» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa oli kyse tilanteesta, jossa A, B, C ja D omistivat kiinteistön yhtä suurin määräosin. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että jokainen heistä omisti yhden neljäsosan kiinteistöstä. B, C ja D olivat tehneet A:n kanssa vuokrasopimuksen, jonka mukaisesti ensiksi mainitut antoivat kiinteistön A:lle vuokralle 25 vuodeksi. Tähän sopimukseen perustuen A:lla oli myös oikeus saada vuokraoikeutensa rekisteröidyksi ilman, että B:tä, C:tä tai D:tä olisi tarvinnut kuulla asian osalta.
A pyysikin vuokraoikeutensa kirjaamista käräjäoikeuteen toimittamallaan hakemuksella. Tapauksessa oli juridisesti kyse siitä, oliko hovioikeus asian myöhemmässä käsittelyssä voinut oikeudenkäymiskaaren mukaiseen seulontamenettelyyn vedoten voinut jättää asian käsittelyn jatkamatta. Tämän arvioinnin tekemiseksi oli kuitenkin myös selvitettävä, oliko käräjäoikeuden ratkaisu ollut maakaaren säännöksen vastainen ja siten virheellinen.
Maakaaren 14 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan kirjata saadaan muun muassa sopimukseen tai muuhun oikeustoimeen perustuva toisen omistamaa kiinteistöä koskeva vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus. Edelleen oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 2 §:n mukaan valituksen tutkimista ei jatketa, jos hovioikeus yksimielisesti toteaa olevan selvää muun muassa sen, että käräjäoikeuden ratkaisu tai siellä noudatettu menettely ei ole virheellinen.
Käräjäoikeus hylkäsi A:n hakemuksen vuokraoikeutensa kirjaamisesta ensinnäkin sillä perusteella, ettei vuokraoikeuden kohteena voinut olla kiinteistön määräosa ja toiseksi siihen perustuen, ettei edellä mainitun maakaaren säännöksen mukaan voinut kirjata sellaista erityistä oikeutta kiinteistöön, jossa sen hallinta perustui osin määräosaiseen omistusoikeuteen ja osin vuokrasopimukseen.
A valitti asiasta hovioikeuteen. Hovioikeus päätti jättää valituksen käsittelyn jatkamatta, sillä se katsoi, ettei käräjäoikeuden päätös ollut ollut virheellinen eikä muitakaan perusteita oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 2 §:n mukaisen seulontamenettelyn toimittamatta jättämiselle löytynyt. Näin ollen hovioikeus jätti käräjäoikeuden päätöksen voimaan asiassa.
Korkein oikeus arvioi ensiksi sitä, oliko käräjäoikeuden päätös asiassa ollut virheellinen. Korkeimman oikeuden näkemyksen mukaan vaikka A:n nimeä ei oltu merkitty sopimuksessa vuokranantajien joukkoon, oli kaikkien omistajien yhteisenä tarkoituksena pidettävä sitä, että koko kiinteistön vuokraoikeus annetaan A:lle. Tämä yhteinen tarkoitus ohitti näin ollen korkeimman oikeuden harkinnassa vuokrasopimuksen varsinaisen sanamuodon. Näin ollen korkein oikeus totesi, että vuokrasopimuksen kohteena oli ollut koko kiinteistö eikä vain sen määräosa, minkä johdosta vuokraoikeus oli maakaaren 14 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan mahdollista kirjata.
Edellä selostetun päätelmän perusteella korkein oikeus katsoi, että vuokrasopimuksen sisältö oli ollut tapauksessa niin tulkinnanvarainen, ettei hovioikeuden voitu katsoa kyenneen pitää selvänä, ettei käräjäoikeuden ratkaisu ollut ollut virheellinen. Tästä johtuen ja edellä mainittuun oikeudenkäymiskaaren seulontamenettelyä koskevaan pykälään nojaten korkein oikeus totesi, ettei hovioikeus olisi saanut jättää valituksen käsittelyä jatkamatta. Näin ollen korkein oikeus kumosi alempien oikeusasteiden päätökset ja palautti asian käräjäoikeuteen kirjauksen tekemistä varten.
Selaa lakitietoa