Minilex - Lakipuhelin

Sopimusehdon sitovuus kiinteistönkaupassa - KKO:2012:1


>> Lakipuhelin neuvoo vuosien kokemuksella - Soita 0600 12 450 >>

  • Sopimuksen sitovuus
    Oikeustoimen edellytys
    Virheellinen kustannusarvio

Kiinteistön kaupassa myyjä oli sitoutunut puhdistamaan saastuneen maaperän kustannuksellaan. Tapauksessa kysymyksenä oli kauppaehdon sitovuus sen perusteena olleen maaperätutkimuksen sekä kustannusarvion osoittauduttua olennaisesti virheelliseksi.

Tapauksessa Jukova Oy (Jukova) oli myynyt 15.12.2000 Kiinteistö Oy Nikrolle (Nikro) Mäkkylässä sijaitsevat tilat Nikro 1:115 sekä metalli 1:266, jotka sisälsivät teollisuuskiinteistön. Tilat myytiin 1 350 000 markalla ja muutoin kauppakirjassa olevilla kauppaehdoilla.

Kauppakirjasta kävi ilmi, että jätelain 25 pykälän mukaan myyjä ilmoitti kiinteistön alueella todetun maaperän epäpuhtauksia. Kauppakirjan mukaan ne poistetaan Ristolan 13.12.2000 laatiman kunnostussuunnitelman mukaan myyjän kustannuksella. Ostaja oli tutustunut kyseiseen kunnostussuunnitelmaan. Kunnostussuunnitelmassa sanottiin, että töiden aloituksen edellytyksenä on, että ympäristöviranomaiset hyväksyvät suunnitelman sekä antavat siitä päätöksen, jonka jälkeen työt suoritetaan ennen 31.8.2001. Tämän lisäksi kauppakirjassa ilmeni, että loppukauppahinta (100 000 markkaa) maksetaan myyjän poistettua saastuneet maa-ainekset tontilta. Kunnostussuunnitelman mukaan kunnostuskustannusten määrä oli 119 200 markkaa. Kaupanteon jälkeen kuitenkin ilmeni, että epäpuhtauksien määrä on suurempi ja puhdistamistarve kunnostussuunnitelmasta oleellista suurempi. Nyt maaperän kunnostamiseen vaatimien kustannusten määrä oli 1,5 – 4 miljoonaa euroa.

Nikro nosti kanteen käräjäoikeudessa vaatien Jukovaa viimeistään kuukauden kuluessa tuomiosta ryhtymään ympäristöviranomaisten hyväksymiin toimenpiteisiin puhdistaakseen kiinteistön maaperän epäpuhtauksista sen uhalla, että hän teetättää muuten puhdistustyön Jukovan kustannuksella. Nikro lausui, että vaikka Jukovalla oli väärä kuva maaperän epäpuhtauksista, sitoutui se sopimuksen perusteella siihen, että maaperän epäpuhtaudet poistetaan viranomaisten hyväksymään raja-arvoon asti. Kaupassa oli sovittu, että Nikro saa itselleen maa-alueen, jolla raja-arvot ovat hyväksytyt.

Jukova kiisti kanteen. Jukova vetosi kauppakirjaan, joka rajasi hänen vastuunsa siihen, mitä kunnostussuunnitelmassa oli kiinteistön epäpuhtauksista ja niiden puhdistussuunnitelmasta esitetty. Ympäristökeskus oli antanut päätöksen Jukovan suunnittelemista maaperän puhdistustoimista, mutta päätös ei kuitenkaan ollut suunnitelman mukainen vaan edellytti tiukempien ohjearvojen käyttämistä raja-arvojen sijasta ja velvoitti lisäselvityksen tekemiseen kiinteistöllä. Kauppakirjan ehto 10 oli siis vastuunrajoituslauseke, jonka mukaan Jukova vastasi suunnitelman mukaisista puhdistustöistä arvioituun kustannukseen asti, minkä jälkeen puhdistustyöt kuuluivat Nikrolle. Jukova myönsi, ettei ole aloittanut maaperän puhdistustoimia, koska ympäristökeskus ei hyväksynyt hänen esittämää kunnostussuunnitelmaa.  Jukova totesi lisäksi, että kiinteistön maaperän ennallistamista koskeva hallintoprosessi on vireillä.

Käräjäoikeus hyväksyi Nikron kanteen. Käräjäoikeus lausui, että henkilötodistelun mukaan maaperätutkimus sekä kunnostussuunnitelma olivat puutteelliset sekä suppeat, koska niissä ei esimerkiksi ollut otettu huomioon tilojen sijaitsemista pohjavesialueella ja 300 metrin päässä pohjavedenottamoa.  Kauppakirjasta ei myöskään mitenkään käy ilmi, että Nikro oli sitoutunut maksamaan loppuosan kunnostuskustannuksista määrätyn summan jälkeen vaan on voinut lähteä siitä, että maaperän kunnostaminen on Jukovan vastuulla. Kauppakirjassa sovittiin myös, että Jukovan teettämän kunnostussuunnitelma on sellainen, jonka ympäristökeskus on voinut hyväksyä. Tämän takia Jukovan tehtävänä on ollut laatia sellainen suunnitelma, joka voidaan hyväksyä ympäristökeskuksessa.  Jukovan vastuunrajoituksesta ei myöskään löytynyt mainintaa kauppakirjasta. Jukova oli itse tilannut sekä maksanut insinööritoimistolla maaperän tutkimuksen sekä kunnostussuunnitelman, joten oli hänen vastuullaan, että ne on laadittu ammattitaitoisesti riittävän kattavan.

Jukova valitti hovioikeuteen ja vaati käräjäoikeuden tuomion kumoamista sekä kanteen hylkäämistä vedoten ympäristösuojelulain 79 §:ään, jonka mukaan ympäristöviranomaisilla on yksinomainen toimivalta antaa määräyksiä pilaantuneen maaperän puhdistamisesta. Hovioikeus kuitenkin lausui, että kanteen tutkiminen kuului yleisen tuomioistuimen toimivaltaan, koska kysymyksenä oli se, mitä osapuolet olivat sopineet kauppakirjassa maaperän puhdistamisvastuusta.

Hovioikeus hyväksyi asiassa käräjäoikeuden perustelut, jonka mukaan maaperätutkimus sekä kunnostussuunnitelma olivat puutteellisia ja suppeita. Koska kiinteistö sijaitsi pohjavesialueella, ympäristökeskuksen päätös ei ole voinut tulla yllätyksenä. Hovioikeus katsoi, ettei kauppakirjan kohdan 10 tulkinta niin, että Jukova joutuu puhdistamaan maaperän Nikrolle, johda kohtuuttoman lopputulokseen. Jukovan olisi tullut joka tapauksessa puhdistaa alue, vaikkei kiinteistöä olisi myyty. Maakaaren 2 luvun 9 §: 2 momentin mukaisesti sopimuksella voidaan poiketa maakaaren asettamista myyjän tai ostajan oikeuksista tai velvollisuuksista. Näitä oikeuksia ja velvollisuuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla siitä yksilöidysti. Tässä tapauksessa ei ollut yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta, koska kauppakirjassa ei ollut mainintaa ostajan vastuusta maaperän puhdistamisen suhteen.

Hovioikeus katsoi, ettei käräjäoikeuden tuomiota muuteta, mutta täsmensi sitä vielä siten, että Jukovan on viimeistään 30.9.2010 aloitettava ympäristöviranomaisten hyväksymät toimenpiteet kyseessä olevilla kiinteistöillä maaperän puhdistamiseksi viranomaisten määräämälle tasolle. Mikäli näin ei tapahtu, on Nikrolla oikeus teetättää puhdistyö Jukovan kustannuksella suunnitelman mukaan.

Jukova valitti korkeimpaan oikeuteen vaatien, että hovioikeuden tuomiota kumotaan sekä Nikron kanne hylätään. Nikro vastasi valitukseen vaatien valituksen hylkäämistä. Korkeimmassa oikeudessa kysymyksenä oli maaperän puhdistamisvelvoitetta koskevan kauppaehdon sitovuus tilanteessa, jossa kaupanteon jälkeen osoittautui, että kyseisen ehdon perusteena sekä edellytyksenä ollut tutkimus on ollut kustannusarvioineen olennaisesti virheellinen.  Kyse on siis sopimusoikeudellisesta erimielisyydestä.

Sopimussuhteissa lähtökohtana on, että molemmat osapuolet vastaavat omista tahdonilmaisuistaan sekä sitoumuksistaan. Mikäli osapuolen sopimusta tehtäessä edellyttämä seikka osoittautuu virheelliseksi tai jäänyt toteutumatta, kantaa vastuu yleensä hän itse, ettei ole tarpeeksi selvittänyt kannanottojensa perusteita. Korkeimmassa oikeudessa Nikro vaati Jukovaa puhdistamaan maaperän, kuten on kauppakirjassa lupautunut. Jukova taas katsoi, että koska ympäristöviranomaiset eivät hyväksyneet hänen puhdistussuunnitelmaansa, on kauppakirjan ehto rauennut.

Sopimuksen sitovuus perustuu sopimuksen osapuolten yhteisymmärrykseen. Tässä tapauksessa sovittu maaperän puhdistamisvelvollisuus on perustunut olennaisesti virheellisiin edellytyksiin laajuuden kuin kustannusten osalta. Jukova oli toiminut kauppaa tehdessään toimineen huolellisesti. Näin ollen Jukova on katsonut sitoutuvansa kauppakirjan mukaisiin puhdistustoimiin eikä ole syytä vahvistaa hänelle toisen sisältöistä puhdistusvelvoitetta, koska sellaisesta ei kauppakirjassa ole sovittu. Näin ollen hovioikeuden että käräjäoikeuden tuomiot kumotaan ja Nikron kanne hylätään. Jukova vapautettiin sille asetetusta velvollisuudesta ryhtyä maaperän puhdistamiseen ympäristöviranomaisten hyväksymiin toimenpiteisiin. Jukova myös vapautettiin sille määrätyistä oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta Nikrolle hovi- että käräjäoikeuden osalta. 

 

Selaa lakitietoa