velvoitti A:n muuttamaan välittömästi asunnosta omalla kustannuksellaan toimitettavan häädön perusteella. Hovioikeus otti harkinnassaan puolestaan huomioon A:n laiminlyönneille esittämät sosiaaliset syyt ja sen, että A oli maksanut rästiin jääneitä vuokramaksujaan heti työttömyyskorvausta saatuaan sillä seurauksella, että rästit olivat pienentyneet melko pieniksi. Näiden seikkojen perusteella hovioikeus totesi, että laiminlyönneillä oli ollut vuokranantajalle vain vähäinen merkitys ja kumosi tämän johdosta asunto-oikeuden asiassa antaman tuomion.
Korkein oikeus arvioi tapauksessa ensimmäiseksi A:n laiminlyöntien syitä ja niiden merkitystä tapauksen lopputulokseen. Korkein oikeus totesi yhtäältä aikaisemmin antamansa oikeuskäytännön nojalla, että laiminlyönteihin johtaneet sosiaaliset syyt voitiin ottaa tietyissä rajoissa huomioon, sillä asuminen oli yksi ihmisen perustarpeista. Toisaalta korkein oikeus huomautti vuokrasopimuksen sopimusoikeudellisesta luonteesta ja siitä, että vuokran maksaminen ajallaan oli tässä sopimussuhteessa vuokralaisen sopimukseen perustuva velvollisuus, jonka laiminlyönnin johdosta vuokranantajan voitiin katsoa oikeutetuksi vuokrasopimuksen purkamiseen. Jotta sosiaaliset syyt voisivat saada etusijan näihin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin nähden, korkein oikeus totesi, että syiden tuli olla korkeintaan tilapäisiä. A:n laiminlyötyä velvollisuuttaan vuokran maksamiseen jo ennen mainittujen syiden ilmenemistä korkein oikeus katsoi, ettei syitä voitu tapauksessa tilapäisinä.
Toiseksi korkein oikeus keskittyi arvioimaan vuokranantajan asemaa kunnallisena vuokrataloyhtiönä ja sen vaikutusta laiminlyöntien vähäisen merkityksen harkintaan. Korkein oikeus otti huomioon, että kunnallisella vuokrataloyhtiöllä saattoi olla parempi taloudellinen kantokyky laiminlyöntien kestämiseen kuin yksityishenkilöllä. Tästä huolimatta korkein oikeus katsoi, että kunnallisen vuokrataloyhtiön toimintaedellysten turvaaminen oli tapauksessa siinä määrin tärkeää, ettei laiminlyöntejä voitu sen asemaan perusteella katsoa merkitykseltään vähäisiksi.
Viimeiseksi korkein oikeus kiinnitti huomiota vuokravakuuden huomioimisen vuokrasopimuksen purkamisen hyväksyttävyyttä arvioitaessa. Korkein oikeus katsoi hovioikeuden ottaneen vuokravakuuden vuokrarästejä vähentävänä tekijänä huomioon rästien kokonaismäärää mitattaessaan. Korkein oikeus ei kuitenkaan vakuuden pohjimmainen tarkoitus huomioon ottaen katsonut tällaista menettelyä mahdolliseksi, minkä johdosta vuokravakuutta ei sen näkemyksen voitu käyttää vuokrarästien määrää alentavana tekijänä.
Edellä esitettyjen perusteiden ja erityisesti A:n laiminlyöntien toistuvuuden ja olennaisuuden perusteella korkein oikeus päätyi siihen lopputulokseen, etteivät laiminlyönnit olleet olleet merkitykseltään vähäisiä ja että kunnallisella vuokrataloyhtiöllä oli ollut oikeus purkaa vuokrasopimus. Näin ollen korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja jätti asunto-oikeuden tuomion voimaan asiassa.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa