» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tässä Korkeimman oikeuden ratkaisemassa tapauksessa on kyse maanvuokrasopimuksen vuokran määrää koskevan ehdon sovittelusta.
Perustettavina olleet Bostads Ab Malaga Asunto Oy (asunto-osakeyhtiö) ja Liljendal Invest Oy-Ab (osakeyhtiö) olivat joulukuussa 1988 tehneet maanvuokrasopimuksen, jolla asunto-osakeyhtiö vuokrasi noin 1 300 neliömetrin suuruisen osan tonttia osakeyhtiölle sadaksi vuodeksi yhden markan vuosivuokraa vastaan. Osakeyhtiö oli merkinnyt koko asunto-osakeyhtiön osakekannan. Osapuolten tekemässä vuokrasopimuksessa oli ehto, jonka mukaan vuokralainen sai lunastaa alueen käypään hintaan, kun tontti oli jaettu. Samana päivänä asunto-osakeyhtiö myi alueella olevan rakennuksen osakeyhtiölle.
Asunto-osakeyhtiö nosti myöhemmin osakeyhtiötä vastaan Loviisan käräjäoikeudessa kanteen, jossa se vaati varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilaki) 36 §:n ja maanvuokralain 4 §:n 2 momentin nojalla, että maanvuokrasopimusta sovitellaan siten, että vuokra korotetaan sovitusta yhdestä markasta vuodessa 3 053,40 markaksi kuukaudessa haasteen tiedoksiannosta lukien. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.
Asunto-osakeyhtiö valitti Helsingin hovioikeuteen, joka ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Asunto-osakeyhtiölle kuitenkin myönnettiin valituslupa Korkeimpaan oikeuteen. Se vaati valituksessaan kohtuuttomana pitämänsä maksuehdon sovittelua.
Korkein oikeus aloitti tarkastelemalla, oliko vuokrasopimuksessa kohtuuton ehto. Oikeus otti huomioon, että vuokrasopimusta tehtäessä osakeyhtiö omisti asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka se sittemmin myi ulkopuolisille. Korkein oikeus tutki maanvuokralain 4 §:n 2 momenttia, jonka mukaan vuokrasopimuksen ehtoa voidaan sovitella, jos sen soveltamisen katsotaan olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta. Oikeus katsoi myös saman lain 7 §:n 3 momenttia, jonka mukaan myös maksuehtoa voidaan sovitella samoilla perusteilla.
Korkein oikeus tuli siihen tulokseen, että maksuehto oli vuokranantajan kannalta kohtuuton ottaen huomioon sen, että pian vuokrasopimuksen solmimisen jälkeen osakeyhtiö oli ryhtynyt myymään omistamiaan asunto-osakeyhtiön osakkeita ulkopuolisille. Ehdon kohtuuttomat vaikutukset olivat kohdistuneet juuri näihin, ulkopuolisiin omistajiin.
Vuokran sovittelun osalta Korkein oikeus lausui, että maanvuokralaissa ei ole säännöstä jonka mukaan vuokraa voitaisiin vaatia takautuvasti. Se määräsi vuokran 1 markan sijasta 3 053,40 markaksi, eli 513,55 euroksi kuukaudessa asunto-osakeyhtiön vaatimuksen mukaisesti, sillä nämä olivat perustaneet summan Loviisan kaupungin liiketoimintaan käytettävän maanvuokran hinnoitteluohjeisiin.
Korkein oikeus päätyi siis kumoamaan alioikeuksien ratkaisut, ja oli päätöksessään yksimielinen.
Suomen oikeuskäytännön keskeisenä periaatteena on sopimusvapaus. Sopimusvapauteen kuuluvat esimerkiksi oikeus tehdä sopimuksia, vapaus päättää tehdäänkö sopimus vai ei, vapaus valita sopimuskumppaninsa, vapaus päättää sopimuksen sisällöstä sekä sopimusten muotovapaus. Yleisesti, solmitut sopimukset on pidettävä sellaisenaan, vaikka sopimuksen täyttäminen jomman kumman osapuolen osalta vaikeutuisikin verrattuna solmimistilanteeseen.
Tähän vapauteen on kuitenkin poikkeuksia. Jotkut sopimukset ovat esimerkiksi tehtävä tarkkojenkin muotovaatimusten mukaisiksi ja joidenkin henkilöiden kelpoisuutta tehdä sopimuksia voidaan rajoittaa. Tässä Korkeimman oikeuden tapauksessa tulee esiin kohtuuttomien ehtojen poikkeus. Vaikka lähtökohtaisesti sopimuksia tulee noudattaa loppuun saakka, voi tuomioistuin todeta jonkin ehdon kohtuuttomaksi ja muuttaa täten sopimuksen sisältöä.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa