» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa oli kyse asunto-osakkeiden kaupasta ja kiinteistönvälitysliikkeen sekä välitysliikkeen edustajan vastuusta selvittää kaupan kohteeseen kohdistuneet rasitteet. Tapauksessa A ja B ostivat X Oy:ltä asuinrakennuksen hallintaan oikeuttavat kaikki asunto-osakeyhtiön osakkeet. Kauppahinnaksi sovittiin 1 265 000 markkaa. Kaupassa oli välittäjänä kiinteistönvälitysliike, jonka edustajana toimi välitysliikkeen toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja C. Hän oli myös toinen yhtiön pääosakkaista. Noin kolme vuotta kaupan jälkeen A ja B saivat pankilta tiedon, että taloyhtiön kiinteistö oli ulosmitattu. Tällöin A:lle ja B:lle selvisi, että taloyhtiön kiinteistöön kohdistui 620 000 markan kiinnitykset. X Oy:n hallituksen jäsen otti ennen kauppaa pankilta 600 000 markan henkilökohtaisen lainan ja käytti kiinnityksiä vakuutena. Laina oli korkoineen edelleen kokonaan maksamatta. A ja B vaativat kiinteistönvälitysliikkeen ja sen edustajana toimineen C:n velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan aiheutettu vahinko 929 366,33 markalla.
Raastuvan oikeus velvoitti kiinteistönvälitysliikkeen maksamaan A:lle ja B:lle vahingonkorvauksia heidän vaatimansa määrän, mutta hylkäsi kanteen C:n osalta. Kiinteistönvälitysliike laiminlöi selonottovelvollisuutensa, koska kiinteistöön kohdistusvia rasitteita ei selvitetty, vaikka tämä olisi tapahtunut ilman kohtuutonta vaivaa tilaamalla kiinteistöä koskeva rasitustodistus. Raastuvanoikeuden mielestä C toimi kaupassa ainoastaan myyntiedustajana, eikä hän vastannut yhtiön työntekijänä ostajalle yhtiön toimeksiannon virheellisestä täyttämisestä aiheutuneesta vahingosta. Hovioikeus muutti raastuvanoikeuden tuomiota ja velvoitti myös C:n korvausvastuuseen A:lle ja B:lle yhdessä kiinteistönvälitysliikkeen kanssa. Hovioikeus totesi, ettei C toiminut toimeksiannossa vain yhtiön työntekijänä huomioiden erityisesti hänen asemansa yhtiössä.
Korkeimmassa oikeudessa tapauksessa oli kyse ainoastaan C:n vastuusta A:lle ja B:lle aiheutuneesta vahingosta. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden ratkaisun C:n osalta ja vapautti hänet kaikesta korvausvelvollisuudestaan. Korkein oikeus totesi ratkaisunsa perusteluissa, että vahingon aiheuttanut virhe tapahtui kiinteistönvälitysliikkeen sopimusvelvoitteiden täyttämisessä. Kiinteistönvälitysliikkeen toimeksiannon suorittaja ei vastaa henkilökohtaisesti ostajalle yhtiön toimeksiannon virheellisestä täyttämisestä aiheutuneesta vahingosta.
Toimitusjohtajan ja hallituksen jäsenen korvausvelvollisuus yhtiöoikeudellisen asemansa perusteella kolmannelle henkilölle edellyttää pääsääntöisesti osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomista. Korvausvastuu on rajoitettu, koska yhtiö itse on vastuussa toiminnan yhteydessä aiheutuneista vahingoista. Tapauksessa C ei siten ollut henkilökohtaisesti vastuussa A:lle ja B:lle aiheutuneista vahingoista.
Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteluista eri mieltä olleet jäsenet katsoivat, ettei C:n korvausvastuuta tullut ratkaista osakeyhtiölain vahingonkorvausvelvollisuutta koskevien säännösten perusteella, koska C ei toiminut kaupassa toimitusjohtajan tai hallituksen jäsenen asemassa. C ei vastannut A:n ja B:n vahingoista, koska hän toimi kaupassa myyntitoimeksiannon suorittajana.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa