» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:1998:160 oli kysymys B:n ja C:n ostamasta kiinteistöstä, jota oli rasittanut myyjien velkojen vakuutena olleet kiinnitykset. Kaupassa tarkoituksena oli ollut, että kiinteistö ostetaan myyjien vastuista vapaana, mikä edellytti kiinnitysten kuolettamista myytävän kiinteistön osalta, tai haltijavelkakirjojen luovuttamista ostajille vapaina. Myöhemmin koko kauppahinnan maksamisen jälkeen oli kuitenkin ilmennyt, että kiinteistöä yhä rasittivat myyjien velkojen vakuudeksi tehdyt kiinnitykset. Kiinteistö oli ulosmitattu näistä veloista, ja voidakseen pitää kiinteistön B ja C olivat joutuneet maksamaan kiinnitysten perusteella velkojalle 450 000 markkaa.
B ja C nostivat kanteen käräjäoikeudessa kiinteistönvälitysliikettä ja sen vastaavaa hoitajaa A:ta vastaan. Käräjäoikeus totesi, että asuntokauppaan ja kiinteistönvälittäjän palveluksiin liittyy usein vaikeita oikeudellisia kysymyksiä, joiden osalta monella kuluttajalla ei ole riittäviä valmiuksia valvoa etujansa. Vaikka kiinteistönvälittäjä onkin ensisijaisesti toimeksiantajansa asiamies, on välittäjälle katsottu tarpeelliseksi asettaa velvollisuus huolehtia myös ostajan eduista. Mikäli välittäjä laiminlyö tämän, hän on vastuussa vahingosta kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain perusteella. Käräjäoikeus katsoi, että laissa on tarkoitettu asettaa kiinteistönvälittäjälle suhteellisen laaja selonantovelvollisuus myös ostajaan nähden. Kiinnitysten kuolettaminen oli tässä kaupassa ollut olennainen osa kauppaa, ja siitä olikin ollut useita määräyksiä kauppakirjassa. Välittäjän olisi tullut ottaa huomioon kiinnitysten kuolettamiseen liittyneet ongelmat ja kuolettamisen erityinen merkittävyys. Ammattitaitoisesti ja toiminnan luonteen tarkoitus huomioon ottaen huolellisesti toimiessaan välittäjän olisi tullut järjestää kauppa siten, että pantinhaltijat olisivat antaneet nimenomaisen suostumuksensa kiinnitysten kuolettamiseen ostajien tontin osalta ennen loppukauppahinnan siirtymistä myyjille, tai varmistaa, että näin tuli tapahtumaan tai ainakin tiedottaa oikeudellisen ongelman olemassaolo ja se, että ostajien oli itse syytä varmistaa kuolettamismenettelyn toteutuminen.
Käräjäoikeus katsoi myös kiinteistönvälitysliikkeen vastaavan hoitajan A:n toimineen yleisten vahingonkorvaussäännösten tarkoittamalla tavalla tuottamuksellisesti, jolloin sekä kiinteistönvälitysliike että A velvoitettiin yhdessä korvaamaan B:lle ja C:lle vahingonkorvauksena 444 949 markkaa korkoineen.
Kiinteistönvälitysliike ja A valittivat hovioikeuteen, joka ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. Heillä myönnettiin valituslupa korkeimpaan oikeuteen.
Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annettu laki velvoittaa kiinteistönvälittäjän suorittamaan välitystehtävän ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Saman lain mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvaus vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.
Välittäjän laatimassa kauppakirjassa oli sanottu kiinnitysten kuolettamiseen liittyen, että myyjä sitoutuu antamaan pankille siihen toimeksiannon viimeistään loppukauppahinnan suorittamisen yhteydessä. Kyseisen ehdon tarkoituksena oli ollut varmistaa, että kiinnitykset kuoletetaan, ja etteivät ostajat ole kaupanteon jälkeen vastuussa myyjien velvoitteista. Myyjät eivät kuitenkaan olleet antaneet pankille kyseistä toimeksiantoa. Korkein oikeus katsoi, että kiinteistönvälitysliike oli kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain perusteella velvollinen korvaamaan B:lle ja C:lle aiheutuneen vahingon.
Vastaavan hoitajan A:n vahingonkorvausvastuusta korkein oikeus lausui, että kiinteistönvälittäjäasetuksen mukaan kiinteistönvälitysliikkeen vastaavan hoitajan tuli osallistua kiinteistönvälitystehtävän hoitamiseen, valvoa liikkeen henkilökunnan toimintaa ja vastata liikkeen toiminnasta. Säännöksen pääasiallisena tarkoituksena oli edistää kiinteistönvälitysliikkeen toiminnan valvontaa. A:n korvausvelvollisuuden ehtona oli, että hänen on näytetty toimineen tuottamuksellisesti, ja vahingon voidaan todeta olevan syy-yhteydessä tuottamukseen. Korkein oikeus kuitenkin katsoi, ettei asiassa ollut tullut ilmi seikkoja, jotka viittaisivat vastaavan hoitajan velvollisuuksien laiminlyöntiin. Näin ollen Korkein oikeus ei harkinnut enempää A:n vastuun määräytymistä.
Korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden tuomiota kiinteistönvälitysliikkeen osalta, mutta kumosi sen A:n vastuuta koskevilta osilta. Näin ollen välittäjän toiminnasta aiheutunut vahinko jäi kokonaan kiinteistönvälitysliikkeen vastattavaksi.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa