Minilex - Lakipuhelin

Hovioikeus: Ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kiinteistön kunnosta – ei oikeutta korvaukseen laatuvirheistä


» Lakipuhelin neuvoo kokemuksella - Soita 0600 12 450 »

Hovioikeus katsoi toisin kuin käräjäoikeus, että ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kaikkien virhekohtien osalta ja menettäneet siten maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen. (Vailla lainvoimaa 26.8.2016)

Itä-Suomen hovioikeus 25.8.2016, tuomio nro 512, dnro S 15/1557

Valituksesta

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajat TP ja MP ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä heillä ole oikeutta vedota laatuvirheenä kaupan kohteen virheisiin. Kaikki virheet olisivat olleet rakenteita avaamatta ostajien havaittavissa ennen kauppaa normaalitarkastuksella. Ostajien käyttämän asiantuntijan huolimattomuus kuntotarkastuksen suorittamisessa on ostajien eikä myyjien vastuulla. Ostajat eivät voi täyttää ennakkotarkastusvelvollisuuttaan pelkästään sillä, että he tilaavat asiantuntijan suorittamaan kohteen kunto tarkastusta riippumatta siitä, miten huolellisesti asiantuntija työnsä suorittaa. Ostajat olisivat voineet myös itse havaita kuntotarkastajan laiminlyömät seikat. Koska kyseessä on ollut vuonna 1949 rakennettu talo, on tarkastuksen tullut olla normaalia huolellisempi.

Hovioikeuden perusteluja

Kysymyksenasettelu

Asiassa on hovioikeudessa ensiksi kysymys siitä, onko kiinteistössä laatuvirhe. Tähän liittyen on arvioitava, onko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai onko kiinteistö poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, asiassa on arvioitava, ovatko ostajat laiminlyöneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisen selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, johon ostajilla on oikeus vedota, asiassa on lisäksi arvioitava, tuleeko kauppa tämän johdosta purkaa vai määrätä maksettavaksi hinnanalennusta, mikä on mahdollisen hinnanalennuksen määrä, miten tasonparannus huomioidaan sekä miten menetellään ostajien erikseen ostaman määräalan suhteen.

Laatuvirhe

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen siltä osin kuin kaupan kohteessa on katsottu olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 ja 5 kohdan mukainen laatuvirhe. Edellytykset hinnanalennukselle tai kaupan purkamiselle ovat siten olemassa.

Näin ollen asiassa jää arvioitavaksi, ovatko ostajat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vaatia laatuvirheen seurauksena kaupan purkua tai hinnanalennusta.

Ostajan selonottovelvollisuus

Selonottovelvollisuuden laajuus ja tehdyn kuntotarkastuksen vaikutus ostajan selonottovelvollisuuteen

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (HE 120/1994 vp s. 56).

Ostajalta vaadittavan ennakkotarkastusvelvollisuuden perusteellisuuteen vaikuttaa muun muassa asunnon ikä. Mitä uudempi rakennus on kaupan kohteena, sitä parempaa kuntoa ja laatutasoa ostaja voi siltä odottaa. Vanhemman rakennuksen laatutason määrittelyn kohdalla vaikutusta on tehdyillä peruskorjauksilla, niiden laajuudella ja myyjän niistä antamilla tiedoilla. (Kyllästinen, Esa: Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus asuinkiinteistön kaupassa. DL 1/2013, s. 54)

Jos ostajalla on erityisvaatimuksia kiinteistön suhteen, hänen vastuullaan on selvittää täyttääkö kiinteistö hänen vaatimuksensa. Myyjä ei vastaa siitä, miellyttääkö kiinteistö ostajaa ja kuinka hyvin kiinteistö soveltuu ostajan aikomaan käyttöön. (Linnainmaa & Palo: Omakotitalon kauppa 2005, s. 76)

Maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen tai asiantuntija-avun käyttäminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.

Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella -ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272)

Toisaalta edellä mainitusta pykälästä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.

Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurio epäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteonjälkeen. (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704)

Ostajien selonottovelvollisuuden laajuus käsiteltävässä tapauksessa

Ostajat ovat teettäneet kaupan kohteessa kuntotarkastuksen ennen kauppaa M / AS:n toimesta. Kuntotarkastus on tehty ostajien aloitteesta, kuntotarkastaja on ollut heidän valitsemansa ja he ovat maksaneet tarkastuksesta aiheutuneet kustannukset. Hovioikeus katsoo siten, että kuntotarkastaja on tässä tapauksessa toiminut ostajien asiantuntijana ennen kauppaa.

TP on kertonut, että ostajat olivat vain osittain kiertäneet kuntotarkastajan mukana tarkastusta tehtäessä, koska he olivat keskustelleet sillä aikaa myyjän edustajan J:n kanssa. Heillä ei ole ollut mitään syytä kyseenalaistaa kuntotarkastajan ammattitaitoa. Lisäksi TP on kertonut, että hän ja MP olivat etsineet nimenomaan remontoitavaa ja entisöitävää kohdetta. Ostajien ajatuksena oli ollut perinnerakentaa eli esimerkiksi säilyttää purueristeet ja vanhat lautalattiat sekä muutoinkin mahdollisimman paljon vanhoja rakenteita.

Kaupan kohteena on ollut vuonna 1949 rakennettu talo, johon ei ollut tehty rakenteiden teknistä käyttö ikää pidentäviä korjauksia lukuun ottamatta katon uusimista vuonna 1985. Talossa ei ollut vuoden 2010 jälkeen asuttu. Kiinteistön myyjinä toimineet kuolinpesän oikeudenomistajat ovat itse muuttaneet talosta pois viimeistään 1970-luvun loppupuolella.

K on kertonut, että kaupan kohteena olleen rakennuksen tekninen käyttöikä on 50-60 vuotta. Arvioidessaan ostajan selonottovelvollisuuden laajuutta tässä tapauksessa hovioikeus kiinnittää huomiota seuraaviin seikkoihin. Rakennus on jo ollut teknisen käyttöikänsä päässä. Se oli ollut ennen kaupantekoa asumattomana noin neljä vuotta eikä kaupanteossa myyjän puolelta ole ollut henkilöä, joka olisi kiinteistöllä asumisensa perusteella voinut tosiasiallisesti täyttää myyjän tiedonantovelvollisuuden kiinteistön ominaisuuksista. Ostajilla on ollut erityisvaatimuksia perinnerakentamisen ja vanhojen rakenteiden säilyttämisen suhteen. Hovioikeuden käsityksen mukaan ostajan selonottovelvollisuus siitä, vastaako kiinteistö heidän odotuksiaan ja soveltuuko se heidän käyttötarkoitukseensa, on näissä olosuhteissa ollut erityisen korostunut ja ostajien kiinteistössä tekemän ennakkotarkastuksen on tullut olla tavanomaista tarkastusta huolellisempi ja perusteellisempi.

Ostajan selonottovelvollisuuden osalta selvää on, että ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos hän ei ole selvittänyt kaikkia merkittäviä ominaisuuksia puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa. Hovioikeus katsoo siten, että ostajien käyttäessä asiantuntijaa apunaan kiinteistön ennakkotarkastuksessa ostajat vastaavat lähtökohtaisesti myös käyttämänsä asiantuntijan huolimattomuudesta, mikäli asiantuntija, jonka vastuulle he ovat kiinteistön tarkastamisen uskoneet, ei ole selvittänyt kaikkia sellaisia seikkoja, jotka katsotaan kuuluvan ostajan selonottovelvollisuuden piiriin.

Selonottovelvollisuus alapohjan osalta (virhekohdat 2.1-2.3)

Ostajat ovat vedonneet alapohjan virheinä tuulettuvassa alapohjassa olleeseen orgaaniseen jätteeseen, tuulettuvaan alapohjaan jätettyyn perusmaahan, jonka päällä on ollut humuskerros, tuulettuvan alapohjan liian matalaan korkeuteen sekä olohuoneen ja alakerran alapohjan osalta ylärinteeltä tulevaan kosteusrasitukseen. Näiden seurauksena alapohja on mikrobivaurioitunut.

