» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa KKO:2013:51 puolisot K olivat ostaneet yhtiön omistamasta paritalosta huoneiston A hallintaan oikeuttavat osakkeet yhtiön perustajaosakkailta puolisoilta W. K:t vaativat kanteella W:ltä kaupan purkua ja kauppahinnan palautusta tai ainakin kauppahinnan alennusta ja erinäisiä korvauksia myyjän virhevastuuseen vedoten. Lisäksi K:t vetosivat siihen, että W:t eivät olleet asettaneet asuntokauppalaissa tarkoitettuja vakuuksia asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajien hyväksi, vaikka he lain tarkoittamalla tavalla olivat ryhtyneet perustajaosakkaina rakennusaikana tarjoamaan huoneistoja kuluttajille ostettaviksi. K:den mukaan vakuuksien puuttuminen aiheutti sen, ettei kauppasopimus sitonut heitä, vaan heillä oli oikeus saada maksamansa kauppahinta takaisin ja lisäksi vahingonkorvausta.
W:t kiistivät kanteen ja esittivät, että asuntokauppalain säännökset vakuuksien asettamisvelvollisuudesta eivät soveltuneet tapaukseen koska kyseisessä osakekaupassa oli ollut kyse uuden asunnon kaupasta.
Käräjäoikeus katsoi, että kyseinen osakekauppa ei kuulunut asuntokauppalain soveltamisalaan ja hylkäsi kanteen muilta paitsi osin hinnanalennusta ja siihen liittyvää vahingonkorvausta koskevilta osin.
Hovioikeus puolestaan katsoi, että asuntokauppalaki tuli asiassa sovellettavaksi, sillä W:t olivat ryhtyneet tarjoamaan osaketta K:den ostettavaksi jo rakentamisvaiheen aikana, ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi. Edelleen hovioikeus katsoi, että koska W:t eivät olleet asettaneet lain mukaisia vakuuksia, ei kauppasopimus ollut tullut K:ta sitovaksi. Hovioikeus siis kumosi käräjäoikeuden tuomion, julisti kauppasopimuksen pätemättömäksi ja velvoitti W:t palauttamaan K:lle maksettu kauppahinta.
W:t saivat edelleen valitusluvan korkeimmalta oikeudelta ja vaativat siellä hovioikeuden tuomion kumoamista ja asian palauttamista sinne uutta käsittelyä varten.
Korkein oikeus katsoi, että kysymys oli siitä, kuuluuko kyseinen asunto-osakekauppa asuntokauppalain ostajan suojajärjestelmän piiriin. Jos sen katsottaisiin siihen kuuluvan, kysymykseksi tulisi se, vapautuvatko K:t asuntokauppalain perusteella osakekauppasopimuksesta, koska W:t ovat laiminlyöneet perustajaosakkaalle kuuluvan velvollisuuden asettaa lain mukaiset vakuudet.
Korkein oikeus arvioi ensin suojajärjestelmän soveltamisalaa. Ennen lainmuutosta 1.1.2006 voimassaolleen asuntokauppalain mukaan sen säännöksiä osakkeenostajan suojaamisesta rakennusvaiheessa sovelletaan silloin, kun asunto-osaketta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennukset käyttöön otettaviksi. Kyseinen esisopimus on tehty 18.12.2005 eli tapauksessa tuli soveltaa vanhaa asuntokauppalakia.
Sovellettavan lain säännösten mukaan perustajaosakkaan ja kuluttajan välinen rakentamisvaiheessa tehty kauppasopimus ei sido ostajaa ennen kuin lain mukainen vakuus on asetettu. Osapuolten allekirjoittamassa kauppakirjalomakkeessa ei ollut ollut rakentamisvaiheen vakuutta koskevaa kohtaa ja täyttämättä oli jätetty suorituskyvyttömyysvakuutta koskeva kohta sekä kohta, joka koski perustajaosakkaalle uuden asunnon myyjänä säädettyä velvollisuutta asettaa lain mukaista vakuutta vastaava vakuus tai täydentää tällaista vakuutta. Kaupantekohetkellä voimassa olleen lain mukaan velvollisuus oli koskenut myös valmiin uuden asunnon kauppaa jos rakentamisen päättymisestä oli kulunut vähemmän kuin vuosi ja asuntoyhteisö oli ollut lain mukaisen sääntelyn alainen.
Korkein oikeus katsoi, että osapuolten menettelystä voidaan päätellä, että he kokivat kaupan kohteena olevan uusi valmis asunto, jota asuntokauppalain kyseessäoleva säädös ei koskenut. Esisopimuksenkin mukaan kauppahinnan pääosa maksettiin vasta asunnon ollessa muuttovalmis. Siitä huolimatta koska kauppa on edelläkatsotun mukaisesti kuulunut asuntokauppalain mainittuun soveltamisalaan, oli sellainen sopimusehto, jolla osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle kuuluvia oikeuksia vähennetään, lain mukaan mitätön. K:den oikeutta vedota vakuuksien puuttumiseen ei siis ollut voinut sopimuksella rajoittaa.
W:t esittivät, että K:den menettelyä tuli pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, sillä he tietoisina kaupan oikeudellisesta luonteesta ja sen ehdoista olivat vasta viiden kuukauden kuluttua asunnon haltuunsaannista alkaneet esittämään vaatimuksia kaupan purusta. Samalla he olivat myös kieltäytyneet W:den tarjouksesta korjata asunnon virheet. W:den mukaan kaupan purkaminen olisi kyseisissä olosuhteissa heidän kannaltaan kohtuutonta.
Korkein oikeus totesi, että osapuolet olivat erehtyneet asuntokaupan oikeudellisesta luonteesta, ja kun asiassa ei oltu esitetty, että K:t olisivat erehdyttäneet W:tä, ei heidän vetoamistaan vakuuksien puuttumiseen voitu pitää kunnian vastaisena tai arvottomana eikä kauppasopimuksen sitomattomuutta lähtökohtaisesti kohtuuttomana.
Korkein oikeus kuitenkin katsoi, että kyseistä asiaa arvioitaessa oli syytä ottaa huomioon vakuuksien tarkoitus, kaupanteon olosuhteet sekä kaupassa sovitut ehdot. Ensinkin korkein oikeus katsoi, että kun K:t vetosivat rakennushankkeen keskeytymisen turvaamiseksi tarkoitettujen rakennusvaiheen vakuuksien puuttumiseen, ei vakuudella tai sen puuttumisella ollut enää sen tarkoitus huomioiden tosiasiallista merkitystä. Näin ollen kauppasopimusta ei olisi perusteltua pitää sitomattomana siksi, ettei vakuuksia ollut asetettu.
Arvioidessaan sitä, mikä merkitys rakentamisvaiheen jälkeisellä vakuudella ja sen merkityksellä K:lle oli asiassa, korkein oikeus kiinnitti ensinkin huomiota siihen, että W:t olivat olleet halukkaista vastaamaan virheiden korjaamisesta, sekä kauppakirjan ehtoihin. Korkein oikeus totesi, että vakuudella oli merkitystä ostajien oikeusturvan kannalta, mutta kyseisessä tapauksessa ostajat olivat tosiasiassa saaneet vakuutusturvan osalta lain määrittelemää vakuusturvaa vastaavan aseman, sillä sulkutilille oli ollut myyjien ja ostajien lukuun talletettuna summa, joka vastasi rakennusvaiheen vakuudesta laissa säädettyä kahta prosenttia kauppahinnasta, mahdollisten vuositarkastuksessa havaittavien vikojen ja puutteitten korjaamista varten.
Johtopäätöksenään korkein oikeus katsoi ensinkin, että osapuolet olivat mieltäneet kaupan koskevan sellaista uutta asuntoa, jota asuntokauppalain mainitut säännökset koskevat. Korkein oikeus katsoi, että perustajaosakkaan olisi tullut ottaa selvää asuntokauppalain pakottavista säännöksistä ja hänen tulisi kantaa vastuu velvollisuutensa laiminlyönnistä. Kyseinen tilanne oli kuitenkin edellyttänyt oikeudellista tulkintaa ja alemmat oikeusasteetkin olivat päätyneet tulkinnassa eriäviin lopputuloksiin. Näin ollen korkeimman oikeuden mukaan kyseisissä olosuhteissa ja vakuusjärjestelyn tarkoitus sekä K:den tosiasiallinen vakuusturva huomioiden, vakuuksien puuttumisen ei voitu katsoa aiheuttavan sopimuksen sitomattomuutta.
Korkein oikeus siis hylkäsi K:den kanteen kauppahinnan palauttamisen ja muihin kaupan sitomattomuuteen perustuvien vaatimusten osalta. Muilta osin korkein oikeus palautti asian hovioikeuteen K:den valituksen muiden osien ja W:den vastavalituksen tutkimista varten.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa