Minilex - Lakipuhelin

Elinkeinoharjoittaja asuntokaupoissa - KKO:2012:21


>> Lakipuhelin neuvoo vuosien kokemuksella - Soita 0600 12 450 >>

  • Asuntokauppa
    Elinkeinonharjoittaja

Tapauksessa kaksi luonnollista henkilöä (C ja D) ostivat yhdessä vuokraoikeudet määräaloihin sekä niillä oleviin asuinrakennuksiin, joissa oli yhteensä 62 asuntoa. He perustivat kaksi asunto-osakeyhtiötä ja tarjosivat yleisesti asuntoja ostettavaksi. Tapauksessa selvitettiin, katsottiinko heidän toimineen asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdassa olevina elinkeinoharjoittajina.

Ostajat A ja B nostivat kanteen käräjäoikeudessa C ja D:tä vastaan vaatien hinnanalennusta ostamistaan käytetyn asunnon osakkeista vedoten huomattaviin korjauksiin, jotka oli pitänyt tehdä rakennukseen. Heidän mukaansa kaupan kohteessa oli asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n taloudellinen virhe. He katsoivat, että Rovaniemen käräjäoikeus on toimivaltainen asiassa, koska A ja B ovat yksityishenkilöitä ja C ja D elinkeinoharjoittajia. A ja B katsoivat, että C ja D ovat elinkeinoharjoittajia, koska he ovat ostaneet maanvuokraoikeuden määräalaan ja siinä sijainneet kerrostalot. Tämän jälkeen C ja D olivat vielä yhtiöittäneet vuokraoikeuden ja rakennukset ja myyneet ne osakkeina. He olivat myös ostaneet lisää kerrostalokohteita tämän jälkeen. C ja D eivät ole ostaneet kohteita omaan käyttöönsä vaan myytäviksi. He myös istuvat monen asunto-osakeyhtiön hallituksissa ja ovat mukana kiinteistönvälitystä harjoittavissa yhtiöissä. C ja D sen sijaan vaativat, että kanne jätetään tutkimatta, koska Rovaniemen käräjäoikeus ei ole toimivaltainen. C:n ja D:n mielestä he eivät olleet elinkeinoharjoittajia, koska heillä ei ollut toiminimeä, toiminta ei ollut jatkuvaa, toistuvaa, kokopäiväistä eikä laajamittaista. He eivät myöskään olleet kirjanpitovelvollisia. Heidän mielestä kanne olisi tullut nostaa C:n tai D:n kotipaikan mukaan, koska heitä tulisi pitää yksityishenkilöinä.

Käräjäoikeuden tuomion mukaan C:n ja D:n toiminta oli A:n ja B:n kertomusten mukaista ja näin ollen heidät katsotaan elinkeinoharjoittajiksi. Asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdan sanamuodon mukaan ”ammattimainen myyminen ei edellytä myyjiltä kirjanpitovelvollisuutta taikka elinkeinoharjoittajaksi rekisteröitymistä”. Näin ollen C:n ja D:n oikeudenkäyntiväite hylättiin.

C ja D valittivat hovioikeuteen vaatien käräjäoikeuden päätöksen kumoamista sekä kanteen tutkimatta jättämistä. Heidän mielestä käräjäoikeus on virheellisesti ottanut huomioon heidän tekemänsä kolmannen kaupan kesällä 2007 asiassa, vaikka oikeasti vain asunnon myyntihetken olosuhteilla tulisi olla merkitystä. Heidän mielestä heidän toiminnassaan oli ollut kyse yksityishenkilöinä tehdyistä sijoituksista eikä ammattimainenkaan sijoitustoiminta voisi johtaa siihen, että heitä katsottaisiin asuntokauppalain mukaan elinkeinoharjoittajiksi. A ja B vastasivat tähän, että valitus tulisi hylätä.  Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä. Sen mielestä C ja D olivat toiminnallaan tähdänneet mittavaan hyötyyn nopeassa ajassa, mihin on liittynyt normaali yrittäjäriski.  Laki ei myöskään edellytä toiminimen tai toiminnan rekisteröimistä, jotta myyjiä voidaan pitää elinkeinoharjoittajina. Pääpaino arvioitaessa tässä tilanteessa, ovatko he elinkeinoharjoittajia asuntokauppalain mukaan, on tosiasiallisella toiminnalla.

C ja D valittivat korkeimpaan oikeuteen ja vaativat kanteen tutkimatta jättämistä. A ja B vastasivat valitukseen vaatien valituksen hylkäämistä.

Korkeimmassa oikeudessa oikeuspaikkaväitteen kannalta keskeisimpänä asiana oli, pidetäänkö C:tä ja D:tä elinkeinoharjoittajina. Oikeuspaikka määräytyy eri tavalla sen mukaan, onko vastaajana yksityinen henkilö vai elinkeinoharjoittaja. Asuntokauppalan mukaan elinkeinoharjoittaja on ”luonnollinen henkilö tai yksityinen tai julkinen oikeushenkilö, joka myy ammattimaisesti asuinhuoneistoja taikka tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittavaksi”. Määritelmä on kirjoitettu kuluttajansuojalain määritelmää silmällä pitäen elinkeinoharjoittajasta. Kuluttajansuojalaissa mainittu elinkeinoharjoittajan määritelmä on tarkoitettu sovellettavan laajasti. HE 8/1977 (s. 15-16) mukaan  elinkeinoharjoittamisena pidettävän toiminnan pitää olla taloudelliseen tulokseen tähtäävää sekä siinä tulee olla yrittäjäriski. Sen mukaan toiminnan ei tule olla kokoaikaista eikä pitkäaikaistakaan välttämättä.

Tapausta arvioitaessa painoa annetaan ainoastaan niille kaupoille, jotka C ja D ovat tehneet ennen kannetta. Näin myöhempiä asuntokauppoja ei oteta asiassa huomioon. Korkin oikeus totesi, että C:n ja D:n toiminta on vaatinut kokonaisuudessaan kiinteistöalan erityistaitoja sekä tietämystä sekä toiminta on ollut laajamittaista sekä pitkäjänteistä. Hankintojen suuruuden sekä asuntojen myymisen vaatimien toimien takia sijoitusten riski on muistuttaminen enemmänkin yritystoimintaan liittyvää riskiä kuin yksittäiseen sijoitukseen. Korkein oikeus myös totesi, ettei elinkeinoharjoittajaksi katsomiseen tarvita, että toiminnasta pidetään kirjanpitoa tai sitä harjoitetaan esimerkiksi toiminimellä. Näin ollen korkein oikeus totesi, että C:tä ja D:tä pidetään asuntokauppalain mukaisina elinkeinoharjoittajina ja hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta. 

 

Selaa lakitietoa