Kuntotarkastusraportissa on tuotu havaintoina esille muun muassa, että "sadevedet ohjautuvat sokkelin viereen, ulkoverhous on osin pahoin lahonnut, sokkelista puuttuu vesieriste, sokkelin vierustan maa-alue ei vietä sokkelista poispäin sekä että salaojat puuttuvat". Kellarin osalta on tuotu esille, että "ulkopuolen sade- ja hulevedet ovat päässeet imeytymään sokkelin läpi aiheuttaen paikallisen mikrobikasvuston kellarin seinään. Perusmuuri on eristämätön, jonka vuoksi kellarissa vallitsee peruskosteus riippuen sade- ja hulevesien kulkeutumisesta rakenteiden läpi. Rakennuksen sokkeli on matala, jonka vuoksi alapohjan kosteusrasituksen pienentäminen sokkelin vesieristyksellä korostuu." Kellarin osalta on annettu korjaussuositukset kosteuden tulon estämiseksi sekä korjaustoimien jälkeen on suositeltu sisäilman tutkimista tai pintanäytettä kellarin seinästä.

Kuntotarkastusraportin havainnoista sekä kirjallisina todisteina esitetyistä valokuvista käy ilmi, että kiinteistöllä maanpinta viettää ja vesi valuu yhdeltä sivulta suoraan rakennusta päin. Ulkoseinän alaosa on ollut vain noin 10 senttimetrin korkeudella maanpinnasta. Ulkolaudoituksen alaosassa on ollut silmin havaittavissa selkeitä kosteus- ja lahovaurioita. Lisäksi kellarissa on todettu silmin havaittava mikrobivaurio. Kellarista on rakenteiden läpi ilmayhteys rakennuksen sisätiloihin. Hovioikeus katsoo, että näiden vauriohavaintojen ja maanpinnan kallistuksen perusteella ostajalla on ollut syytä epäillä vaurioita muuallakin alapohjassa kuin kellarissa.

Kuntotarkastuksesta laaditusta raportista ei ilmene, että kuntotarkastaja olisi tarkastanut alapohjan kuntoa tarkemmin. MP ja TP ovat kertoneet, että myöskään he eivät ole alapohjaa tarkastaneet.

Alapohjaan on ollut kolme tarkastusluukkua. Käynti tarkastusluukuille on ollut esteetön eikä ritilä niiden edessä ole estänyt havaintojen tekemistä alapohjan kunnosta silmämääräisesti tai taskulamppua tai kameraa apuna käyttäen. Tältä osin olosuhteet poikkeavat Turun hovioikeuden 16.5.2008 (nro 1094) antamasta ratkaisusta, jossa katsottiin olevan ilmeistä, että alapohjaa ei ollut voinut tarkastaa näköhavaintoja tekemällä, koska alapohjan tuuletusaukot oli peitetty metallisella pieniruutuiseIla verkolla, joka oli lisäksi osittain ulkolaudoituksen peittämä. Alapohjan tarkastuksella olisi ollut K:n lausuntoon liitettyjen valokuvien osoittamalla tavalla havaittavissa ryömintätilan korkeus ainakin osittain, siellä oleva orgaaninen jäte, humuspitoinen maa-aines sekä perusmaa, jotka ovat kuntotarkastuksessa esille tuotujen havaintojen lisäksi edesauttaneet alapohjan mikrobivaurion syntymistä. Hovioikeus katsoo, että ryömintätilan tarkastaminen ja havainnoiminen tarkastusluukkujen kautta ei ole ollut tavanomaisesta poikkeava toimenpide.

Näin ollen hovioikeus katsoo, että kaikki kanteen perusteena olevat ja mikrobivaurion aiheuttaneet virheet ovat olleet rakenteita rikkomatta silmin havaittavissa ennen kauppaa. Lisäksi ostajien havaittavissa on ollut ulkoseinän alaosassa näkyviä kosteus- ja lahovaurioita. Näkyvät vauriojäljet ovat yhdessä muiden kiinteistön ympäriltä ja alapohjasta tehtävien havaintojen kanssa muodostaneet erityisen syyn ulottaa tarkastus koskemaan alapohjan kuntoa tarkemmin. Ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa ja menettäneet siten oikeutensa vedota alapohjan virheisiin.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58 ei ole ollut kyse ostajan selonottovelvollisuudesta, joten sillä ei ole asiassa merkitystä. Merkitystä ei ole myöskään vastakkaiseen lopputulokseen erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden syntymisen osalta päätyneellä Turun hovioikeuden 8.3.2010 (nro 584)

antamalla ratkaisulla, koska kyseisessä tapauksessa kuntotarkastuksessa oli tehty havaintoja vain kosteusvaurioriskiä lisäävistä tekijöistä ja rakennuksen ulkopuolinen kunto oli ollut hyvä.

Selonottovelvollisuus yläpohjan osalta (virhekohdat 2.4 ja 2.5)

Kirjallisina todisteina esitetyistä valokuvista sekä K:n ja E:n kertomuksesta on käynyt ilmi, että sivu-ullakolla on ollut puurakenteissa silmin havaittavia kosteusvauriojälkiä, valumajälkiä ja tummumista. Sivu-ullakolle on ollut esteetön pääsy ja kuntotarkastaja sekä ostajat ovat käyneet sivu-ullakolla ennen kauppaa.

E on kertonut sivu-ullakon vauriojälkien osalta, että ruodelautoina käytettyihin muottilautoihin jää usein valuvaiheessa jälkiä ja että tämä on enempi ominaisuus kuin virhe. Lisäksi kattovasat ovat olleet tummuneet, mutta niissä ei ole ollut homepilkkua. E:n mukaan näiden havaintojen perusteella yläpohjan vauriot eivät ole olleet maallikon pääteltävissä. Jos hän olisi itse toiminut kuntotarkastajana tai asiantuntijana, hän olisi kuitenkin näiden havaintojen perusteella tarkastanut myös yläpohjan. K taas on katsonut, että näiden silmin havaittavien vaurioiden perusteella on ollut pääteltävissä, että yläpohjassa on varmasti vaurioita. K:n kertoman mukaan sivu-ullakolla näkyvät vauriojäljet ja yläpohjan vauriot ovat johtuneet samasta syystä eli puutteellisesta tuuletuksesta.

Ostajat ja kuntotarkastaja eivät ole käyneet yläpohjassa. Kuntotarkastusraporttiin kirjatun tiedon mukaan yläpohjan tarkastaminen rajoittui, koska sisäpuolelta sinne ei ollut käyntiä ja vesikaton luukulle käyntiä ei todettu turvalliseksi.

Todistajista E on kuitenkin käynyt kaupan teon jälkeen yläpohjassa ja hän on päässyt sinne ilman apuvälineitä.

E:n yläpohjasta tekemien havaintojen ja K:n E:n ottamista valokuvista tekemien havaintojen perusteella yläpohjan vauriot ovat olleet yläpohjassa käymällä selvästi silmin havaittavissa. Siten yläpohjan virheet olisi havaittu, mikäli ostajat olisivat tarkastaneet yläpohjan ennen kauppaa.

Hovioikeus toteaa, että ostajan selonottovelvollisuuteen kuuluu tarkastaa yläpohja, mikäli sinne pääsee. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 yläpohjatilaa ei ole voitu tarkastaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Ratkaisussa katsottiin, että tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. Tässä tapauksessa yläpohjaan on ollut katon tarkastusluukun kautta pääsy rakenteita rikkomatta. Mikäli kuntotarkastaja ei ole sääolosuhteiden tai muun syyn vuoksi voinut yläpohjassa käydä, kuntotarkastajan olisi tullut antaa suositus yläpohjan tarkastamisenjatkotoimenpiteistä.

Hovioikeus katsoo, että ostajien on tullut sivu-ullakon vauriohavaintojen sekä edellä sanotun korostetun selonottovelvollisuuden perusteella varmistua yläpohjan kunnosta tarkastamalla yläpohja, tarvittaessa muun asiantuntijan avustuksella tai tarvittaviksi katsotuin apuvälinein. Näin ollen ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa yläpohjan osalta ja menettäneet oikeutensa vedota yläpohjan ja sivu-ullakon virheisiin.

Johtopäätökset

Hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa kaikkien virhekohtien osalta ja menettäneet siten maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaisesti oikeutensa vedota laatuvirheeseen.

LÄHDE : EDILEX