» Lakipuhelin neuvoo - Soita 0600 12 450 »
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2014:36 oli kysymys erityisen oikeuden kirjaamisesta leasingrahoitusjärjestelyssä. Tapauksessa leasingyhtiö X Oy oli sale and lease back -leasingsopimuksella ostanut yritykseltä Y Oyj tämän kiinteistöllä sijaitsevat kaksi kartonkilinjan konetta ja laitetta. X Oy oli samana päivänä vuokrannut ostamansa koneet ja laitteet takaisin Y Oyj:lle. X Oy:n kirjaamishakemus oltiin hylätty maanmittaustoimiston antamalla päätöksellä. Kirjaamisviranomaisen mukaan maakaaren erityisen oikeuden kirjaamisen edellytykset eivät täyttyneet, koska koneita ja laitteita ei ollut leasingjärjestelyn yhteydessä tuotu kiinteistölle vaan ne olivat olleet siellä jo aikaisemmin.
Maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalla kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokrasopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella.
X Oy valitti maaoikeuteen väittäen sen tekemän sale and lease back -sopimusjärjestelyyn perustuvien oikeuksien olevan maakaaren mukaisia kirjaamiskelpoisia erityisiä oikeuksia. X Oy:n mukaan sen ja Y Oy:n tekemä sopimusjärjestely rinnastui tavalliseen leasingjärjestelyyn, jolle taas saman lainkohdan mukaisesti oikeuden kirjaaminen oli sallittu. Maaoikeus hylkäsi X Oy:n valituksen. Maaoikeus perusteli hylkäämistä viitaten maakaaren esitöihin. Esitöiden mukaan vuokrasopimukseen otettu ehto oli pätevä ja kirjattavissa vain, jos se sisältyi alkuperäiseen sopimukseen, jonka perusteella esine oli tuotu kiinteistölle. Hallituksen esityksessä viitattiin myös siihen, että jos kiinteistön omistaja myi kiinteistöön kuuluvan rakennuksen tai laitteen jollekin muulle kuin kiinteistön käyttöoikeuden haltijalle, tämä ei saanut oikeuttaan kirjatuksi.
Korkeimman oikeuden arvioitavana oli kysymys siitä, onko X Oy:n ja Y Oyj:n väliseen sale and lease back -leasingsopimusjärjestelyyn perustuva X Oy:n oikeus Y Oyj:n omistamilla kiinteistöillä sijaitseviin koneisiin ja laitteisiin sellaisen muulle kuin kiinteistön omistajalla kuuluva oikeus, joka saadaan maakaaren mukaan kirjata erityisenä oikeutena kiinteistön omistusoikeuteen.
Maakaaren mukaisessa kirjaamisjärjestelmässä on lähdetty siitä, että vain laissa nimenomaan mainitut oikeudet ovat kirjaamiskelpoisia. Maakaaren erityisen oikeuden kirjaamista koskeva 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohta koskee sanamuotonsa mukaan tilannetta, jossa rakennus, rakennelma, kone tai laite on rakennettu tai tuotu kiinteistölle lainkohdassa mainitun ehdon tai sopimuksen perusteella. Korkein oikeus totesi, että kirjaamiskelpoinen ei ole sellainen järjestely, jossa kiinteistön omistaja myy kiinteistöllä jo olevat ja kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat kiinteistön rakennukset, rakennelmat tai laitteet ja koneet toiselle taholle, kuten luotonantajalle, ja vuokraa ne takaisin itselleen kiinteistöllä käytettäväksi. Niin ikään korkein oikeus viittasi lain esitöihin, jossa todetaan, että jos kiinteistön omistaja myy kiinteistöön kuuluvan rakennuksen tai laitteen jollekin muulle kuin käyttöoikeuden haltijalle, tämä ei voi saada oikeuttaan kirjatuksi. Korkein oikeus totesi, että lain esitöistäkin ilmenee, että puheena olevaa kirjausmahdollisuutta voidaan hyödyntää myös leasingsopimuksissa. Kuitenkaan tapauksen sale and lease back -sopimus eroaa tavallisesta leasingsopimuksista, koska sopimuksen kohteena olevat koneet ja laitteet olivat jo olleet kiinteistöllä kiinteistön omistajan omistuksessa ja käytössä. Näin ollen X Oy:n oikeus Y Oyj:n omistamilla kiinteistöillä sijaitseviin koneisiin ja laitteisiin ei ole maakaaren mukainen kirjaamiskelpoinen oikeus ja korkein oikeus ei katsonut aiheelliseksi muuttaa maaoikeuden tuomion lopputulosta.
Aiheeseen liittyvät tapaukset
Selaa lakitietoa