» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2016:8 oli kysymys siitä, oliko osapuolten välillä sovitun maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa maankäyttösopimuksessa kysymys käräjäoikeudessa ratkaistavasta riita-asiasta vaiko hallinto-oikeudessa ratkaistavasta hallintoriidasta. Kunta ja kiinteistönomistajat A ja B olivat tehneet maankäyttö ja rakennuslaissa tarkoitetun asemakaavoitusta ja sen toteuttamista koskevan maankäyttösopimuksen, jossa oli sovittu muun muassa maanomistajan suoritettavasta maankäyttömaksusta. Sopimuksen mukaan erimielisyydet, joita ei pystytä neuvotteluilla ratkaisemaan, ratkaistaisiin käräjäoikeudessa.
Kiinteistönomistajat olivat vaatineet kanteessaan käräjäoikeudessa ensisijaisesti maankäyttösopimuksen pätemättömäksi vahvistamista ja toissijaisesti sopimuksen purkamista tai muuttamista siten, että maankäyttömaksu sekä A:n ja B:n asumisaikaa koskeva rajoitus poistettaisiin. Lisäksi he vaativat kunnan velvoittamista palauttamaan heidän kunnalle luovuttamansa 50 000 panttikirja sekä kunnan velvoittamista korvaamaan määräalan luovutusta koskeva kaupanvahvistusmaksu 52,50 euroa. A ja B vetosivat oikeustoimilain 31, 32, 33 sekä 36 §:iin sekä sopimusoikeuden yleisiin periaatteisiin. Lisäksi heidän mukaansa maankäyttösopimusta tehtäessä oli loukattu hallintolain mukaista hyvän hallinnon periaatetta sekä laiminlyöty turvata heidän oikeutensa sopimusten valmistelussa ja mahdollisuudet vaikuttaa sopimuksen sisältöön hallintolain 3 §:n 2 momentin mukaisella tavalla. Asemakaavasta ei ollut aiheutunut heille maankäyttö- ja rakennuslain 91 a 1:ssä tarkoitettua merkittävää hyötyä eikä laissa vaadittu maanomistajien yhdenvertainen kohtelu ollut toteutunut. Kantajat katsoivat myös perustuslain 15 ja 22 §:ien loukatun.
Käräjäoikeus oli ottanut maankäyttösopimuksen oikeuspaikkaehdosta huolimatta esille kysymyksen siitä, oliko asiassa kyse käräjäoikeudessa ratkaistavasta riita-asiasta vaiko hallinto-oikeudessa ratkaistavasta hallintoriidasta. Käräjäoikeuden mukaan maankäyttösopimusta oli pidettävä julkisen vallan käyttöön liittyvänä hallintosopimuksena, mutta otti kuitenkin toimivaltakysymyksen ratkaisun pohjaksi kantajien vaatimukset. Käräjäoikeuden mukaan vaatimus sopimuksen pätemättömäksi vahvistamisesta perustui oikeustoimilain pätemättömyysperusteisiin ja sopimuksen sovittelusäännökseen sekä yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin ja täten asia kuului yleisen tuomioistuimen toimivaltaan. Kantajien toissijaisen vaatimuksen osalta käräjäoikeus katsoi sopimuksen purkamista ja muuttamista koskevan vaatimuksen koskevan sopimuksen sisältöä ja pätevyyttä maankäyttö- ja rakennuslain 91 a §:n edellytysten kannalta ja täten asia kuului hallinto-oikeuden toimivaltaan.
Käräjäoikeus oli katsonut, ettei ollut näytetty, että maankäyttösopimusta olisi rasittanut oikeustoimilain mukainen pätemättömyysperuste taikka että sopimus olisi ollut oikeustoimilain 36 §:ssä tarkoitetulla tavalla A:n ja B:n kannalta kohtuuton. Lisäksi myöskään sopimusoikeuden yleiset periaatteet eivät olleet antaneet aihetta arvioida asiaa toisin. Käräjäoikeuden mukaan kunta oli turvannut A:n ja B:n oikeudet sopimuksen valmistelussa sekä turvannut mahdollisuudet vaikuttaa sopimuksen sisältöön ja oli katsonut jääneen näyttämättä, että kunta olisi loukannut hyvän hallinnon periaatetta sopimusta tehtäessä. Myöskään kanteessa vedottuja perustuslain säännöksiä ei ollut loukattu. Käräjäoikeus oli täten hylännyt kantajien ensisijaisen vaatimuksen ja jättänyt tutkimatta toissijaisen vaatimuksen.
A ja B valittivat hovioikeuteen. A ja B katsoivat käräjäoikeuden olleen toimivaltainen tuomioistuin tutkimaan vaatimukset maankäyttösopimuksen purkamisesta ja muuttamisesta ja siihen liittyvät panttikirjaa ja kaupanvahvistusmaksua koskevat vaatimukset. Kantajat myöskin olivat katsoneet, että heille oli aiheutunut asemakaavasta merkittävää tappiota, eikä heitä ollut kohdeltu asiassa yhdenvertaisesti. He olivat joutuneet painostuksen kohteeksi, koska he eivät olleet ymmärtäneet sopimusta ja siihen liittyvää maksua riittävästi. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion ja katsoi, ettei asiassa ollut tullut esille sellaisia seikkoja, joiden perusteella asiaa olisi ollut syytä arvioida toisin kuin käräjäoikeus.
Korkeimman oikeuden mukaan ennen maankäyttö- ja rakennuslain 12 a luvun säätämistä oikeuskäytännössä oli vakiintuneesti katsottu maankäyttösopimuksiin liittyvien osapuolten riitojen kuuluvan yleisten tuomioistuimien toimivaltaan. Korkein oikeus arvioi lain esitöitä sekä uudistuksia ja totesi, ettei niiden perusteella voinut suoranaisesti tehdä sitä johtopäätöstä, että maankäyttösopimuksia koskevia riitaisuuksia olisi lain uudistamisen yhteydessä tarkoitettu siirtää hallintotuomioistuimiin. Arviointi keskittyi olennaisesti kysymykseen maankäyttösopimuksen oikeudellisesta luonteesta. Ratkaisevana voidaan pitää korkeimman oikeuden lausumaa, jonka mukaan kunnan oikeus toissijaisesti periä yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvia kustannuksia kehittämiskorvauksena, eli kunnallisena julkisoikeudellisena maksuna, muuta maankäyttösopimuksen luonnetta julkisoikeudelliseksi. Korkein oikeus niin ikään katsoi, että riidan osapuolten erisisältöisten vaatimusten ohjaaminen käsiteltäväksi eri tuomioistuinlinjoissa aiheuttaisi osapuolille tarpeettomia kustannuksia ja epäselvyyttä. Näin ollen yleisten oikeudenkäyntiä koskevien periaatteiden mukaista on se, että yleinen tuomioistuin voi ottaa ennakkokysymyksenä kantaa myös hallinto-oikeudellisessa lainsäädännössä säädettyihin seikkoihin, mikäli se on tarpeen riita-asian ratkaisemiseksi. Maankäyttösopimus ei korkeimman oikeuden mukaan pitänyt sisällään sellaisia ehtoja, joiden vuoksi sopimusta tulisi pitää hallintolain 3 §:n 1 momentissa tarkoitettuna hallintosopimuksena, vaan kysymys oli yksityisoikeudellisesta sopimuksesta ja täten kannevaatimukset kuuluivat yleisen tuomioistuimen tutkittaviksi. Korkein oikeus otettuaan kantaa maankäyttösopimuksen pätemättömyyteen totesi alempien oikeusasteiden tavoin, etteivät A ja B olleet näyttäneet, että maankäyttösopimus olisi ollut oikeustoimilain nojalla pätemätön.
Korkein oikeus muutti hovioikeuden tuomiota ja näin A:n ja B:n vaatimukset hylättiin. Tosin hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muutettu siltä osin kuin A:n ja B:n vaatimukset maankäyttösopimuksen julistamisesta pätemättömäksi ja sen kohtuullistamisesta oli hylätty.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa