Minilex - Lakipuhelin

Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun laajuus - KKO:2015:87


» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

  • Asunto-osakeyhtiö
    Osakkeenomistajan muutostyö
    Rakennuksen kunnossapito

Kysymyksenasettelu

Tapauksessa KKO:2015:87 oli kyse siitä, oliko huoneiston kylpyhuoneen pintalaatan kunnossapitovastuu yhtiöllä vai osakkeenomistaja A:lla. Toiseksi kysymys oli siitä oliko A:lla oikeus teettää vesieristyksen korjaustyö yhtiön kustannuksella, vaikka A ei ollut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaisesti tehnyt kirjallista huomautusta yhtiölle ennen korjaustöihin ryhtymistä.

Tapauskuvaus

1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin istuma-ammeet. Vesieristys oli holvilaatan päällä ollut bitumisivelty huopa, jonka päällä oli noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. Vesieristys oli riittävä alkuperäisen käyttötarkoitukseensa. A:ta aikaisempi osakkeenomistaja oli tehnyt huoneistossa muutostyön, jonka seurauksena kylpyamme oli poistettu 1980 tai -90 luvulla ja korvattu suihkutilalla. Muutostyön seurauksena ja lisääntyneen kosteuden myötä vesieristys oli riittämätön.

A:n omistusaikana vuonna 2003 asunto-osakeyhtiössä tehdyssä kuntotarkastuksessa oli havaittu kosteuspoikkeamia kylpyhuoneen pintalaatassa ja seinien alaosassa. Kosteuden lisääntymisen todettiin aiheutuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käytöstä. Yhtiö suositteli A:lle kylpyhuoneen korjaamista tulevan vesijohtoremontin yhteydessä. Kuntotarkastuksen tekijän mukaan korjaustyö oli suoritettava pikaisesti. Vesijohdot uusittiin vuosina 2010–2011.

Asunto-osakeyhtiö oli pyytänyt urakoitsijalta tarjouksen A:n kylpyhuoneen korjaamiseksi. Isännöitsijä ilmoitti A:lle, ettei kosteusvahinkojen korjaaminen kuulunut yhtiön vastuulle. A tilasi korjaustyön urakoitsijalta yhtiölle tehdyn tarjouksen perusteella. A ei kuitenkaan tehnyt lain mukaista kirjallista huomautusta ennen korjaustyön suorittamista.

A vaati asunto-osakeyhtiön velvoittamista suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena kylpyhuoneen korjauskulut 7 689,40 euroa, jotka olivat aiheutuneet yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden korjaamisesta.

Ratkaisu

Vastuu pintalaatan kunnossapidosta

Ratkaisussaan korkein oikeus totesi aluksi, että nykymääräysten mukaisesti rakennettujen kylpyhuoneiden vastuunjako jakautuu asunto-osakeyhtiölain mukaan niin, että yhtiö vastaa vesieristeestä ja sen alla olevista rakenteista ja osakas eristeen yläpuolella olevista tasoitteista ja pintamateriaaleista.

Korkein oikeus katsoi, ettei A:n osakehuoneiston kylpyhuoneen lattiarakenne, jossa vesieristeen päällä on kymmenen sentin paksuinen pintalaatta, vastaa nykymääräyksiä, eikä näin toteutettu rakenne ole lattian sisäosa, joka kuuluisi osakkeenomistajan vastuulle. Tapauksessa pintalaatta ei ollut korkeimman oikeuden mukaan lattian sisäosaan kuuluvaa tasoitetta tai pintamateriaalia, vaan osa yhtiön vastuulle kuuluvaa lattiarakennetta.

A:n oikeus teettää korjaustyö yhtiön kustannuksella

Korkein oikeus totesi aluksi, että lain mukaan osakkeenomistaja voi teettää huoneistossaan yhtiön kustannuksella, yhtiön vastuulla olevan kiireellisen korjaustyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Toisekseen osakkeenomistaja voi teettää työn, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu omistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

A ei ollut tehnyt kirjallista huomautusta. Yhtiö oli kuitenkin saanut tiedon kosteusvauriosta jo kuntotarkastuksen yhteydessä vuonna 2003. Korkein oikeus katsoi, että kirjallisen huomautuksen on tarkoitus saattaa korjausasia yhtiön tietoon, eikä A:n voida katsoa menettäneen oikeuttaan teettää korjaustyö yhtiön kustannuksella vain sen perusteella, ettei lain asettamaa vaatimusta kirjallisesta huomautuksesta ollut noudatettu. Korkeimman oikeuden mukaan kirjallisen huomautuksen tavoite, eli yhtiön tiedonsaanti kunnostustarpeesta oli täytetty, kun yhtiö oli ollut tosiasiassa tietoinen huoneiston korjaustarpeesta.

Näin ollen korkeimman oikeuden mukaan A:lla oli oikeus teettää yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva korjaustyö yhtiön kustannuksella.

 

Selaa lakitietoa

 

» Lakipalvelut jopa 40 % edullisemmin - nopeasti ja luotettavasti »