Oletan, että kyse on juurikin kiinteistön kaupasta eikä asunto-osakkeen kaupasta, josta myös yleisesti puhutaan kiinteistön kauppana, vaikka kyse on kahdesta eri asiasta. Kiinteistöksi katsotaan maanomistuksen yksiköt. Tärkeimpiä kiinteistön muotoja ovat tilat ja tontit. Kiinteistöön voi kuulua myös rakennuksia.
Kiinteistön kauppa on tiukasti määrämuotoinen oikeustoimi ja siitä säännellään maakaaressa. Tämä on tärkeää, sillä kauppa ei ole sitova, ellei muotovaatimuksia noudateta. Kauppakirja on laadittava kirjallisesti. Ostajan ja myyjän tai vaihtoehtoisesti heidän valtuuttamien henkilöiden on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan tulee vahvistaa kauppakirja kaikkien allekirjoittaneiden ollessa samanaikaisesti läsnä.
Kauppakirjasta on käytävä ilmi vähintään seuraavat tiedot:
- luovutustarkoitus (esim. kauppa, lahja, vaihto)
- luovutettava kiinteistö (nimi ja kiinteistötunnus)
- myyjä ja ostaja
- kauppahinta tai muu vastike
Se mitä edellä on kaupan tekemisestä ja kauppakirjasta mainittu, on siis edellytyksenä sitovalle kaupalle.
Mikäli kyseessä on määräalan kauppa, on sen rajat ja sijainti ilmoitettava kauppakirjassa. Tämä voi tapahtua esimerkiksi liittämällä kauppakirjaan karttaliitteen, johon rajat on merkitty. Yksilöinti voidaan tehdä myös sanallisesti, mutta varminta on tehdä karttaliite jota vielä selitetään sanallisesti. Arvio pinta-alasta on myös esitettävä. Tämä siitäkin huolimatta, että lopullinen pinta-ala määräytyy vasta itse lohkomistoimituksessa.
Seuraavaksi esittelen asiakirjoja, joihin tulisi tutustua ennen kaupantekoa välttyäkseen ikäviltä yllätyksiltä. Ennen kauppaa on hyvä tutustua mahdollisimman tuoreeseen lainhuutotodistukseen. Lainhuutotodistuksesta käy ilmi viimeisin kirjattu lainhuuto. Lainhuuto on omistusoikeuden kirjaamista julkiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinteistön omistajalla on aina velvollisuus hakea lainhuutoa saannolleen. Eli käytännössä, jos henkilö jolta kiinteistöä on ostamassa, ei ole merkittynä lainhuutotodistukselle, on aihetta epäillä hänen oikeuttaan luovuttaa kiinteistöä. Hän voi siis esiintyä omistajana, vaikkei todellisuudessa olekaan.
Toinen asiakirja johon on syytä tutustua huolella, on rasitustodistus. Rasitustodistus antaa tärkeää tietoa kiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä, kirjatuista erityisistä oikeuksista sekä esimerkiksi kiinteistöön kohdistuvasta ulosmittauksesta tai muusta käyttörajoituksesta. Kiinteistön kaupan yhteydessä on tärkeä ottaa selvää, onko kiinteistö velan vakuutena. Kiinnityksen vahvistamisesta sen hakija saa panttikirjan, joka luovutetaan velkojalle velan vakuudeksi. Ostajan tulee huolehtia, että saa kaikki panttikirjat myynnin yhteydessä itselleen. Näitä ostaja voi tulevaisuudessa käyttää itse velan vakuutena.
Halutessaan on hyvä tutustua myös kiinteistörekisteriotteeseen, joka kertoo mistä kiinteistö ”koostuu”. Kiinteistörekisteriotteelta löytyy tietoa muun muassa kiinteistön muodostumisesta, kaavoista, oikeuksista yhteisiin alueisiin, rasitteista ja käyttöoikeuksista. Edellä luetellut asiakirjat tulisi myyjän lähtökohtaisesti esittää ostajalle.
Kiinteistön kaupassa on siis tärkeä noudattaa määrämuotoa. On hyvä myös huomata, ettei kauppakirjan vähimmäissisältö kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö kauppakirjassa olisi hyvä mahdollisimman tarkasti ja yksityiskohtaisesti sopia kaikista kauppaan liittyvistä kysymyksistä. Ostajan on ennen kauppaa paras selvittää kaikki mahdollinen tieto julkisista rekistereistä sekä myyjältä itseltään välttyäkseen ikäviltä yllätyksiltä kaupan jälkeen.
Mukavaa kevään jatkoa!
Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua. Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita 0600 12 450.
Minilex
12 vastausta
Soita lakimiehelle - 0600 12 450
Kiinteistön kauppa on tiukasti määrämuotoinen oikeustoimi ja siitä säännellään maakaaressa. Tämä on tärkeää, sillä kauppa ei ole sitova, ellei muotovaatimuksia noudateta. Kauppakirja on laadittava kirjallisesti. Ostajan ja myyjän tai vaihtoehtoisesti heidän valtuuttamien henkilöiden on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan tulee vahvistaa kauppakirja kaikkien allekirjoittaneiden ollessa samanaikaisesti läsnä.
Kauppakirjasta on käytävä ilmi vähintään seuraavat tiedot:
- luovutustarkoitus (esim. kauppa, lahja, vaihto)
- luovutettava kiinteistö (nimi ja kiinteistötunnus)
- myyjä ja ostaja
- kauppahinta tai muu vastike
Se mitä edellä on kaupan tekemisestä ja kauppakirjasta mainittu, on siis edellytyksenä sitovalle kaupalle.
Mikäli kyseessä on määräalan kauppa, on sen rajat ja sijainti ilmoitettava kauppakirjassa. Tämä voi tapahtua esimerkiksi liittämällä kauppakirjaan karttaliitteen, johon rajat on merkitty. Yksilöinti voidaan tehdä myös sanallisesti, mutta varminta on tehdä karttaliite jota vielä selitetään sanallisesti. Arvio pinta-alasta on myös esitettävä. Tämä siitäkin huolimatta, että lopullinen pinta-ala määräytyy vasta itse lohkomistoimituksessa.
Seuraavaksi esittelen asiakirjoja, joihin tulisi tutustua ennen kaupantekoa välttyäkseen ikäviltä yllätyksiltä. Ennen kauppaa on hyvä tutustua mahdollisimman tuoreeseen lainhuutotodistukseen. Lainhuutotodistuksesta käy ilmi viimeisin kirjattu lainhuuto. Lainhuuto on omistusoikeuden kirjaamista julkiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinteistön omistajalla on aina velvollisuus hakea lainhuutoa saannolleen. Eli käytännössä, jos henkilö jolta kiinteistöä on ostamassa, ei ole merkittynä lainhuutotodistukselle, on aihetta epäillä hänen oikeuttaan luovuttaa kiinteistöä. Hän voi siis esiintyä omistajana, vaikkei todellisuudessa olekaan.
Toinen asiakirja johon on syytä tutustua huolella, on rasitustodistus. Rasitustodistus antaa tärkeää tietoa kiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä, kirjatuista erityisistä oikeuksista sekä esimerkiksi kiinteistöön kohdistuvasta ulosmittauksesta tai muusta käyttörajoituksesta. Kiinteistön kaupan yhteydessä on tärkeä ottaa selvää, onko kiinteistö velan vakuutena. Kiinnityksen vahvistamisesta sen hakija saa panttikirjan, joka luovutetaan velkojalle velan vakuudeksi. Ostajan tulee huolehtia, että saa kaikki panttikirjat myynnin yhteydessä itselleen. Näitä ostaja voi tulevaisuudessa käyttää itse velan vakuutena.
Halutessaan on hyvä tutustua myös kiinteistörekisteriotteeseen, joka kertoo mistä kiinteistö ”koostuu”. Kiinteistörekisteriotteelta löytyy tietoa muun muassa kiinteistön muodostumisesta, kaavoista, oikeuksista yhteisiin alueisiin, rasitteista ja käyttöoikeuksista. Edellä luetellut asiakirjat tulisi myyjän lähtökohtaisesti esittää ostajalle.
Kiinteistön kaupassa on siis tärkeä noudattaa määrämuotoa. On hyvä myös huomata, ettei kauppakirjan vähimmäissisältö kuitenkaan tarkoita sitä, etteikö kauppakirjassa olisi hyvä mahdollisimman tarkasti ja yksityiskohtaisesti sopia kaikista kauppaan liittyvistä kysymyksistä. Ostajan on ennen kauppaa paras selvittää kaikki mahdollinen tieto julkisista rekistereistä sekä myyjältä itseltään välttyäkseen ikäviltä yllätyksiltä kaupan jälkeen.
Mukavaa kevään jatkoa!
Huomaathan, että lainsäädäntö on saattanut joiltain osin muuttua.
Varmista asiasi lakipuhelimesta, soita
0600 12 450.