Minilex - Lakipuhelin

Lunastettavan maan arvonnousun leikkaamisajankohta - KKO:2014:2


>> Lakipuhelin neuvoo vuosien kokemuksella - Soita 0600 12 450 >>

  • Lunastuslaki
    Lunastuskorvaus
    Arvonnousun leikkaaminen

Korkeimman oikeuden ratkaisussa oli kysymys lunastettavan maan arvonnousun leikkaamisajankohdasta. Jyväskylän maalaisunta oli saanut oikeuden lunastaa A Oy:n omistamat kiinteistöt yhdyskuntarakentamista varten. Lunastustoimikunta oli lunastustoimituksessa 21.6.2011 päättänyt lunastuskorvaukseksi maksettavaksi A Oy:lle 550 000 euroa. Lunastuskorvauksessa ei ollut huomioitu asemakaavoituksesta johtunutta maan arvonnousua 10.10.2004 jälkeen. Lunastustoimikunta totesi kunnan käynnistäneen syksyllä asemakaavoituksen, jolla lunastettavat tilat sijaitsevat, jolloin myös voitiin katsoa lunastuslaissa tarkoitetun asemakaavan laatimispäätöksen tehdyksi viimeistään 10.10.2004. Tuona päivämäärä kuulutus asemakaavoituksen vireille tulosta oli julkaistu sanomalehdessä. Alueella 2.2.2007 koskevaa rakennuskieltoa koskevaa päätöstä ei voitu pitää asemakaavan laatimispäätöksenä.

Lunastuslain 31 §:n 2 momentin mukaan, kun kunnalle hankintaan kiinteää omaisuutta yhdyskuntarakentamista varten alueelta, jolle kunta on päättänyt laadittavaksi asemakaavan, kaavan laatimispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua ei oteta huomioon. Se osa arvonnoususta, joka vastaa yleisen hintatason kohoamista tai joka on muutoin aiheutunut muista syistä kuin siitä kaavoituksesta, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, luetaan kuitenkin korvauksensaajan hyväksi. Lain säännöksessä mainittu kaavanlaatimispäätös oli peräisin aikaisemmin voimassa olleesta rakennuslaista, joka oli sittemmin kumottu. Maaoikeus katsoi, että lunastuslain säännöstä oli tulkittava siten, ettei nimenomainen kaavanlaatimispäätös ollut välttämättömänä edellytyksenä maan arvonleikkauksen soveltamiselle. Näin maaoikeus hyväksyi lunastustoimikunnan ratkaisun jättäen toimituksen pysyväksi.

Korkeimman oikeuden arvioitavana oli näin ollen kysymys siitä, edellyttääkö lunastettavan maan arvonnousun leikkaaminen kunnan toimivaltaisen toimielimen päätöstä, jossa on nimenomaisesti päätetty asemakaavan laatimisesta lunastuslain 31 §:n 2 momentin mukaan ja voitiinko tässä tapauksessa leikkaamisajankohta sitoa asemakaavoituksen vireilletuloilmoituksen ajankohtaan sanomalehdessä. Mikäli näin ei katsota, tulee jatkokysymykseksi, voidaanko rakennuskieltopäätös katsoa lunastuslaissa tarkoitetuksi kaavanlaatimispäätökseksi.

Korkein oikeus totesi, että tulkittaessa lain säännöstä lähtökohtana on sanamuodon mukainen tulkinta. Säännöksen tulkinnassa tulisi myös huomioida muun ohella soveltamiskäytännön johdonmukaisuuden turvaamiseksi samaa toimintaympäristöä sääntelevien muiden lakien asiaan liittyvät säännökset sekä niissä tapahtuneet muutokset. Lunastuslakiin liittyen voidaan täten huomioida maankäyttö- ja rakennuslain säännökset ja säätämisen vaikutukset. Korkein oikeus totesi, että maankäyttö- ja rakennuslain voimaantulon jälkeen lunastuslain säännöstä voidaan tulkita siten, ettei maan arvonnousun leikkaaminen välttämättä edellytä nimenomaista kaavanlaatimispäätöksen tekemistä. Kaavanlaatimispäätökseen voidaan täten rinnastaa myös muu kunnassa tehty lunastettavan alueen kaavoitusta koskeva päätös, joka on julkinen ja osoittaa kunnassa tehdyn päätöksen alueen kaavoittamisesta taikka kaavoituksen muuttamisesta. Nykyinen lunastuslaki tuli voimaan 1.1.2000. Lain alkuperäisessä muodossa huomioon ei myöskään otettu kunnanvaltuuston tekemän kaavanlaatimispäätöksen jälkeen tapahtunutta maan arvonnousua. Lain esitöiden ei katsottu viittaavan siihen, että laissa olisi tarkoitettu säilytettäväksi asemankaavan muodollisen laatimispäätöksen oikeusvaikutuksia.

Tapauksessa ei ollut osoitettavissa nimenomaista kaavanlaatimispäätöstä. Korkein oikeus totesi, että arvonnousun niin sanottu leikkaamisen ajankohdan sitominen siihen ajankohtaan, jolloin asemakaavan vireille tulosta oli ilmoitettu, ei ollut vaarantanut A Oy:n oikeutta täyden korvauksen saamiseen lunastettavista tiloista. Lunastuslaissa ei edellytetä tietyn määrätyn kunnan toimielimen päätöstä, eikä lain sanamuotokaan viittaa nimenomaiseen edellytykseen asemakaavan laatimispäätöksestä. Korkein oikeus katsoi, että maan arvonnousuun merkittävästi vaikuttavana ajankohtana voidaan pitää sellaista kunnassa tehtyä kaavoitusta koskevaa päätöstä, joka myöskin osaltaan osoittaa ulkopuolisille kaavan laatimisesta. Korkein oikeus ei muuttanut maaoikeuden lopputulosta. Korkein oikeus katsoi maaoikeuden tavoin arvonnousun leikkaamisen ajankohdan olevan 10.10.2004 lunastuslain mukaisesti. 

Aiheeseen liittyvät tapaukset

 

Selaa lakitietoa