» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
A hallitsi maanvuokrasopimuksen nojalla Espoossa meren rannalla sijaitsevaa määräalaa. Vuokrasopimus oli määräaikainen ja vuokra-aika päättyi vuonna 2050. Vuokralaisella oli lisäksi oikeus siirtää vuokraoikeus vuokranantajaa kuulematta. Määräalalla sijaitsi pienehkö vapaa-ajanasunta ja talousrakennus. Vuokrasopimus oli tehty vuonna 1975 ja vuokra oli sidottu indeksiin. Vuokran määrä oli vuonna 2007 674 euroa vuodessa. B ja C ostivat määräalan vuonna 2001, jota rasitti maanvuokraoikeus. Vuonna 2005 pantiin vireille kanne B:n ja C:n toimesta, jossa vaadittiin vuokran korottamista. Kun maa-alue ostettiin vuonna 2001, alue oli kaavoittamaton eikä rakennusoikeutta ollut. Espoon kaupunginhallitus määräsi alueelle yleiskaavan 2005, joka salli 400 rakennusneliön rakentamisen ympärivuotiseen käyttöön. Kantajat vetosivatkin vuokrankorotuksen perusteissa siihen, että maa-alueen käyttömahdollisuudet olivat kaavan voimaantulon jälkeen muuttuneet merkittävästi. A oli puolestaan sitä mieltä, että aikaisemminkin alueelle oli saanut rakentaa poikkeusluvalla, joten kysymyksessä ei ollut olennainen käyttömahdollisuuden muutos, jota maanvuokralain mukaan edellytettiin vuokran tarkistamiseksi. Käräjäoikeus totesi, että B ja C olivat tietoisia vuokrasopimuksesta ja alhaisesta vuokrasta hankkiessaan maa-alueen, eikä vuokrankorotukseen ollut siten perusteita. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut, eikä muuttanut tuomiota. B ja C valittivat korkeimpaan oikeuteen.
Korkeimman oikeuden mukaan A:n väite poikkeusluvan mahdollistamasta rakentamisesta ennen kaavan voimaantuloa ei ollut selvää. Alueella oli kaksi rakennusta, joille oli myönnetty poikkeuslupa asuinrakennuksen rakentamiselle. Näin ollen maa-alueen käyttömahdollisuus on lisääntynyt uuden kaavan vahvistamisen johdosta olennaisesti. Vuokranantajilla on siis oikeus saada vuokran määrä tarkistetuksi. Vuokran määrä on tarkistettava olosuhteita vastaavaksi. Koska vuokraa korotetaan kesken vuokrakauden, on vuokran määrän oltava korotuksen jälkeenkin kohtuullinen. Vuokranantajat olivat vaatineet vuokran korottamista 10 000 euroon. Harkinnassa otettiin huomioon myös se, että vuokranantajalla ei ollut velvollisuutta lunastaa asuinrakennusta vuokra-ajan päättyessä. Tämä vähensi A:n taloudellista hyötyä mahdollisen ympärivuotisen asunnon rakentamisesta. Käyttömahdollisuuksien lisääntymisen johdosta korotettavaa vuokra on kuitenkin suhteutettava nykyiseen vuokraan ja A:n normaalia heikompiin oikeuksiin. Lisäksi alkuperäinen vuokra on asetettu tavanomaista vuokratasoa alemmaksi ja samoin tulee toimia myös tarkistetun vuokran kanssa. Korkein oikeus asetti maanvuokran 5000 euroon vuodessa.
Selaa lakitietoa