» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Tapauksessa pariskunta oli ensiksi ostanut toiselta pariskunnasta kiinteistö, jossa havaittiin virheitä kolmen viikon päästä kaupanteosta. Sopimuksen osapuolet olivat sopineet virheiden korjaamisesta siten, että myyjät maksavat kertakaikkisen korvauksen 15 000 euroa ostajille. Pariskunnat olivat samalla allekirjoittaneet sopimuksen, jossa mainittiin, ettei osapuolilla ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistön kaupan osalta. Käräjäoikeuteen tehdyssä kanteessa kysymys oli vuosia myöhemmin ilmitulleista virheistä, jonka nojalla he vaativat nyt hinnanalennusta kiinteistön ostohinnasta. Tapauksessa oli kyse myös siitä, sovelletaanko heidän yhteisesti tekemään sopimukseen maakaaren kiinteistökauppoja koskevia sääntöjä vai sopimusoikeudellisia periaatteita. Ostajat myös toivoivat, että jos katsotaan sopimusoikeudellisia sääntöjä noudatettavan, käytettäisiin kohtuullistamiseen oikeustoimilain 36 §:ää tässä tapauksessa. Myyjät kiistivät virheen ja vetosivat heidän yhteisesti tekemään sopimukseen.
Käräjäoikeus antoi asiassa välituomion, jossa todettiin, että sopimusta ei ole tehty maakaaren ehtojen mukaan, joten siihen sovelletaan sopimusoikeudellisia sääntöjä ja näin ollen se on kiinteistökaupasta katsottuna irrallinen sopimus. Sopimusta voidaan sovitella ainoastaan poikkeustapauksissa ja tässä sellaista ei ollut. Ostajat olivat näin ollen sopimuksella luopuneet oikeuksistaan, joten he eivät voi enää vaatia hinnanalennusta. Käräjäoikeus hylkäsi kanteen, koska välituomion lopputuloksen johdosta kanteen muun osan ratkaiseminen kävi tarpeettomaksi.
Ostajat valittivat hovioikeuteen. Hovioikeus totesi, että maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan sopimuksella voidaan poiketa myyjälle ja ostajalle kuuluvista velvoitteista ja oikeuksista sopimalla yksilöidysti, millä tavalla heidän asemansa poikkeavat laissa säädetystä. Tällä sopimuksella tarkoitetaan kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia. Hovioikeuden mukaan sopimuksessa ei ollut tarpeeksi yksilöity mitä tapahtuisi mahdollisen virheen ilmetessä. Näin ollen sopimus ei estänyt hinnanalennusta koskevan vaatimuksen tutkimista. Hovioikeuden mielestä sopimus oli maakaaressa tarkoitettu kauppakirjaa täydentävä sopimus. Hovioikeus kumosi välituomion ja palautti asian samalla käräjäoikeuteen.
Myyjät valittivat hovioikeuden tuomiosta korkeimpaan oikeuteen ja vaativat hovioikeuden päätöksen kumoamista ja asian jättämistä käräjäoikeuden välituomion varaan. Korkeimmassa oikeudessa tutkittiin, oliko sopimusta pidettävä maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin kiinteistön kauppakirjan täydennyksenä vai omana erillisenä sopimuksena, joka koski kiinteistön virheiden korvaamista. Tutkittiin myös, oliko sopimus tarpeeksi yksilöity. Sopimuksen sovittelusta ei enää ollut kyse korkeimmassa oikeudessa.
Korkein oikeus kumosi hovioikeuden päätöksen ja määräsi asian jäävän käräjäoikeuden välituomion varaan. Perusteluiksi korkein oikeus sanoi, että sopimusta ei katsota maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin kiinteistön kauppakirjaa koskevaksi sopimukseksi, vaan kauppakirjaan nähden itsenäiseksi sopimukseksi. Näin ollen siihen sovelletaan sopimusoikeudellisia periaatteita. Ostajat ovat tällä sopimuksella luopuneet oikeuksistaan vedota kiinteistön virheisiin.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa