» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa asunto-osakeyhtiössä huoneiston osakaspariskunta oli havainnut kosteusvaurion kylpyhuoneessa, sekä vaatinut asunto-osakeyhtiötä korjauttamaan sen. Asunto-osakeyhtiö ei suostunut vaatimukseen, koska huoneistojen sisäosat kuuluvat asukkaiden vastuulle. Yhtiö päätti vaatimuksen jälkeen ylimääräisessä yhtiökokouksessa muuttaa yhtiöjärjestystä siten, että siihen lisättäisiin määräys, jonka mukaan osakkeenomistaja vastaa huoneistonsa sisäpuolisista vesi-ja kosteuseristeistä, sekä niiden mahdollisista puutteista syntyvistä vioista. Lisäksi määräyksen mukaan vaadittaessa yhtiötä osallistumaan kylpyhuonekorvauskustannuksiin, varataan sama summa kaikkien yhtiön huoneistojen vian kunnostukseen, jonka yhtiö veloittaa ylimääräisenä vastikkeena osakkeenomistajilta. Laskemistapana käytetään yhtiöjärjestyksen osakemäärästä saatavaa huoneistoon kohdistuvaa osakemäärää. Eli osakkeenomistajat voivat vaatia tätä korvausta, mutta joutuvat kuitenkin maksamaan sen yhtiölle osakkeidensa lukumäärien mukaisessa suhteessa.
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuksien kannalta tämä oli suotavaa, jonka takia se varmasti hyväksyttiinkin yhtiökokouksessa. Ongelmaksi saattaa syntyä osakkeenomistajien varallisuuserot remonttisuunnitelmasta poikkeamalla. Tällöinhän remontoinnit syntyvät ongelmia havaittaessa, eikä niitä sisällytetä osakeyhtiöiden remontointisuunnitelmiin.
Yhtiöjärjestyksen muutos rekisteröitiin sen jälkeen, kun tapauksen osakkeenomistajat olivat korjauttaneet itse vesivahingon. Rekisteröinnin jälkeen osakkeenomistajilta vaadittiin ”kylpyhuonevastiketta” ylimääräisenä vastikkeena.
Tapaus käsittelee osakkeenomistajien vaatimusta yhtiökokouksen vastikepäätöksen mitätöimisestä tai pätemättömäksi julistamisesta. Pariskunta päätti nostaa kanteen siitä syystä, että heiltä vaadittava summa remontointiin olisi ollut korkeampi, kuin heille osoitettu lasku remontoinnista. Käräjäoikeus otti asian käsittelyyn, koska vesivahinko havaittaessa, ei yhtiöjärjestyksessä ollut lain vastaisia säännöksiä.
Asian käsittely tuomioistuimissa
Käräjäoikeus totesi, että kunnossapitovastuu oli yhtiöjärjestystä muuttamalla siirretty osakkeenomistajilta asunto-osakeyhtiölle. Samalla käräjäoikeus huomauttaa, että asunto-osakeyhtiötä edustavat sen osakkaat, jotka olivat päättäneet yhtiöjärjestyksen muuttamisesta ilman äänestystä. Vastikkeen perimisestä oli päätetty yhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Käräjäoikeus katsoi, ettei vastikepäätös ollut lain, eikä yhtiöjärjestyksen vastainen ja hylkäsi kanteen tältä osin. Täten osakkeenomistajien tulee maksaa yhtiön vaatima summa, vaikkakin se on suurempi, kuin heidän kylpyhuoneensa korjauskustannukset.
Hovioikeus oli käräjäoikeuden kanssa samaa mieltä, eikä muuttanut lopputulosta.
Korkein oikeus katsoo, että vaikkakin yhtiön päätös on ollut toimivaltainen, on sen laskemisella saatu vastikepäätös ollut kohtuuton kyseistä pariskuntaa kohtaan, sillä sen lisäksi että he maksaisivat oman huoneistonsa korjauksen, joutuvat he kustantamaan yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeosuuttaan suuremman määrän. Näillä perustein Korkein oikeus ratkaisee asunto-osakeyhtiön päätöksen ylimääräisestä yhtiövastikkeesta pätemättömäksi.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa