Minilex - Lakipuhelin

Väittämistaakka ja kiinteistön kaupan laatuvirhe - KKO:2016:47


» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

  • Kiinteistön kauppa
    Laatuvirhe
    Oikeudenkäyntimenettely
    Väittämistaakka

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2016:47 kanne koski kiinteistön kaupan purkamista laatuvirheen perusteella. Rakennuksen alapohjassa oli ollut laajoina kosteus- ja homevaurioina ilmennyt laatuvirhe, joka oli aiheutunut siitä, että maakosteus oli päässyt kapillaarisesti nousemaan betonilaatan läpi lattiapinnoitteeseen.

Ostajien MP:n ja LL:n kannevaatimukset käräjäoikeudessa olivat perustuneet rakennuksen virheisiin ja toisaalta myyjien rakennuksesta antamien tietojen virheellisyyteen. Ostajat olivat tehneet selkoa havaituista kosteus- ja homevaurioista ja niitä koskevia selvityksiä. Havaintona oli keittiön allaskaapin alle piikattu aukko, jossa oli havaittu sienikasvustoa, josta edelleen toiselle ostajalle oli aiheutunut hengitystieinfektio. Ostajat olivat lausumassaan kuitenkin korostaneet, että varsinainen laatuvirhe oli laajat kosteus- ja homevauriot, jotka johtuivat siitä, että rakennuksen alapohjan rakenne oli rakennettu väärin.

Käräjäoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että kaupan kohteessa olisi ollut kaupan purkamiseen oikeuttavaa kosteus- ja homevaurioita ja hylkäsi kaupan purkamista koskevan vaatimuksen. Käräjäoikeuden mukaan rakennus oli perustettu hyväksyttyjen piirustusten mukaisesti ja ajankohdalle tyypillisen rakennustavan mukaisesti. Keittiön allaskaapin alta mitatun korkean sieni-itiöpitoisuuden katsottiin johtuvan siitä, että rakennuksen pohja oli ollut siitä kohdin kaivettuna auki. Tämä seikka olisi käräjäoikeuden mukaan ostajien ollut mahdollista korjata vähin kustannuksin ja näin torjua mikrobi-itiöiden pääsyn sisäilmaan.  Käräjäoikeus tuomitsi myyjät HN:n ja KN:n kuitenkin yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille MP:lle sekä LL:lle hinnanalennusta lattian korjauskustannusten perusteella. Käräjäoikeus katsoi kosteuserojen lattian betonilaatasta olevan sen laatuisia, että parketin uusimistoimiin oli kuitenkin ryhdyttävä.

Ostajat uudistivat vaatimuksensa kiinteistön kaupan purkamisesta valituksessaan hovioikeuteen. He esittivät, että kiinteistössä oli perustavanlaatuinen rakennusvirhe, koska maakosteus oli noussut kapillaarisesti betonilaattaan ja läpi lattiapinnoitteeseen aiheuttaen lattiapinnoitteeseen kosteus- ja homevaurioita. Täten kiinteistö ei ollut maakaaren mukaisesti sellainen kuin oli sovittu ja ostajille oli myös ennen kauppaa annettu virheellinen tieto rakennuksen kunnosta ja rakenteista. Joka tapauksessa ostajat katsoivat kiinteistössä olevan alapohjan kosteusvaurioiden vuoksi salainen virhe, sillä kiinteistö poikkesi salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajat olivat voineet perustellusti odottaa. Ostajat myös vaativat vahingonkorvausta toiselle ostajalla aiheutuneesta hengitystieinfektiosta. Myyjät taas vaativat hovioikeudessa, että heidät vapautettaisiin velvollisuudesta suorittaa hinnanalennusta ostajille.

Hovioikeus arvioi sitä, voisiko alapohjaan allaskaapin alle täyttömaahan asti ulottuvan aukon merkityksen tutkia kanteen perusteen ja mikrobivaurion syynä. Hovioikeus katsoi, että aukko oli niin läheisesti yhteydessä kanteen muuhun perusteeseen, että hovioikeus voi tutkia myös aukon merkityksen mikrobivaurion aiheuttajana ilman nimenomaista vetoamista siihen. Hovioikeuden mukaan alapohjassa olleen puutteellisuuden vuoksi kiinteistö poikkesi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kohteelta voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää. Myyjät olivat tietämättömiä virheestä, joten laatuvirhe oli salainen virhe. Hovioikeus katsoi myös virheen laadun olennaiseksi. Hovioikeus siis hyväksyi purkuvaatimuksen sillä perusteella, että laatuvirhe oli keittiön lattiaan puhkaistu maaperään ulottuva aukko, josta aiheutui terveyshaittana pidettävää mikrobirasitusta huoneilmaan. Korkeimmassa oikeudessa arvioitava oli kysymys siitä, oliko hovioikeus voinut kanneperuste sekä väittämistaakkaa koskevat oikeudenkäymiskaaren säännökset huomioiden hyväksyä kanteen.  

Määräämisperiaatteen mukaan oikeudenkäynnin asianosaisen määrittävät oikeudenkäynnin kohteen. Väittämistaakka on ilmaus määräämisperiaatteesta ja sen mukaan kantajan asiana on riita-asiassa esittää ne kanteensa perustana oleva tosiseikat, joista hän katsoo vaatimansa oikeusseuraamuksen seuraavan. Tästä myös seuraa, että tuomioistuin voi perustaa ratkaisunsa ainoastaan tällaisiin seikkoihin, ei siten muihin ilmi tulleisiin seikkoihin, kuten todistustosiseikkoihin.

Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan asiassa, jossa sovinto on sallittu, tuomiota ei saa perustaa seikkaan, johon asianosainen ei ole vaatimuksensa tai vastustamisensa tueksi vedonnut. Seikkaan vetoamisella tarkoitetaan sitä, että asianosainen tuo seikan esiin nimenomaan tarkoituksena saada se ratkaisun perustaksi. Jos tällaiseen seikkaan ei vedota, tuomioistuin ei voi perustaa tuomiotaan siihen siinäkään tapauksessa, että seikka tulisi muutoin asiassa esille taikka tuomioistuimen tietoon. Väittämistaakka ei kohdistu todistustosiseikkoihin eikä aputosiseikkoihin, jotka ovat vaaditun seuraamuksen kannalta ainoastaan välillisesti relevantteja. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 1 §:n mukaan oikeudenkäynti hovioikeudessa koskee käräjäoikeuden ratkaisun kohteena ollutta asiaa valituksessa ja mahdollisessa vastauksessa vedotulta osalta. Tutkittavana on, onko ja miten käräjäoikeuden ratkaisua olisi muutettava.

Myyjät siis esittivät, että ostajat eivät olleet vedonneet allaskaapin alla lattiassa olleeseen aukkoon taikka sen merkitykseen mikrobivaurioiden aiheuttajan kanteensa perusteena, toisin sanoen oikeustosiseikkana. Myyjät katsoivat, että hovioikeus oli siten ratkaissut asian perusteella, johon ei ollut asianmukaisesti vedottu. Ostajat vastaisesti katsoivat, että aukon olemassaolo oli ilmennyt heidän todistelusta. Syy kosteus- ja homevaurioon oli todistustosiseikkana vaurion olemassaolosta ja näin tuomioistuin oli voinut ottaa sen huomioon.

Korkein oikeus totesi, että alapohjan virheelliseen rakentamiseen ja siitä johtuneisiin vaurioihin lattiarakenteessa oli vedottu kannevaatimusten välittöminä perusteina. Sen sijaan kanteen välittöminä perusteina ei oltu vedottu keittiön allaskaapin alla olleeseen aukkoon sellaisenaan eikä myöskään siitä mahdollisesti aiheutuneeseen terveyshaittaan sisäilmassa. Niihin oli kanteessa vedottu todistustosiseikkoina eli osoituksen kanneperusteeksi esitetyistä laaja-alaisista kosteus- ja homevaurioista. Näin ollen hovioikeus ei olisi saanut perustaa ratkaisuaan mainitsemiinsa seikkoihin, vaan sen olisi tullut arvioida näiden seikkojen merkitystä vedottujen kanneperusteiden kannalta. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot. 

Aiheeseen liittyvät tapaukset

 

Selaa lakitietoa

 

» Lakipalvelut jopa 40 % edullisemmin - nopeasti ja luotettavasti »