Kiinteistönvälittäjällä on kiinteistökaupassa tiettyjä tehtäviä ja velvollisuuksia, joista seuraa luonnollisesti myös vastuu tämän suorittamasta toiminnasta. Kiinteistönvälittäjä ei ole kuitenkaan lähtökohtaisesti vastuussa kiinteistöä koskevista virheistä, vaan vastuu niistä on myyjällä. Vastuu kaupan kohteena olevan kiinteistön virheistä on lähtökohtaisesti aina kiinteistön myyjällä ja myyjä vastaa niistä suoraan kiinteistön ostajalle. Samoin myyjä vastaa virheistä silloin, kun kyse on kiinteistönvälittäjän tekemästä virheestä. Tämä johtuu siitä, että kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu kiinteistön myyjän ja välittäjän solmimaan kiinteistön myyntiä koskevaan toimeksiantosopimukseen, jolloin kiinteistönvälittäjä vastaa aiheuttamistaan vahingoista vain kiinteistön myyjälle eli toimeksiantajalleen. Joissakin tapauksissa kiinteistönvälittäjä voi kuitenkin joutua vahingonkorvausvastuuseen myös kiinteistön ostajaan nähden. Tällöinkin kiinteistönvälittäjän vastuu ulottuu kuitenkin vain omaan välitystoimintaansa ja sen lainmukaisuuteen. Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu pääasiassa siihen, toimiiko välittäjä sopimuksen mukaisesti tai siihen, toimiiko välittäjä muuten ammattitoiminnassaan lain mukaisesti ja huolellisesti. Välitysliikkeen ja sitä edustavan kiinteistönvälittäjän suorituksessa on siten virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä laissa säädetään tai mitä voidaan katsoa sovitun. Välittäjä voi joutua virheellisen, huolimattoman tai sopimuksenvastaisen toimintansa vuoksi korvausvastuuseen myyjälle myös silloin, kun myyjällä ei katsota olevan virhevastuuta ostajaan nähden. Lisäksi kiinteistönvälittäjän virheellisessä toiminnassa voi olla kyse jopa petoksesta, jolloin kyseeseen tulee rikosoikeudellinen vastuu.

Mistä kiinteistön myyjä on vastuussa?

Kaupan kohteena olevan kiinteistön myyjä on vastuussa kaikista kiinteistössä ilmenevistä virheistä. Tällaisia virheitä ovat muun muassa ulkopuolisten oikeuksiin, kuten panttioikeuksiin liittyvät oikeudelliset virheet sekä kiinteistön käyttöä rajoittavat vallintavirheet. Käytännössä kaikkein yleisimpiä kiinteistökauppoihin liittyviä virheitä ovat kuitenkin kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin liittyvät virheet, joiden kohdalla kyse on siitä, ettei kiinteistö laadullisilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mistä on sovittu. 

Tähän liittyy tiiviisti kiinteistön myyjälle asetettu velvollisuus informoida ostajaa kaikista niistä tiedossaan olevista kaupan kohteena olevaa kiinteistöä koskevista seikoista, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Tästä syystä kiinteistön myyjän katsotaan olevan vastuussa myös kiinteistönvälittäjän antamien tietojen oikeellisuudesta ja toisaalta tietojen antamisen laiminlyönnistä. Välittäjän laiminlyönnin osalta myyjä kuitenkin vastaa vain siitä, mikä kuuluu myyjän oman tiedonantovelvollisuuden piiriin. Sillä kuka vääriä tai puutteellisia tietoja on antanut, ei sinänsä ole myyjän virhevastuun kannalta merkitystä. Nämä seikat voivat kuitenkin vaikuttaa siihen, miten vastuu myyjän ja kiinteistönvälittäjän välillä jakautuu. 

Huomaathan, että muun muassa tästä syystä myyjän olisi aina syytä huolehtia siitä, että kaupan kohteena olevan kiinteistön kaikki viat ja vauriot tulevat kirjatuksi välittäjän kanssa tehtävään toimeksiantosopimukseen. Näin siksi, että mahdollisissa tulevissa riitatilanteissa myyjän kiinteistönvälittäjälle antamat tiedot voidaan tarpeen tullen todentaa jälkikäteen. Myyjä kun on edellä mainitulla tavalla vastuussa myös välittäjän antamista tiedoista ja niiden antamatta jättämisestä.

Mistä kiinteistönvälittäjä on vastuussa?

Kuten edellä käy ilmi, vastaa kiinteistönvälittäjä toiminnastaan vain toimeksiantajalleen eli kiinteistön myyjälle. Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu myyjän ja välittäjän solmimaan välityssopimukseen sekä lain asettamiin välittäjän toimintaa koskeviin vaatimuksiin. Kiinteistönvälittäjän suorituksessa on korvausvelvollisuuden synnyttävä virhe, mikäli se ei vastaa laissa säädettyä tai myyjän ja välittäjän välisessä toimeksiantosopimuksessa eli välityssopimuksessa sovittua.

