» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa vuokranantaja R ja vuokralaiset L ja V solmivat vuokrasopimuksen 17.5.2010, jossa sovittiin vuokrankorottamisesta niin, että se on sidottu elinkustannusindeksiin ja minikorotus on 4 %. Vuokra tarkistetaan kesäkuussa vuosittain. Vuokralaiset eivät olleet alkaneet maksaa oma-aloitteisesti korotettua vuokraa. Käräjäoikeudessa R vaati, että L ja V velvoitetaan maksamaan kesäkuusta 2011 - joulukuuhun 2011 väliseltä ajalta vuokrakorotukseen perustuva osuus 224 euroa, koska vuokran korotuksesta sovittiin jo vuokrasopimuksessa. Vuokralaiset kiistivät vaatimuksen ja lausuivat, että vuokranantajalla on oikeus korottaa vuokraa, mutta hänen tulee ilmoittaa vuokralaisille kirjallisesti uusi vuokra sekä sen voimaantuloajankohta. Vuokralaiset eivät olleet tienneet vuokrankorotuksesta ennen joulukuuta 2011.
Käräjäoikeus lausui, että vuokrasopimuksessa osapuolet olivat sopineet vuokran korottamisesta. Sopimuksesta löytyi vuokran tarkistusajankohta, korotuksen voimaantulohetki sekä muut ehdot siihen liittyen. Myös vuokrankorotuksen perusteet oli merkitty, joiden perusteella vuokraa voitiin korottaa sopimussuhteen aikana. Näin ollen vuokralaiset ovat tienneet, mistä lähtien vuokraa korotetaan ja ovat voineet sopimuksen perusteella laskea korotuksen määrän. vuokrantarkastamisesta oli sovittu yksiselitteisesti ja ymmärrettävästi, joten vuokranantajalla ei ollut velvollisuutta ilmoittaa korotetun vuokran alkamisajankohtaa tai määrää vuokralaisille etukäteen. Näin ollen käräjäoikeus velvoitti vuokralaiset maksamaan vaaditun määrän vuokranantajalle.
Vuokralaiset L ja V valittivat hovioikeuteen vaatien kanteen hylkäämistä. Hovioikeus lausui, että sopimuksessa oli sovittu vuokran korotuksesta niin, että se sidottiin elinkustannusindeksiin, minimikorotus on 4 % ja vuokra tarkistetaan kesäkuussa vuosittain. Sen sijaan vuokrasopimuksessa ei sovittu korotuksen voimaantulohetkestä eikä vuokran tarkastamisesta ilman ilmoitusta. Asuinhuoneistosta vuokrauksesta annetun lain mukaan vuokranantajalla on oikeus määrätä yksipuolisesti vuokran korotuksen ajankohta, mutta hän on velvollinen ilmoittamaan siitä ja uuden vuokran määrästä vuokralaisille. Näin ollen L ja V eivät ole velvollisia maksamaan korotettua vuokraa R:lle ajalta kesäkuu 2011 – joulukuu 2011 ennen kuin R oli lähettänyt laskun maksamatta olleista vuokran korotuksista. Käräjäoikeuden tuomio kumottiin ja kanne hylättiin.
R valitti korkeimpaan oikeuteen uudistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset. L ja V vaativat valituksen hylkäämistä vastauksessaan. Korkeimmassa oikeudessa kysymyksenä oli, onko sovitun vuokrankorotuksen voimaantulo lain taikka vuokrasopimuksen ehtojen mukaan edellyttänyt, että vuokranantaja etukäteen ilmoittaa vuokralaisille uuden vuokran määrän ja sen voimaantuloajankohdan.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun luin 27 §:n momentin mukaan vuokra määräytyy siten, kuin on sovittu, jolla laista muuta johdu. 2 momentissa säädetään, että vuokranantajan tulee ennen korotetun vuokran voimaantuloa ilmoittaa kirjallisesti vuokralaisille uusi vuokra sekä sen voimaantuloajankohta. Lain esitöissä sanotaan, että vuokrantarkistamismahdollisuuksia on monia, mutta niistä tulee sopia yksiselitteisesti ja selvästi: jos halutaan vuokran muuttuvan itsestään, siitäkin tulisi sopia.
Kyseessä olevan lain 27 §:n 2 momentti koskee sopimusehtoja, missä vuokran korotuksen määrä taikka ajankohta on jätetty vuokranantajan yksipuoliseen määräämisvaltaan. Näissä tilanteissa vuokran korotus edellyttää vuokranantajan päätöksentekoa taikka vain hänen tiedossa olevien laskentaperiaatteiden käyttämistä. Mikäli vuokralainen kuitenkin on jo vuokrasopimuksen takia tietoinen siitä, millaista vuokraa hänen tulee milloinkin maksaa, ei lain tavoitteet puolla tulkintaa, jonka mukaan vuokranantajan kirjallinen ilmoitus on edellytys sille, että vuokralaisen tulee alkaa maksamaan korotettua vuokraa kuten on sovittu aikaisemmin.
Korkeimman oikeuden tehtävänä on saada selville sopimusehdon sisältö, sen muotoisena kuin osapuolet ovat sen perustellusti voineet ymmärtää sopimuksen tekohetkellä. Lähtökohdaksi otetaan sopimuksen sanamuoto. Tässä tapauksessa ”tarkistetaan” – sana viittaa siihen, että vuokran tarkistus tapahtuu automaattisesti ilman osapuolten aktiivisia toimia. Kohta on luontevasti ymmärrettävissä niin, että korotettua vuokraa aletaan maksaa aina kesäkuun alusta lähtien. Korkein oikeus katsoo, että vuokrankorotusehtoa tulee tulkita niin, että vähimmäiskorotus 4 % tulee voimaan joka vuosi kesäkuun alusta lähtien. Vuokranantajalla ei ole ollut velvollisuutta ilmoittaa tätä kirjallisesti. Näin ollen korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja velvoitti L:n ja V:n maksamaan 224 euroa R:lle perustuen vuokran korotukseen korkoineen.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa