» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkeimmassa oikeudessa kyseessä oli osakkeiden lunastajalle aiheutunut arvonalennus siitä, että asunto-osakkeiden ostajat olivat aloittaneet asunto-osakkeessa remontin lunastusaikana.
Harri N ja Maarit R olivat ostaneet asunto-osakkeen, joka oikeutti asuinhuoneiston hallintaan. Ostosta tehtiin kauppakirja, jonka ehtojen mukaan omistusoikeus ja huoneiston hallintaoikeus siirtyi kaupantekohetkellä. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke, jonka mukaan osakkeenomistaja saa 14 päivän aikana lunastaa osakkeet. Harri N ja Maarit R olivat kauppakirjan mukaan tietoisia lunastusoikeudesta.
Harri N ja Maarit N olivat aloittaneet huoneiston remontin heti kaupanteon jälkeen 23.1.2003. Kuitenkin asunto-osakkeen myyjä Heikki S teki lunastusvaatimuksen 3.2.2003, jonka jälkeen Heikki ja Maarit lopettivat remontin. Heikki nosti kanteen Harria ja Maaritia vastaan, jossa hän vaati että heidät velvoitetaan korvaamaan remontista aiheutunut vahinko, eli noin 6500 euroa. Heikki vetosi kanteessaan siihen, että kun lunastusaika oli voimassa, saanto ei ollut lopullinen, jolloin Harri ja Maarit eivät olleet oikeutettuja tekemään remonttia huoneistossa. Harri ja Maarit kiistivät kanteen, heidän mukaansa kauppakirjan ehdot määräsivät, että omistusoikeus siirtyy heti ostajille. Käräjäoikeus velvoitti Harrin ja Maaritin korvaamaan vahingonkorvauksena lähes 5800 euroa Heikki S:lle, ja katsoi asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momentin mukaisesti, että huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla ei ollut oikeutta tehdä huoneistossa kunnostustöitä ennen kuin yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusaika oli päättynyt.
Hovioikeudessa Harri ja Maarit vaativat tuomion kumoamista ja vahingonkorvauksen alentamista 400 euroon. Hovioikeus kuitenkin tulkitsi asunto-osakeyhtiölakia samoin kuin käräjäoikeus. Huoneisto olisi pitänyt luovuttaa lunastajalle sellaisessa kunnossa, kun se oli kaupantekohetkellä. Harrin ja Maaritin toimet huoneistoissa olivat purkutöitä, joten he olivat velvollisia korvaamaan Heikki S:lle ne kustannukset, joilla huoneisto saatiin purkutöitä edeltävään kuntoon. Hovioikeus katsoi, että kustannuksista, joita Heikki S:lle oli aiheutunut korjauksesta, oli vähennettävä remontin aloitustöistä saatu hyöty ja asunnon arvonnousu, jolloin hovioikeus alensi Harrin ja Maaritin korvausvastuuta vajaaseen 2800 euroon.
Korkeimpaan oikeuteen mentiin, koska Harri ja Maarit valittivat ja vaativat Heikki S:n kanteen hylkäämistä. Korkein oikeus arvioi sitä, miten oikeudellisesti tulee arvioida asunto-osakkeiden ostajien tekemiä kunnostustöitä ennen lunastusvaatimuksen esittämistä ja voiko siitä aiheutua korvausvelvollisuus, kun asunto-osake lunastusvaateen jälkeen luovutetaan lunastajalle.
Harri ja Maarit vetosivat asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momenttiin ja 77 §:ään, joiden nojalla heillä olisi oikeus tehdä muutostöitä ostamassaan huoneistossa. Täten he eivät olisi korvausvelvollisia.
Lunastusaikana ostajan oikeudet ja velvollisuudet suhteessa yhtiöön ovat rajoitetut, joka ilmenee asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momentista. Osakkeen ostajalle on pätevällä kauppakirjalla siirtynyt osake, joka oikeuttaa hallitsemaan huoneistoa, ja häneen myös sovelletaan yhtiöjärjestyksen määräyksiä yhtiövastikkeen maksamisesta. Ostajan oikeudet on määritelty säännöksessä sinä aikana, kun on epävarmaa kenestä lopulta tulee osakkeen omistaja mahdollisen lunastusoikeuden käyttämisen varalta. Siksi säännöstä tulee soveltaa myös lunastusvaatimuksen esittämistä edeltävään aikaan.
Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden, niin kuin asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä todetaan. Mainittuja säännöksiä ei voida soveltaa ensiostajan ja lunastajan väliseen oikeussuhteeseen, koska ne koskevat ostajan ja osakkeenomistajan oikeuksia ja velvollisuuksia suhteessa yhtiöön.
Laissa ei ole säännöksiä siitä, miten vastuu huoneiston kunnostamisen tai parantamisen kustannuksista jakautuu asunto-osakkeiden ostajan ja lunastajan kesken. Siksi sovellettavaksi tulevat yleiset esine- ja lunastusoikeudelliset periaatteet ja näkökohdat, jotka koskevat omaisuuden palauttamista oikealle omistajalleen. Ostajan on lähtökohtaisesti palautettava omaisuus mahdollisuuksien mukaan siinä kunnossa, jollaisessa se on hänen hallintaansa luovutettu. Ostajaa koskee arvon alentumisen korvaamisvelvollisuus, jos omaisuuden arvo on alentunut ostajan toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi. Tätä korvausvelvollisuutta voidaan myös kohtuullistaa. Ostajalla puolestaan on oikeus saada korvaus sellaisista kustannuksista, jotka ovat olleet tarpeellisia ja aiheutuneet kunnossapidon kannalta välttämättömistä korjauksista. Ostajan on pitänyt tietää yhtiöjärjestyksen mukaisesta lunastusajasta ja siitä, että tänä aikana on epävarmaa, tuleeko hänestä lopullinen omistaja. Siten hänellä on oikeus saada korvausta vaan huoneiston kunnossapidon kannalta välttämättömistä menoista, ei siis kunnostustöistä.
Korkeimman oikeuden mukaan hovioikeus on oikealla tavalla huomioinut Heikki S:lle maksetun korvauksen määrän perustuen kustannuksiin, jotka ovat olleet tarpeellisia, että huoneisto saadaan siihen kuntoon, kun se oli kaupantekohetkellä ja siitä on vähennetty kunnostustöiden vaikutus huoneiston arvoon. Korkeimman oikeuden mukaan kyseessä on hovioikeuden antamasta vahingonkorvaustuomiosta poiketen arvonalennusta koskeva korvaus. Muuten hovioikeuden tuomiota ei tarvitse muuttaa.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa