» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2012:88 oli kysymys siitä, kuuluivatko riidanalaiset ullakko- ja kellaritilat sen hallintaoikeuden piiriin, jonka A:n asunto-osakkeiden omistaminen tuotti. A oli ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavat kiinteistöosakeyhtiön osakkeet. Ennen tätä yhtiön hallitus oli päättänyt, että näiden osakkeiden omistajalla oli oikeus hallita myös eräitä kellari- ja ullakkotiloja, joita ei ollut mainittu yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestystä ei kuitenkaan ollut muutettu hallituksen päätöstä vastaavaksi. Myöhemmin kiinteistöosakeyhtiö muutettiin asunto-osakeyhtiöksi siten, että yhtiöjärjestys säilyi ennallaan.
Asunto-osakeyhtiö oli vaatinut kanteessaan A:n velvoittamista välittömästi häädön uhalla luovuttamaan edellä mainitut ullakko- ja kellaritilat asunto-osakeyhtiön hallintaan sekä suorittamaan korvausta ullakkotilan käyttöhyödystä. Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että kiinteistöosakeyhtiön hallituksen kokoukseen olivat osallistuneet kaikki osakkeenomistajat. Käräjäoikeuden mukaan hallituksen päätös voitiin siten rinnastaa yhtiökokouksen tekemään päätökseen. Lisäksi käräjäoikeuden mukaan asiassa ei ollut merkitystä sillä, ettei yhtiöjärjestystä ollut muutettu. Näin ollen käräjäoikeus oli hylännyt asunto-osakeyhtiön kanteen ja vahvistanut, että A:lla oli oikeus hallita mainittuja ullakko- ja kellaritiloja. Asunto-osakeyhtiö valitti hovioikeuteen, mutta hovioikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön valituksen.
Asunto-osakeyhtiö valitti edelleen Korkeimpaan oikeuteen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava muun muassa huoneiston sijainti rakennuksessa, sen numero tai kirjaintunnus, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu huoneiston pinta-ala sekä huoneiston käyttötarkoitus ja huoneiden lukumäärä, ja lisäksi yhtiön välittömässä hallinnassa olevat huoneistot ja muut tilat. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous. Toisaalta osakkeenomistajat voivat myös yhtiökokousta pitämättä yksimielisinä päättää yhtiökokoukselle kuuluvasta asiasta.
Korkeimman oikeuden mukaan kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys osoitti ensisijaisesti, mitä huoneistoa ja muita tiloja tietyt osakkeet oikeuttivat hallitsemaan. Yhtiöjärjestyksen mukaan A:n asuntoon ei kuulunut mitään kellari- tai ullakkotiloja tai muitakaan säilytystiloja. Korkein oikeus kuitenkin totesi viitaten aikaisempaan ratkaisukäytäntöönsä, ettei nimenomainen yhtiöjärjestysmääräys ollut ainoa mahdollinen peruste hallita pysyvästi tiettyä tilaa. Sen sijaan Korkeimman oikeuden mukaan kiinteistöosakeyhtiön kokous oli ollut hallituksen kokous eikä yhtiökokous, jossa oli todettu olleen läsnä hallituksen kokonaisuudessaan ei osakkeenomistajien. Täten Korkein oikeus katsoi, ettei hallituksen päätöstä voitu sellaisenaan rinnastaa yhtiökokouksen päätökseen riippumatta siitä, olivatko kaikki senhetkiset osakkeenomistajat olleet kokouksessa läsnä.
Korkeimman oikeuden mukaan kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat voisivat sitä vastoin yksimielisesti päättää tai sopia yhtiön tilojen hallinnasta, mutta päätös tai sopimus ei välttämättä myöhemmin sitoisi asunto-osakeyhtiötä ja sen osakkeenomistajia, jos yhtiöjärjestystä ei muutettaisi vastaavasti. Yhtiöjärjestyksen muuttamatta jättäminen viittasi Korkeimman oikeuden mukaan siihen, ettei hallituksen päätöstä eräiden tilojen hallinnasta ollut tarkoitettu pysyväksi. Lisäksi Korkein oikeus katsoi, että erillisten ulko-ovien perusteella kellaritilan ei voitu olettaa kuuluvan huoneistoon. Myöskään kuluneen ajanjakson perusteella ei Korkeimman oikeuden mukaan voitu katsoa yhtiön hyväksyneen vallinneen olotilan. Näin ollen Korkein oikeus katsoi, että asunto-osakeyhtiön vaatimus mainittujen ullakko- ja kellaritilojen luovuttamisesta yhtiön hallintaan oli hyväksyttävä. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion ja velvoitti A:n välittömästi häädön uhalla luovuttamaan hallinnassaan pitämänsä kellari- ja ullakkotilat asunto-osakeyhtiön hallintaan. Korkein oikeus hylkäsi sen sijaan asunto-osakeyhtiön vaatimuksen käyttöhyödyn korvaamisesta.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa