» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
A oli ostanut kiinteistön määräalan B:ltä. Samalla hän oli sitoutunut siihen, että tilastaan luopuessaan hänen tuli tarjota sitä kauppakirjassa määriteltyjen B:n läheisten lunastettavaksi. A teki C:n kanssa myöhemmin maanvuokrasopimuksen, jolla hän antoi kiinteistön C:lle vuokralle 100 vuoden määräajaksi. D oli B:n kauppakirjassa tarkoitettu läheinen ja hän nosti A:ta ja C:tä vastaan kanteen, jossa hän vaati maanvuokrasopimuksen julistamista pätemättömäksi. Korkein oikeus selvitti sitä, tuliko D:n vaatimusta tutkia. Kyseessä oli myös lunastusoikeutta ja lunastushintaa koskeva vahvistamisvaatimus ja sen ratkaisemisen mahdollisuus välimiesmenettelyssä.
A esitti väitteen, että lunastusoikeutta koskeva ehto on mitätön tai pätemätön asetuksen, sisältävä ehtoja sen estämiseksi, ettei sopimattomia ehtoja tehtäisi kiinteän omaisuuden kaupoissa ja maaomaisuuksia liiallisesti raskautettaisi eläkkeellä ja muilla rajoituksilla (21/1864), nojalla. Kauppakirjan ehto on kuitenkin etuostolauseke, jolla tietyille henkilöille annetaan mahdollisuus ostaa ennen muita sivulliselle luovutettavaksi aiottu kiinteistö. Jotta lunastustilanne voi syntyä, on omistajan haluttava luopua tilastaan. Ehto ei ole siten purkava ehto, jota tässä asetuksessa tarkoitetaan.
D:n kanne maanvuokrasopimuksen julistamisesta pätemättömäksi on jätetty alemmissa oikeuksissa tutkimatta, koska hänellä ei ole puhevaltaa sen perusteella, että hän ei ole tuon maanvuokrasopimuksen osapuoli. D:n kannevalta perustuu siihen arviointiin, että koko sopimusjärjestelyn tarkoituksena on ollut loukata hänen lunastusoikeuttaan estämällä lunastaminen ja A oli tässä tarkoituksessa tehnyt maanvuokrasopimuksen C:n kanssa ajaakseen omaa etuaan. D väitti, että sopimus oli tehty petollisesti viettelemällä.
D halusi vahvistaa käräjäoikeudessa, että maanvuokrasopimus on pätemätön ja siten häneen nähden tehoton. Kysymys sopimuksen pätevyydestä vaikuttaa hänen lunastusoikeuteensa välittömästi. Hän haluaa saada lunastusoikeutensa vahvistetuksi niin, ettei sitä oikeutta rasita maanvuokrasopimus. D haluaa tutkia, onko tämä sopimus pätemätön varallisuusoikeudellisesta oikeustoimista säädetyillä pätemättömyysperusteilla. Siispä alioikeuksien olisi tullut tutkia D:n kanne.
Kauppakirjassa määrätään, että lunastusoikeudesta aiheutuvat riidat ratkaistaan välimiesoikeudessa. D:n kannetta ei siis voida ottaa tuomioistuimen ratkaistavaksi, jos se on välimiesmenettelystä annetun lain mukaan sellainen, että se voidaan jättää välimiesten tutkittavaksi ja vastapuoli tekee siitä väitteen ennen kuin hän vastaa pääasiaan. D on kuitenkin väittänyt, että välimiesmenettely ei onnistu, koska riitakysymys koskee kiinteistöä, ja kiinteistöä koskeva riita voidaan tutkia vain kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuimessa.
Tästä väitteestä Korkein oikeus toteaa, että riitakysymys voidaan sopia asianosaisten kesken ratkaistavan välimiesmenettelyssä eikä se ole esteenä vaikka he eivät voisi pätevästi sopia asian tutkimisesta muussa kuin lain mukaan toimivaltaisessa tuomioistuimessa. Yksityisoikeudellisesta riitakysymyksestä, jossa sovinto on sallittu, voidaan asia jättää asianosaisten sopimuksella välimiesten ratkaistavaksi. D on vaatinut kanteessaan vahvistettavaksi, että hänellä on lunastusehdon nojalla oikeus lunastaa kiinteistö A:n pyytämällä ja hyväksymällä 20 000 euron hinnalla. Kysymys voidaan Korkeimman oikeuden mukaan saattaa välimiesmenettelyn ratkaistavaksi, koska lunastusoikeuden toteutuminen perustuu asianosaisten väliseen sopimukseen ja kyse on lunastusoikeuden edellytysten olemassaolosta. Lunastushinta on myös välimiesmenettelyssä osapuolten keskenään sovittavissa oleva asia. Korkein oikeus palautti asian käsittelyn käräjäoikeuteen ja kumosi alempien oikeuksien tuomiot.
Selaa lakitietoa