Kiinteistönvälittäjän laissa säädetyt velvollisuudet

Lain mukaan kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävänsä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon kiinteistön myyjän lisäksi myös kiinteistön ostajan edut. Kiinteistönvälittäjän on annettava kiinteistön ostajalle kaikki ne tiedot, jotka hän tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan tämän ostopäätökseen. Tämä liittyy edellä mainittuun kiinteistön myyjän tiedonantovelvollisuuteen ja siihen, että useimmiten tämän velvollisuuden toteuttaminen jää käytännössä kiinteistönvälittäjän täytettäväksi. 

Kiinteistönvälittäjällä on suhteellisen laaja selonottovelvollisuus ja tämän tuleekin pyrkiä selvittämään kaikki kiinteistöä koskevat tärkeät seikat. Jos kiinteistönvälittäjä esimerkiksi havaitsee kiinteistöllä jotakin epäilyttävää, kuten kosteusvaurion tai merkkejä homeongelmasta, on tämän kirjattava ne ylös ja tiedusteltava asiasta myyjältä. Lisäksi, mikäli kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa kiinteistöä koskevat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, on hänen varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, on välittäjän ilmoitettava kiinteistön ostajalle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Mistä kiinteistönvälittäjä ei vastaa?

Kiinteistönvälittäjä ei voi joutua vastuuseen kaupan kohteena olevan kiinteistön vikoihin ja fyysisiin ominaisuuksiin liittyvistä virheistä, sillä tällaisista kiinteistön laadullisista virheistä vastaa aina kiinteistön myyjä.

Mitä kiinteistönvälittäjän virheestä voi seurata?

Kiinteistönvälittäjän toimiessa virheellisesti, on toimeksiantajalla ensinnäkin oikeus purkaa toimeksiantosopimus, mutta ei kuitenkaan sen jälkeen, kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen. Myyjän vastuu sen sijaan nojautuu kaupan kohteen sopimuksenmukaisuuteen ja sopimusvelvoitteiden täyttämiseen. Myyjä vastaa siten kiinteistönkaupassa mahdollisesti ilmenevistä virheistä sekä kauppaan liittyvistä suoritusvelvoitteista. Ostaja voi esimerkiksi vaatia myyjältä kiinteistön virheen perusteella kauppahinnan alennusta tai jopa kaupan purkua sekä vahingonkorvausta. Lisäksi rikosoikeudellinen vastuu voi koskea myös myyjää petoksen tunnusmerkistön täyttyessä. Jos kiinteistönvälittäjän virheestä on aiheutunut haittaa kiinteistön myyjälle, on myyjällä oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisten sovittujen kustannusten korvauksen alentamista. Mikäli myyjälle koitunut haitta on olennainen, ei kiinteistönvälittäjällä katsota olevan oikeutta palkkioon tai korvaukseen. Käytännössä myyjä voi siis esimerkiksi vaatia kiinteistönvälitysfirmalta välityspalkkion takaisin.

Missä tilanteissa kiinteistön ostaja voi vaatia vahingonkorvausta kiinteistönvälittäjältä?

Kiinteistön ostajalla on oikeus saada korvaus vahingosta, jonka kiinteistönvälittäjän virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Mikäli siis ostajalle on aiheutunut kiinteistönvälittäjän virheellisen toiminnan seurauksena kuluja, voi hän vaatia korvausta kiinteistönvälittäjältä tai välitysfirmalta.

Yhteenveto

• Vaikka kiinteistönvälittäjällä on vastuita kiinteistökaupassa, kiinteistöstä itsestään kantaa vastuun myyjä. Myyjällä on vastuu myös kiinteistönvälittäjän virheistä.
• Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu myyjän ja välittäjän laatimaan toimeksiantosopimukseen, eli vahingon sattuessa, kiinteistönvälittäjä vastaa toimeksiantajalle, eli myyjälle.
• Kiinteistönvälittäjä on kuitenkin vastuussa omasta välitystoiminnastaan sekä sen lainmukaisuudesta. Esimerkiksi huolimaton- tai sopimuksenvastainen toiminta voi johtaa korvausvastuuseen. Virheellisen toiminnan voi myös tulkita petokseksi, jolloin välittäjä on rikosoikeudellisessa vastuussa.
• Kiinteistön myyjä on vastuussa kaikista kiinteistön virheistä, eli laatuvirheistä, vallintavirheistä sekä taloudellisista virheistä. Vaikka virheet voivat olla rakenteellisia tai pinnalta havaittavia, myös tietojen pidättäminen tai virheellisen tiedon välittämisen voi tulkita virheenä.
• Myyjän velvollisuutena on taata oikeat tiedot, eli vaikka kiinteistönvälittäjä jakaisi virheellistä tietoa ostajalla, myyjä on tästä vastuussa.
• Myyjän kannattaa merkitä toimeksiantosopimukseen kaikki kiinteistön viat ja vauriot, jotta voidaan taata kiinteistönvälittäjän tiedostavan kiinteistön todenmukaisen tilan.
• Kiinteistönvälittäjän tulee seurata toimeksiantosopimusta, eikä hän ole lähtökohtaisesti vastuussa muille kun myyjälle. Lakiin perustuen, kiinteistönvälittäjällä on kuitenkin vastuu suorittaa välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti sekä myyjän että ostajan edut huomioiden.
• Kiinteistönvälittäjällä on laaja selonottovelvollisuus, ja hänen täytyy pyrkiä selvittämään kaikki tärkeät, kiinteistöä koskevat seikat. Jos kiinteistönvälittäjä havaitsee esimerkiksi kosteusvaurion merkkejä, hänen täytyy kirjata ne ylös ja tiedustella asiasta myyjältä.
• Jos kiinteistönvälittäjä epäilee saamiaan tietoja, hänen täytyy selvittää tietojen oikeellisuus.
• Jos kiinteistönvälittäjä toimii virheellisesti, myyjällä on oikeus purkaa sopimus; tämä ei ole kuitenkaan mahdollista, jos myyjä on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn tarjouksen.
• Kiinteistönvälittäjän toimiessa virheellisesti, siten, että myyjälle on koitunut kiinteistönvälittäjän virheestä olennaista haittaa, myyjän ei täydy maksaa välityspalkkiota. Pienemmästä haitasta palkkioita voi alentaa.

Summary in English

• Although a real estate agent has responsibilities in estate sale, the estate is seller's responsibility. If the real estate agent makes a mistake during the sale, it is up to the seller to carry the responsibility.
• The liabilities of the real estate agent are based on the listing agreement made between the parties, so if an accident occurs, the agent is liable to the seller.
• A real estate agent is always responsible for their brokerage and how the run their activities. Actions that go againt the listing agreement or negligence behavior can make the real estate agent liable for compensation. Incorrect actions can be interpred as frauds, which could make the agent liable for criminal actions.
• The seller of the estate is responsible for all defect's that might appear in the estate. There are 3 different types of defects; quality defects, administration defects and financial defects. Although the defects can be kinds, that can be detected in actual buildings, keeping information from the buyer or giving wrongful information, is also seen as a defect.
• It is the seller's responsibility to give correct information, so even if the real estate agent would give the buyer wrong information, the seller is responsible.
• The seller should always offer the real estate agent all relevant information in writing, for example in the listing agreement, to ensure the agent's knowledge of the estate.
• The real estate agent has an obligation to research the estate's information. If they detect some damaged aspects in the estate, like signs of moisture damage, they have the obligation to report to the seller.
• If the real estate agent is doubting the information given by the seller, they are obligated to clarify the facts.
• If the real estate agent is negligent in their actions or makes significant mistakes, the seller has the right to terminate the contract; this is not, however, possible, if the seller has accepted an offer for the estate.
• If the real estate agent has acted against the contract and therefore caused significant damage to the seller, the seller does not have to compensate the agent. If the damage is lesser but still harmful, the amount of compensation can be lowered.

Kysymyksiä ja vastauksia

1. Voiko kiinteistönvälittäjä joutua vastuuseen kaupan kohteena olevassa kiinteistössä ilmenevästä virheestä, kuten homevauriosta?

Ei. Kiinteistönvälittäjä ei voi joutua vastuuseen kaupan kohteena olevan kiinteistön vikoihin ja ominaisuuksiin liittyvistä fyysisistä virheistä.

2. Vastaako kiinteistön myyjä kiinteistönvälittäjänkin tekemistä virheistä?

Kyllä. Kiinteistön myyjä on aina viime kädessä vastuussa kiinteistökaupassa ilmenevistä virheistä, vaikka virhe liittyisikin esimerkiksi kiinteistönvälittäjän antamiin vääriin tietoihin.

3. Mitä kaikkea kiinteistökauppaa koskevassa välityssopimuksessa tulisi mainita?

Välityssopimuksessa olisi syytä huolellisesti listata ainakin kaikki kiinteistön viat, vauriot ja ominaisuudet. Mikäli tarvitset lisää tietoa välityssopimuksen sisällöstä tai vastuun jakautumisesta kiinteistökaupassa, ota yhteyttä lakimieheemme. Asiantuntijan opastuksella minimoit kiinteistökauppoihin liittyvät riskit.

Aiheesta muualla

• Maakaari (Finlex)